압수수색 영장에 기재된 주소가 대상자의 실제 거주지가 아니어서 경찰이 형식적으로나마 동의를 받아 실거주지를 압수수색한 경우에는 경찰이 고의 또는 중과실로 직무상 의무 위반 행위를 했다고 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관)는 최근 A씨가 경찰관 B씨 등을 상대로 낸 손해배상소송(2018다259756)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 서울 강남에서 이비인후과를 운영하던 A씨는 환자에게 할인된 금액을 받고 할인되기 전 금액이 적힌 영수증을 발행해 보험사가 과도한 보험금을 지급하도록 한 혐의 등으로 2014년 8월 병원과 자택을 압수수색 당했다. A씨는 법원이 발부한 압수수색영장에 기재된 주소와 다른 곳에 거주하고 있었는데, 경찰관인 B씨는 이 사실을 알고 A씨에게 실거주지 주소를 물으며 실거주지에 대한 압수수색에 협조해달라는 취지로 말했다. 이 과정에서 B씨는 A씨의 동의가 있을 경우에만 실제 거주지에 대한 압수수색이 가능함을 분명히 밝히지는 않은 것으로 조사됐다. A씨는 실거주지에 대한 압수수색에 협조하겠다는 의사를 밝혔고, 실거주지에 있던 배우자에게 전화해 압수수색 진행 예정임을 알려 압수수색이 이뤄졌다. 한편 병원을 압수수색 할 때 보험사 직원 C씨가 동행해 A씨 병원의 직원들에게 진술서를 받아냈는데, 이후 C씨는 병원장, 전국의사총연합, 대한의사협회의 고발로 공무원사칭죄로 벌금 300만원을 확정 받았다. 이후 A씨는 이 사건과 관련해 검찰에서 무혐의 처분을 받자, 경찰관 B씨 등과 고발인이자 고소인인 보험회사는 물론 보험회사 직원 C씨 등을 상대로 변호사 선임 비용과 위자료 등을 배상하라며 소송을 냈다. 1심은 "압수수색 영장은 집행 과정에서 경찰관이 아닌 자의 참여 여부에 대해 명시적 규정을 두고 있지 않고, 현실적으로 영장을 제대로 집행하기 위해 전문적 지식을 가진 사람의 도움이 필요한 경우도 있어. 경찰관이 아닌 자가 집행단계에 동행했다고 해서 집행이 위법하다고 할 수 없다"면서 "영장 청구에 있어 참여자 기재는 필수적 기재사항이 아니고, 고소인과 다를 바 없는 보험회사 직원의 참여는 부적절하지만 보조형태를 취했으므로 압수수색 자체가 위법했다고 할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 압수수색 영장 집행 시작 때 영장을 확인했고, B씨가 영장 기재 주소지가 A씨의 실거주지가 아닌 것을 확인해 A씨에게 '다른 곳에 직원들이 가있는데, 실거주지로 가서 협조받으라고 하겠다'고 이야기한 후 A씨가 배우자에게 지금 갈 것이라고 통화한 것 등을 보면 A씨의 실거주지를 알려주고 집행한 것은 A씨의 동의 하에 이뤄진 일로 봄이 상당하다"면서 B씨 등의 불법행위를 인정하지 않았다. 또한 보험사 직원인 C씨가 벌금형을 선고 받은 것이 A씨에 대해 불법행위가 된다고 볼 수 없다고 판단해 원고패소 판결했다. 2심도 1심 판단을 유지했다. 2심은 압수할 물건에 명시돼 있지 않은 임대차 계약서의 제출을 요구한 것과 관련해 "B씨 등으로부터 이러한 이야기를 들었을 때 A씨가 임대차계약서를 가져오지 않았고, 결국 임대차계약서를 제출하지 않은 점 등에 비춰보면 경찰이 영장에 기재되지 않은 임대차계약서의 제출을 단순히 요구한 사실만으로는 불법행위에 해당한다고 보기 어렵고 나아가 불법행위에 해당한다고 하더라도 그로 인해 정신적 고통을 받았다고 인정할 증거가 없다"며 항소를 기각했다. 대법원도 "영장에 압수수색 장소로 기재된 A씨의 주민등록상 주소지가 아닌 실제 거주지를 압수수색했고 A씨의 실거주지에 대한 압수수색이 A씨의 자발적인 동의를 거친 적법한 절차에 의한 것인지는 부정적으로 볼 여지가 있지만, 영장에 A씨의 자택에 대한 압수수색을 허용하는 내용이 기재돼 있었음에도 주소가 잘못 기재되었을 뿐인 상황에서 B씨가 형식적으로나마 A씨의 동의를 받고 압수수색을 했다면 B씨가 고의 또는 중과실로 직무상 의무 위반행위를 했거나 이와 상당인과관계가 있는 A씨의 손해가 발생했다고 보기는 어렵다"고 판단했다. 또 C씨에 대한 원심 판단도 옳다고 보고 원심을 그대로 확정했다.

타워크레인을 임차한 회사와 임대회사 소속 크레인 조종사 사이에 실질적인 고용관계가 인정된다면 임차 회사와 안전보건총괄책임자는 위험기계 임차인으로서의 위험방지의무 뿐만 아니라 작업자에 대해 직접 사업주로서의 위험방지의무까지 부담한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사3부(주심 노정희 대법관)는 최근 산업안전보건법 위반 혐의로 기소된 공사현장 소장 A씨와 문제의 타워크레인을 임차한 B사에게 무죄를 선고한 원심 일부를 파기하고 사건을 청주지법으로 돌려보냈다(2019도14416). A씨는 B사가 진행하던 건물 신축공사 현장소장으로 근로자들의 안전과 보건을 책임지는 안전보건총괄책임자로 일했다. 그는 2018년 1월 공사현장에 부실한 안전난간과 사다리식 통로를 설치해 안전조치의무를 위반한 혐의로 기소됐다. 사다리식 통로를 설치할 때는 견고한 구조로 해야 하고, 심한 손상이나 부식이 없는 재료를 사용해야 하지만, 타워크레인 조종사가 운전석 상부 탑헤드 수직 이동통로 등받이 방호울 수평부재가 이탈돼 있고 발판 용접 부위에 크랙 손상이 있는 채로 사용하게 한 혐의다. 이 타워크레인에서 일하던 조종사는 추락했다. B사도 양벌규정에 따라 함께 기소됐다. 크레인 직접 관리 계약서에 조종사 지휘·감독권 명시 1심은 사다리식 통로 설치 관련 위험방지조치를 위반했다고 판단해 A씨 등에게 각각 벌금 100만원을 선고했다. 안전난간 설치 관련 위험방지조치 위반 혐의는 무죄로 판단했다. 2심은 사다리식 통로 설치 관련 위험 방지조치 위반 혐의에 대해서도 무죄로 판단했다. 2심은 "타워크레인 손상은 타워크레인 대여업체가 현장에 설치해 놓은 타워크레인 구조물 자체에 존재하는 것이기 때문에 하자가 존재한다는 이유만으로 산업안전보건법이 정한 근로자 추락 등 위험방지조치의무를 위반했다고 볼 수 없다"고 설명했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 무죄선고 원심일부 파기 재판부는 "건설기계를 대여받은 자는 원칙적으로는 구 산업안전보건법 제33조 3항이 정한 자신의 근로자가 아닌 자에게 조작을 지시할 때의 의무, 기계를 반환할 때의 의무 등만 부담하지만, 건설기계를 대여받은 임차인과 작업자 사이에 실질적 고용관계를 형성해 건설기계 임차인이 구 산업안전보건법 제2조 3호의 사업주에 해당하는 경우라면, 사업주는 구 산업안전보건법 제33조 3항이 정한 유해·위험방지의무와는 별개로 작업자에 대한 직접 사업주로서 같은 법 제23조 3항이 정한 사업주의 위험방지조치의무도 부담한다"고 밝혔다. 이어 "B사는 타워크레인을 직접 운용·관리했고, 건설기계 임대차계약서에는 B사의 임대회사 타워크레인 조종사에 대한 지휘·감독권한이 명시돼 있다"며 "B사는 타워크레인 설치작업 과정을 감독했는데 타워크레인의 손상을 육안으로 확인할 수 있는데도 설치 전후의 안전점검을 통해 손상 부위를 미리 발견하고 보수하는 등의 조치를 취하지 않았다"고 설명했다. 그러면서 "B사와 크레인 조종사 사이에는 실질적 고용관계가 인정되고, A씨와 B사는 타워크레인 안전점검을 통해 손상부위를 발견하고 보수하는 것과 같이 산업안전보건기준에 관한 규칙이 정한 근로자의 추락 위험을 방지하기 위한 조치를 해야 할 의무가 있음에도 위험방지에 필요한 아무런 조치를 취하지 않았다"고 판시했다.

한국토지주택공사(LH)로부터 대학생 전세임대주택 지원사업 수행을 위임 받은 법무사가 임대차계약에서 부동산 권리분석 업무 등을 게을리해 손해를 입혔다면 법무사 측이 30%의 책임을 져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사209단독 박연주 부장판사는 한국공인중개사협회가 대한법무사협회와 법무사 A씨를 상대로 낸 구상금소송(2021가단5163407)에서 최근 "법무사협회와 A씨는 공동으로 중개사협회에 5200여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. LH는 2011년 9월 대학생 전세임대주택 지원사업에 따른 입주자 모집공고를 내고 이듬해 1월 A씨에게 부동산 권리분석, 전세·임대차 계약 등 업무를 수행하도록 하는 용역계약을 맺었다. B씨 등 대학생 8명은 공인중개사들의 도움을 받아 C씨가 소유한 건물의 특정 호실을 입주희망 주택으로 각각 신청했는데, A씨는 신청서에 있는 부동산에 관한 권리분석 검토서를 작성하고 LH를 대신해 전세계약까지 마쳤다. 이에 LH는 C씨에게 총 5억3200여만원을 보증금으로 지원했다. 서울중앙지법 구상권 행사한 중개사협에 5200만원 지급 판결 하지만 B씨 등이 실제 입주한 호실은 계약서와는 다른 호실이었고, 당초 신청했던 호실은 이미 다른 사람이 임차한 상태였다. LH는 공인중개사들과 법무사 A씨의 과실로 보증금을 충분히 회수하지 못하자 소송을 냈고, 이로 인해 손해배상금을 물게 된 공인중개사협회는 법무사협회와 A씨를 상대로 구상금 소송을 냈다. 박 부장판사는 "공동불법행위자는 채권자에 대한 관계에서는 부진정연대채무를 지되, 공동불법행위자들 내부관계에서는 일정한 부담 부분이 있다"며 "이 부담 부분은 공동불법행위자의 과실의 정도에 따라 정해지는 것으로서 공동불법행위자 중 1인이 자기의 부담 부분 이상을 변제해 공동 면책을 얻게 했을 때에는 다른 공동불법행위자에게 그 부담 부분의 비율에 따라 구상권을 행사할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "법무사 A씨는 전세계약과 관련해 권리분석 업무를 수행하고 LH를 대리해 전세계약을 체결함에 있어 임대목적물의 특정과 토지소유자들로부터 전세계약을 체결할 대리권이 수여됐는지에 관해 조사확인할 의무를 게을리한 과실이 인정된다"며 "A씨는 중개사협회가 LH에 변제한 1억7600여만원 중 책임비율에 따라 정해진 부담부분에 대한 책임을 부담하고, 법무사협회는 A씨와 맺은 공제계약에 따라 A씨의 과실로 인한 손해배상금을 공제금으로 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 그러면서 "전세계약과 관련해 LH가 임대차보증금을 회수하지 못함으로 인한 손해배상책임은 중개사협회와 법무사협회 등의 내부 부담부분의 비율을 7대 3으로 보는 것이 타당하다"며 "법무사협회 등은 공동으로 중개사협회에 구상금으로서 1억7600여만원의 30%인 5200여만원을 지급하라"고 판시했다.

공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.

지방자치단체가 다세대주택을 허가 없이 레지던스 숙박시설로 운영한 임대업자에게 이행강제금을 부과할 때에는 각 세대별로 레지던스 운영여부를 확인해 그에 맞게 부과해야 한다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정5단독 이새롬 판사는 A씨가 용산구청장을 상대로 낸 건축이행강제금 부과처분 취소소송(2020구단73559)에서 최근 원고일부승소 판결했다. 주택신축판매 및 임대업을 하는 A씨는 서울에 있는 한 다세대주택 24세대(3개층, 층별 8세대) 중 305호를 제외한 나머지 23세대를 소유하고 있었는데, 2014년 9월 이 가운데 2세대를 제외한 나머지 21개 세대에 관해 B주식회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 했다. 이후 A씨는 2015년 10월 C를 상호로 사업자등록을 한 후 임대업을 하는 D씨와 305호를 제외한 나머지 세대에 관한 임대차 계약을 체결했다. 서울행정법원 “전체 부과는 잘못” 용산구청은 2018년 7월 A씨에게 다세대주택을 레지던스로 무단 용도변경해 건축법을 위반했으므로 이를 시정할 것을 지시했고, 건축물대장에 건축법 위반 사실을 표기했다. 이후 용산구청은 2019년 9월 용산소방서로부터 해당 다세대주택이 숙박시설로 용도변경된 것이 적발된 사실을 전달받았고, A씨에게 무단으로 용도변경된 건물 부분을 원상복구하라고 시정명령했다. 용산구청은 또 같은 해 11월 A씨에게 위반사항을 시정하라는 시정명령 및 이행강제금 부과를 예고했다. 이어 같은 해 12월 용산구청은 이 다세대주택에서 현장조사를 진행했고, A씨에게 "3세대를 제외한 부분을 레지던스(숙박업소)로 무단 용도변경했다"면서 이행강제금 6000여만원을 부과했다. 이에 반발한 A씨는 2020년 2월 행정심판을 청구했으나 서울특별시 행정심판위원회가 기각하자 소송을 냈다. 재판과정에서 A씨는 "2세대를 제외한 나머지 세대는 (내가) 소유자가 아니고, 관리권자이자 임대인에 불과하다. 임차인이 운영한 레지던스 사업에 관여한 바 없다"며 "장기 임대차계약이 체결된 세대를 제외한 내머지 세대는 시정명령이 모두 이행됐는데, 나머지 세대 전체 면적에 대해 이행강제금을 부과한 것은 위법하다"고 주장했다. 재판부는 "해당 다세대주택은 각 세대별로 구분등기가 경료된 별개의 건축물로서 용산구청은 각 호실별 숙박시설로의 무단 용도변경이 있는지를 개별적으로 확인해 숙박용도로 변경된 호실에 한해 그 면적에 상응하는 이행강제금을 부과했어야 하고, 시정명령 위반 사실에 대한 증명책임은 처분청인 용산구청에 있다"며 "그런데 용산구청이 제출한 동영상 및 사진들만으로는 다세대주택 중 어느 호실이 숙박시설로 용도변경되었는지 여부를 분별하기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "용산구청은 일부 호실이 여전히 숙박시설로 사용되고 있는 것만을 확인하고, 세대별 용도변경 여부를 개별적으로 확인하지 않은 채 임대차계약이 체결된 세대를 제외한 나머지 세대 전부가 숙박시설로 이용되고 있다고 추단해 전체 면적에 대해 이행강제금을 부과한 잘못이 있다"며 "각 세대가 숙박시설로 용도변경된 상태였다는 점을 인정할 증거가 부족하므로, 이를 초과한 부분은 위법하다"고 판시했다.

집주인이 실거주를 목적으로 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 때 그러한 사유가 존재한다는 것을 객관적으로 입증할 필요는 없다는 판결이 나왔다. 집주인이 내세우는 '실거주 목적'이 거짓이거나 표면적인 것에 불과하다는 점 등은 임차인이 입증해야 한다는 취지다. 정당한 사유 없이 제3자에 임대한 경우 임차인 보호하고 있어 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물인도소송(2021가단5013199)에서 최근 "B씨는 A씨에게 아파트를 인도하고, 계약만료일 다음날부터 인도일까지 약정 월세 상당액인 월 300만원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2017년 1월 B씨에게 서울의 한 아파트를 보증금 8억원에 월세 240만원으로 2년간 임대했다. 이들은 2018년 11월 월세를 300만원으로 올리는 한편 계약기간은 2021년 1월까지로 하기로 하고 임대차계약을 갱신했다. A씨는 계약기간 만료 4개월 전인 2020년 9월 B씨에게 자신이 실거주하겠다며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절을 통지했다. B씨는 같은 해 11월 "조건을 변경해서라도 임대차계약기간을 2년 더 연장하고 싶다"며 갱신을 요청했다. 하지만 A씨는 내용증명 등을 통해 실거주를 목적으로 갱신거절 의사를 밝혔다. A씨는 B씨가 임대차기간 만료 후에도 집을 비워주지 않자 소송을 냈다. 서울중앙지법 임대인 승소 판결 김 판사는 "개정 주택임대차보호법상 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다"며 "임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 또 "개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 둬 사후적으로 임차인을 보호하고 있다"면서 "개정법 취지와 내용 등에 비춰 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한다는 점에 대해 주장·입증할 책임을 부담한다"며 "B씨가 주장하는 사정만으로는 A씨의 갱신거절이 실제 거주 목적 없이 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기 부족하다"고 판시했다.

기존 임차인이 소개한 신규 임차인에게 상가 임대인이 "나중에 권리금 요구를 하지 않겠다"는 확약서를 요구해 임차권 양도가 무산됐다면 임대인은 기존 임차인에게 권리금 회수 방해에 따른 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사25단독 박성인 부장판사는 임차인 A씨가 임대인 B씨와 C씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가단26995)에서 최근 "피고들은 A씨에게 500만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. B씨 등은 2015년 3월 A씨에게 서울 서초구의 한 상가를 보증금 3000만 원에 월세 160만 원으로 2년 간 임대했다. 또 바닥권리금(상가 위치와 영업상 이점 등의 대가로 주고받는 돈)이라는 명목으로 A씨로부터 2000만 원을 받는 특약도 맺었다. 임차인 A씨는 이 상가에서 공인중개사 사무소를 운영했는데, 계약 갱신으로 임대차 기간은 2020년 3월 말까지로 연장됐다. 그러던 중 A씨는 2020년 3월 초 새로운 임차인 D씨를 구해 임차권 양도 의사를 밝혔고 B씨와 C씨도 이에 동의했다. 이후 두 달여가 지난 뒤 A씨는 D씨와 임차권을 양도하고 권리금 6000만 원을 받기로 약정을 맺는 한편, B씨 등에게 D씨와 임대차계약을 맺을 것을 요청했다. 하지만 B씨 등은 D씨에게 '임대인에게 권리금을 요구하지 않겠다'는 확약서를 요구했고, 이를 D씨가 거부하면서 A씨의 임차권 양도가 무산됐다. 서울중앙지법 임대인에 500만원 손해배상 판결 A씨는 B씨 등에게 보증금과 바닥권리금을 반환받은 뒤 "현재 서초 지역 공인중개사 사무소의 권리금은 8000만 원가량인데, B씨 등으로부터 반환받은 2000만 원을 제외하면 약 6000만원의 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이에 대해 B씨 등은 "상가건물임대차보호법 제10조의41항은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지의 방해행위에 대해 적용되는 것"이라며 "임대차는 2020년 3월 합의해지로 종료돼 해당 조항이 적용될 수 없다"고 맞섰다. 하지만 박 부장판사는 "임대차계약은 A씨가 새 임차인을 구해 승계시킬 때까지 연장된 것으로 봄이 타당하다"며 "B씨 등은 바닥권리금 명목으로 수령한 돈을 신규임차인이 되려는 자에게 포기할 것을 요구했고, 이는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 방해행위에 해당한다"고 밝혔다. 또 "임대차 종료일 당시 상가 권리금은 3000여만 원이고, A씨는 이 중 2000만 원을 B씨 등에게 회수했다"며 "A씨가 배상받을 손해액은 1000여만 원이다"라고 설명했다. 그러면서 "감정결과에 따른 권리금 상당액 중 A씨가 회수할 수 있는 시설 등에 관한 평가액이 700여만 원인 점 등을 종합하면, B씨 등이 A씨에게 배상할 손해액은 500만 원으로 제한함이 적절하다"고 판시했다.

공인중개사가 집주인 측 대리인에게 임대차계약을 맺을 적법한 대리권이 없다는 사실을 알면서도 이를 임차인에게 고지하지 않았다가 억대의 손해배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사36단독 박현경 판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단54208)에서 최근 "B씨는 A씨에게 1억 1000만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2015년 4월 B씨의 중개로 집주인 C씨를 대리한 D사와 임대차계약을 맺고, C씨가 소유한 서울 마포구의 한 아파트를 보증금 1억1000만원에 월세 20만원으로 임차하기로 했다. 하지만 실제로 D사는 한 달 전 C씨에게 아파트를 보증금 1000만원에 월세 110만원에 임차했을 뿐, 임대차계약 체결에 관한 대리권이 없었다. 이후 C씨는 D사가 2016년 8월부터 월세를 연체하자 같은 해 12월 퇴거 통지서를 보냈고, A씨는 뒤늦게 D사가 이 아파트를 무단으로 전대(轉貸)한 것임을 알게 됐다. A씨는 2017년 2월 아파트 보증금을 회수하지 못한 채 아파트를 C씨에게 인도해야 했다. 이후 A씨는 "B씨는 D사가 아파트를 임대할 적법한 권한이 없음을 알면서도 나를 속여 계약을 맺도록 했다"며 "B씨는 민법 제750조(불법행위책임) 또는 공인중개사법 제30조에 따라 보증금 상당의 손해를 배상하라"며 소송을 냈다. 공인중개사법 제30조 1항은 '개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있다. 서울중앙지법 원고승소 판결 이에 대해 B씨는 "임대차계약 내용에 관한 협의는 A씨와 D사 간 이뤄졌다"며 "나는 공인중개사로서 계약서 작성만 도와줬을 뿐"이라고 맞섰다. 박 판사는 "중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의해 조사·확인할 의무가 있다"며 "이러한 의무는 부동산중개업법의 개정 전후에 걸친 의무사항"이라고 밝혔다. 이어 "B씨는 D사와 C씨 간 2015년 3월자 임대차계약 체결을 중개해 D사가 아파트의 임차인 지위에 불과했음을 잘 알고 있었다"고 설명했다. 또 "B씨는 중개 당시 D사에게 위임에 관한 근거서류를 제출받거나 위임 여부를 확인하지 않았고, C씨에게 직접 위임 여부 등을 확인하지도 않았다"고 덧붙였다. 그러면서 "B씨는 임대차계약 체결 당시 D사가 C씨를 대리해 계약을 맺을 적법한 권한이 없음을 잘 알면서도 이를 A씨에게 고지하지 않은 채 마치 아무런 문제가 없는 것처럼 기망해 A씨로 하여금 계약을 맺고 D사에게 보증금을 지급하도록 했다"고 지적했다.

도시정비사업 시행이 장기간 지연되면서 해당 지역의 상권이 쇠퇴하고 임차인을 구할 수 없는 상황이 고착돼 토지 소유자에게 현실적인 피해를 입혔다면 도시정비사업 시행자가 그 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사4부(재판장 이광만 부장판사)는 A씨 등이 서울시와 서울주택도시공사(SH), 세운4구역 도시환경정비사업 주민대표회의를 상대로 낸 손해배상소송(2020나2011740)에서 "사업 시행자인 SH는 A씨 등의 기존 임대 현황, 부가가치세와 재산세 납부 현황, 사업의 진행 경과, 사업 구역 상권의 변화 과정 등 제반 사정을 종합해 A씨 등에게 400만~1200만원씩을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 서울시와 주민대표회의를 상대로 한 청구는 기각했다. 서울시장은 2004년 2월 서울시 고시로 세운4구역을 도시정비법에 따른 도시환경정비구역으로 지정·고시했고, 2004년 5월 종로구청장을 사업 시행자로 지정했다가 2007년 9월 SH로 사업 시행자를 변경·지정했다. 사업 지연으로 발생할 문제 대비할 주의의무 있다 종전 사업시행자인 종로구청장은 2007년 2월 사업구역 내 상가임차인들과 자영업자들의 대체영업장을 마련해 임대차계약을 체결했는데, SH도 이를 승계해 사업구역 맞은편에 위치한 건물을 증축 및 리모델링해 상가임차인들의 대체영업장으로 활용하기로 하는 계획안을 수립하고 증축 및 리모델링 공사에 착공했다. 이후 SH는 2008년 9월 사업구역 내 영업장에 대한 영업보상계획을 공고했고, 영업손실 보상자에 해당하는 상가 임차인들에게 각 해당 임차 상가에서 퇴거하는 대신 대체영업장에 입점해 이전비를 지급받을 것 등을 통지했다. SH는 통지내용을 수용한 상가임차인들과 사업 준공인가일까지 임대료 없이 관리비만 내하면서 대체영업장에서 영업을 계속하도록 하는 내용의 임대차계약을 체결했다. 한편, 종전 사업시행자인 종로구청장은 세운4구역 인근에 위치한 종묘의 경관을 보호하기 위해 유네스코의 자문기구인 이코모스 한국위원회에 사업계획을 보고했는데, 2009년 6월 서울시와의 협의를 거쳐 SH에 영향성 검토를 실시하고 그 결과를 문화재청과 협의하라는 등의 보완사항을 통보했다. SH는 보완사항을 이행해 문화재청에 국가지정문화재 현상변경 등 허가신청을 했고, 문화재청 산하 문화재위원회는 조건부 허가하기로 의결해 통보했다. 이후 문화재위원회는 조건부 허가한 내용의 이행조건을 바탕으로 추가 이행조건을 요청하면서 재차 조건부 허가하기로 했고, 서울시는 2016년 7월 해당 사업구역의 개발을 문화재위원회의 심의 기준에 맞추고 변화된 여건을 반영하기 위해 국제설계공모를 추진하기로 결정해 2017년 3월 당선작을 최종 선정했다. 서울고법 원고일부 승소판결 하지만 2019년까지 사업 시행이 지연되면서 세운4구역 내 토지 및 건물의 지분을 소유한 A씨 등의 불만은 커졌고, 이들은 결국 "임차인 이주 이후의 기간 동안 얻을 수 있었던 기대 임대수익에서 같은 기간 취득한 임대수익을 뺀 금액 상당의 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라"며 소송을 냈다. 재판부는 "토지 등 소유자에 대해 손실보상을 할 의무가 있는 사업시행자가 손실보상의무를 이행하지 않은 채 사업을 시행하는 등으로 토지 소유자에게 실질적이고 현실적인 침해를 가한 때에는 불법행위가 되므로 그 손해를 배상해야 한다"며 "사업시행자인 SH는 사업시행인가신청 당시 예측한 인가예정 시점이 지났는데도 허가신청에 대한 심의가 종결되지 않고 있고, 그 종결시점을 구체적으로 예측하기 어려운 상황에서는 사업시행인가절차 지연 등 사업진행의 지연으로 인해 발생할 수 있는 문제에 대비할 주의의무가 있다"고 밝혔다. 이어 "SH는 사업시행인가절차가 통상관계자들이 예측해오던 경과와 달리 상당히 지연될 경우, 해당 지역의 공실률이 높아지고 그 경향이 지속됨으로써 상권이 쇠퇴하는 분위기가 조성돼 실질적으로 상가 소유자로서 임대업을 운영하던 사람들이 임차인을 구할 수 없는 상황이 초래될 수 있다는 점을 예측하고 대비할 의무가 있다"며 "이전할 준비를 마친 임차인들의 요구 등을 고려하고 부정적 영향들에 대한 시의적절한 대책을 마련하고 대처했어야 한다"고 판시했다.

상가 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장하면서 이를 개정 상가건물 임대차보호법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용토록 한 상가건물 임대차보호법 부칙은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 해당 부칙 조항의 위헌 여부가 쟁점이 된 것은 이번이 처음이다. 헌재는 A씨가 "상가건물 임대차보호법 부칙 제2조는 위헌"이라며 낸 헌법소원 사건(2019헌마106 등)에서 재판관 8(합헌)대 1(위헌)의 의견으로 합헌 결정했다. 부칙 2조 규율대상은 아직 진행과정에 있는 사안 상가건물 임대인인 A씨 등은 자신들이 임차인과 계약을 체결했을 때에는 구 상가임대차법 제10조 2항에 따라 임차인은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있었다. 그런데 2018년 10월 이 조항이 개정되면서 임차인이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 계약갱신요구권 행사기간이 연장되고, '제10조 2항의 규정은 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다'고 규정한 같은 법 부칙 제2조에 따라 자신들에게도 영향을 미치자 헌법소원을 냈다. 헌재는 "부칙 조항은 개정법조항을 법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용한다고 규정하고 있는데, '개정법 시행 후 갱신되는 임대차'에는 구법조항에 따른 의무임대차기간이 경과해 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료되는 경우는 제외되고 구법조항에 따르더라도 여전히 갱신될 수 있는 경우만 포함되므로(2020다241017 참조), 이 사건 부칙 조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 규율대상으로 하는 부진정소급입법에 해당해 소급입법에 의한 재산권침해에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 소급입법에 의한 재산권 침해 해당되지 않아 이어 "부칙 조항은 개정법조항을 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차 전반에 대해 적용하도록 규정하지 않고 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에 한해 적용하도록 규정했기에 적용범위가 적절히 한정되어 있고 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조 1항 본문에 따라 정당한 사유가 있으면 계약갱신을 거절할 수 있으며, 같은 항 단서 각호에서 임차인에게 귀책사유가 있는 경우를 비롯해 다양한 갱신거절사유를 규정하고 있으므로, 임차인의 안정적인 영업을 지나치게 보호해 임대인에게만 일방적으로 가혹한 부담을 준다고 보기는 어렵다"고 설명했다. 이에 대해 이영진 재판관은 "같은 상가임대차라 하더라도 임대차 보증금이나 상가의 규모, 임차 시설의 입지, 사무실의 현황, 권리금의 형성 여부 등 제반 사정에 따라 임차인과 임대인의 지위가 달라질 수 있고 각종 유망한 프랜차이즈산업의 발달로 임차인이라고 해서 언제나 임대인보다 불리한 지위에 있는 것도 아닌데, 부칙 조항은 임차인만을 일방적으로 보호하고 있어 그로 인한 부담은 결국 상가건물을 이용하지 못하게 된 임대인이 떠안을 수밖에 없다"면서 "임대인은 어떻게든 그로 인한 비용과 손실을 다시 새로운 임대차계약에서 보전 받으려 할 것이므로 결국에는 임대료가 인상돼 임차인 역시 피해를 볼 수 있기에 부칙 조항이 임차인의 안정적인 영업을 보장한다는 공익의 달성에 얼마나 기여할지 의문스럽다"며 반대의견을 냈다.