임대회사가 일방적으로 아파트 임대료를 인상했다면 입주자가 인상분을 내지 않더라도 회사 측이 임대차계약을 해지할 수 없다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사10단독 이정엽 판사는 A 건설사가 임대아파트 입주자 정모(35)씨와 강모(35)씨를 상대로 낸 건물명도등 청구소송(2007가단45581)을 기각했다고 14일 밝혔다. 이 판사는 판결문에서 “임대주택법상의 표준임대차계약서에는 임대인과 임차인이 임대보증금과 임대료를 조정할 수 있도록 규정됐을 뿐 일방적으로 변경한 임대조건을 상대방이 받아들일 의무까지 규정돼 있지 않다”고 판시했다. 이 판사는 이어 “정씨 등이 임대조건변경에 동의하지 않아 보증금 인상분 지급요구에 불응했다 하더라도 그것만으로 표준임대차 계약상의 의무를 위반했다고 볼 수 없다”며 “건설사의 계약해지통지는 위법하고 명도청구도 부당하다”고 덧붙였다. 이 판사는 또 “약정에서 양측은 임대료를 3개월 이상 연속 연체한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있도록 했지만, 이 계약에서는 월 임료가 따로 정해지지 않아 이 경우에도 해당하지 않는다”고 설명했다. 정씨는 A사가 임대한 광주서구 한 아파트에 2001년 12월 입주하면서 임대차보증금 4,790만원을 지급한 뒤 2004년 증액분 140만원, 2005년 170만원, 2006년 250만원을 지급하지 않았으며 강씨는 2005년 3월 계약 당시 지급하기로 한 임대차보증금중 430만원과 2006년 170만원, 2007년 증액분 250만원을 지급하지 않았다. A사는 “증액분을 납부할 것과 이를 3개월간 연체할 경우 임대차계약이 해지될 수 있다”고 통지했으나 이들이 증액분을 납부하지 않자 임대차계약 해지를 통지하고 법원에 명도청구소송을 제기했다.

집주인이 임대기간이 끝났는데도 임차보증금을 반환하지 않은 바람에 세입자가 새로 이사갈 집의 계약금을 위약금으로 몰취 당했다면 이를 배상해줘야 한다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 주택임대차 계약기간이 끝났는데도 새로운 임차인에게 임대차보증금을 받기전에는 기존 임차인에게 임대차보증금을 돌려주지 않는 소위 ‘임대차보증금돌려막기’의 관행에 경종을 울린 것으로 볼 수 있다. 서울서부지방법원 민사1부(재판장 김건수 부장판사)는 최근 ‘보증금을 돌려받지 못해 새 주택임대차 계약금을 몰취당했다’며 최모씨가 임대인 문모씨를 상대로 낸 손해배상청구소송 항소심(2007나6127)에서 원고 패소판결한 1심과 달리 ‘임대인은 몰취당한 계약금 400만원 전액을 배상하라’며 원고 승소판결했다. 재판부는 판결문에서 “임대인이 임대차보증금 반환의무의 이행을 지체해 원고가 계약금을 몰취당하는 손해를 입었다면 이는 채무불이행으로 인한 통상손해로 봄이 상당하다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “설령 통상손해로 볼수 없다 하더라도 당시 임대인은 최씨가 임대차보증금을 돌려받지 못하면 새 임대차계약의 보증금을 낼 수 없게 돼 계약금을 몰취당할 것이라는 사정을 알고 있었기에 손해배상의무가 있다”고 덧붙혔다. 최씨는 2006년 9월29일로 정한 임대차만료를 두달여 앞두고 임대인에게 이사를 갈 것이니 임대차보증금을 계약만료일에 돌려달라고 요청했지만 결국 받지 못했고 그 때문에 새로운 임대차계약의 잔금을 내지 못해 계약금 400만원을 위약금으로 몰취 당하자 소송을 냈다.

채무자의 상속재산 지분포기가 사해행위로 인정돼 수익자가 부동산 가액을 배상해야 할 경우 배상범위는 부동산의 매매금액에서 우선권 있는 임차보증금을 공제한 금액이라는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 안대희 대법관)는 최근 이모(43)씨가 김모(23)씨를 상대로 낸 사해행위취소소송 상고심(☞2007다29119)에서 피고 패소판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "채무초과 상태에 있는 채무자가 상속재산의 분할협의를 하면서 자신의 상속분에 관한 권리를 포기함으로써 일반 채권자에 대한 공동담보가 감소된 경우에도 채권자에 대한 사해행위에 해당한다"고 밝혔다. 재판부는 또 "부동산에 관한 법률행위가 사해행위에 해당되지만 원물반환이 불가능하거나 현저히 곤란한 경우에는 원상회복의무의 이행으로써 사해행위 목적물 가액 상당의 배상을 명해야 하며, 부동산에 임대차보증금 우선변제권을 가진 임차인 또는 소액임차인이 있는 때에는 수익자가 배상해야 할 부동산의 가액에서 임차보증금 반환채권 금액을 공제해야 한다"고 덧붙였다. 원고 이씨는 자신에게 3,400만원의 빚을 지고 있던 오모씨가 2001년 7월 남편이 사망한 후 서울 구로구의 단독주택에 관한 상속지분 3분의1을 포기하고 딸인 피고 김씨에게 귀속시키자 "사해행위에 해당한다"며 김씨와 김씨로부터 집을 산 조모씨를 상대로 소송을 냈다. 1심은 원물반환을 명했으나, 2심은 전득자인 조씨의 선의가 인정된다며 김씨에게 3,100여만원을 지급하라는 가액배상 판결을 했다. 하지만 김씨는 "매매대금 1억2,500만원 중 임대보증금 9,500만원을 공제한 3,000만원을 받았으므로 오씨의 상속지분인 3분의1에 해당하는 1,000만원만 배상해야 한다"며 상고했었다.

사기사건 피해자의 민사소송을 대리한 변호사가 다시 가해자의 국선변호인으로 변호활동을 하는 것은 변호사의 수임제한 규정을 위반한 것이라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 형사2부(주심 裵淇源 대법관)는 13일 사기와 횡령혐의로 기소된 양모씨(45)에 대한 상고심(2004도5951) 선고공판에서 징역 1년을 선고한 원심을 파기하고 사건을 광주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 “변호사는 당사자 일방으로부터 상의를 받아 그 수임을 승낙한 사건의 상대방이 위임하는 사건에 관하여는 그 직무를 행할 수 없다고 규정한 변호사법 제31조1호의 입법취지 등에 비춰 볼 때 동일한 변호사가 민사사건에서 형사사건의 피해자에 해당하는 상대방 당사자를 위한 소송대리인으로서 소송행위를 하는 등 직무를 수행했다가 나중에 실질적으로 동일한 쟁점을 포함하고 있는 형사사건에서 피고인을 위한 국선변호인으로 선임돼 변호활동을 하는 등 직무를 수행하는 것은 금지 되며, 이는 법무법인에 관하여도 준용된다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “원심의 국선변호인이 이 사건 일부 공소사실과 같은 쟁점의 민사사건에서 피해자를 위한 소송대리인으로 선임된 법무법인의 구성원으로서 업무담당 변호사로 지정돼 업무를 수행한 바 있었음에도 다시 이 사건에서 피고인을 위한 국선변호인에 선임돼 그 변론과정에 관여한 것은 실질적으로 수임제한 규정을 위반한 것”이라며 “따라서 원심이 변호사의 수임제한규정에 위반하는 국선변호인을 선정한 다음 그 국선변호인의 변론을 거쳐 심리를 마친 과정에는 소송절차에 관한 법령위반의 위법이 있고, 이는 피고인이 국선변호인의 조력을 받아 효과적인 방어권을 행사하지 못한 결과를 가져왔다”고 덧붙였다. 양씨는 지난 2002년10월 건물 임대차계약을 대리하는 과정에서 전세권자인 조모씨에게 “전세권말소등기 서류를 주면 은행대출을 받아 전세금 7천5백만원을 지급하겠다”고 속인 뒤 전세금을 가로 챈 혐의 등으로 기소돼 1,2심에서 징역 1년을 선고받았다. 양씨는 이후 항소심에서 국선변호를 했던 이모 변호사가 조씨가 양씨를 상대로 낸 임대차보증금 청구소송의 대리인에 포함됐었던 사실을 발견하고 “변호인의 조력을 받을 권리를 침해당했다”며 대법원에 상고했었다.

상가분양대행사가 일정액의 임대수익을 보장한다는 분양광고와 함께 분양대금에 임대차보증금 외에 상가홍보를 위한 개발비를 포함시킨 경우 개발비도 권리금의 일부로 볼 수 있어 되돌려 줄 의무가 없다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 지난해 7월 같은 상가를 분양받은 임차인들이 분양대행사를 상대로 서울중앙지법에 낸 보증금 등 반환청구소송에서 "투자액에 비해 실현가능성이 적은 다액의 임대수익을 보장한다는 분양광고는 기망에 해당되므로 임대차보증금과 개발비 명목으로 받은 돈은 부당이득에 해당된다"는 판결과 배치되는 것이어서 상급심의 판단이 주목된다. 서울중앙지법 민사29부(재판장 姜載喆 부장판사)는 지난달 17일 이모씨 등이 굳앤굳(주)를 상대로 낸 분양대금반환등 청구소송(2003가합10488)에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고측이 광고한 권리금이나 수익률은 상가가 정상적으로 분양될 경우에 예상되는 것이고 원고들로서도 상가형성이 안되거나 경제여건이 달라질 경우 권리금이나 수익금이 보장되지 않을 수도 있다는 것을 어느 정도 예상가능했을 것으로 보인다"며 "용도가 특정된 상가를 분양받을 경우 항상 투자위험이 따르게 마련이므로 투자자는 제반사정을 사려깊게 참작해 스스로 투자여부를 결정해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "이 사건 분양계약 체결 당시 원고들과 피고 등은 주변상가의 현황과 경기동향 등을 고려해 권리금이 높게 형성될 것이라 예측한 후 피고는 향후 발생될 권리금 중 일부를 미리 가질 의도로 개발비를 다소 높게 책정했고 원고들도 이를 수긍했다고 보이는 점 등에 비춰보면 피고의 기망행위가 있었다고 볼 수 없다"고 설명했다. 재판부는 또 "피고측이 제시한 일정액의 수익을 보장한다는 내용의 분양광고는 불특정다수를 상대로 분양받을 사람을 모집하려는 쳥약의 유인에 불과해 계약내용이라고 볼 수 없어 피고가 광고내용만큼의 수익률을 보장할 의무가 있다고 보기도 어렵다"고 덧붙였다. 이씨 등은 지난 99년1월 피고 회사가 주요 일간지에 기재한 '3천만원대 투자로 연봉 1천만원', '벌써 권리금 붙어 점포거래 기현상' 등의 광고를 보고 서울 남대문 근처 9층짜리 상가의 점포를 보증금과 별도로 상가홍보비 명목의 개발비를 포함해 각각 2천5백만원에서 9천6백만원에 임차했지만 주변의 상권이 활성화되지 않아 수익이 저조하자 "광고에 속아 임차계약을 체결해 피해를 입었다"며 보증금과 개발비반환을 요구하는 소송을 냈었다.

채무자가 강제집행을 피하기 위해 은닉한 부동산을 사해행위취소 소송으로 돌려 받게 된 부동산이 이미 제3자에게 넘어가 시가로 배상받을 수 밖에 없는 경우의 시가는 변론종결시가 아닌, 부동산 처분시의 시가라는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사29부(재판장 姜載喆 부장판사)는 최근 서울보증보험(주)가 김모씨를 상대로 낸 사해행위취소 청구소송(2003가합4940)에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "채권자의 사해행위취소 및 원상회복 청구가 인정되면 수익자 또는 전득자는 목적물을 채무자에게 반환해야 할 의무를 지게 되고 원물반환이 불가능할 경우는 목적물의 가액 상당을 반환해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 또 "목적물의 반환이 현저히 곤란한 경우는 사실심 변론종결시의 부동산 시가를 기초로 배상범위를 정하는 것이 상당하지만 부동산의 시가가 대폭 상승하거나 하락하는 등 가치변동이 심한 경우까지 일률적으로 변론종결당시 시가를 기준으로 하는 것은 공평하지 않다"며 이 사건의 경우 "변론종결시 시가인 7억8천만원이 아닌 피고가 윤모씨에게 부동산을 매도할 당시 시가인 5억8천만원이 배상기준이 된다"고 설명했다. 서울보증보험은 지난 96년 안병균 전 나산그룹 회장의 교보생명(주)에 대한 임대차보증금 반환채무를 담보하는 보증보험계약을 안 전회장과 맺었으나 IMF사태 이후 나산그룹이 빚더미에 올라 많은 보증채무를 지게된 안 전 회장이 자기 소유 아파트 소유권을 큰 동서인 피고 김씨 앞으로 이전하고 김씨가 다시 윤모씨에게 매도하자 "매매계약을 취소해 달라"며 소송을 냈었다.

근저당권이 설정돼 있고 이보다 후순위인 임차인이 세들어 살고 있는 집을 강제경매절차에서 경락받은 경락인이 경락대금을 지급하기 전 집주인이 선순위 근저당권을 말소해 주었다면 경락인은 경락대금을 완납해 소유권을 취득하더라도 임차권자에 대항할 수 없으므로 집주인이 손해를 배상해야한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 제3부(주심 高鉉哲 대법관)는 지난달 25일 서울구로구 소재 아파트를 강제경매절차에서 낙찰받은 권모씨(54)가 이 아파트의 원래 소유자인 박모씨(51)를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2002다70075)에서 원고의 상고를 받아들여 원고 패소판결을 내린 원심을 파기하고, 사건을 서울고법으로 되돌려 보냈다. 재판부는 판결문에서 "원고가 부동산 경매절차에서 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 낙찰받았는데도 피고가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 원고에게 아무런 고지도 하지 않아 손해를 입혔다면 피고는 민법 제578조 제3항의 규정에 따라 원고가 입게된 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "경매에 참가하는 자는 자기의 책임과 위험부담하에 경매목적물에 관한 권리관계를 분석해 경매참가여부 및 매수신고가격 등을 결정해야 하나 경매기일이 지난 후에 발생한 선순위 근저당권 말소라는 사정변경으로 인한 부담까지 경락인인 원고에게 귀속시킬 수는 없다"고 덧붙였다. 원고 권씨는 2000년12월 이 아파트에 선순위 근저당권이 설정돼 있어 후순위 임차인에게 임대차보증금 반환의무가 없을 것으로 예상하고 입찰가액 7천7백여만원으로 아파트를 낙찰받았는데 원 집주인이던 피고가 경매대금 납부기일 전에 선순위 근저당권의 채무를 갚아 버려 임차인에게 대항력이 생겨 임대차보증금 반환의무를 지게되자 소송을 냈다. 홍성규 기자

경매 결과 후순위 권리자는 배당받을 수 없는 경우라면 저당권을 설정하려는 토지에 선순위자가 있다는 이유로 담보설정을 안한 것은 채권을 회수하지 못한 것과 인과관계가 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사14부(재판장 서희석·徐希錫 부장판사)는 11일 한국전산원이 "임대차보증금 반환채권에 대한 담보를 확보하지 않아 손해가 발생했다"며 총무부장 이모씨(65)를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(☞2001나56500)에서 1심을 취소하고 원고패소판결을 선고했다. 재판부는 판결문에서 "3순위로나마 근저당권을 경료해 둔다면 선순위 근저당권이 말소되는 경우 우선 순위로 담보권을 확보할 수 있는 가능성은 남아 있지만 결과적으로 선순위 근저당권이 말소되지 않았고 경매 후 후순위 권리자에 대한 배당액이 없었으므로 근저당권을 경료했어도 임대차보증금 반환채권을 담보할 수 없었다"며 "따라서 임대차계약의 사무를 처리함에 있어 근저당권을 설정하지 않은 점과 임대차보증금을 상실한 손해와는 인과관계가 없어 피고의 업무상 잘못을 인정할 수 없다"고 설명했다. 한국전산원은 사무실을 임차한 건물의 건물주가 부도가 나 보증금 19억여원을 돌려받을 수 없게 되자 계약을 담당한 이씨를 상대로 이 사건 소송을 냈었다.

삼성그룹 이건희 회장과 삼성전자 전·현직 이사들이 부실경영으로 인해 회사에 입힌 손해 1천억원을 물어주라는 법원 판결이 내렸다. 참여연대를 주측으로 한 소액주주들이 이건희 회장 등 회사임원의 불법비자금 조성, 계열사에 주식저가매각, 부실기업 인수 등으로 인해 생긴 손해를 보전하라며 제기한 대표소송에서 법원이 사상 최대액수의 배상 판결을 내린 것으로 상급심 판단이 주목된다. 수원지법 민사합의7부(재판장 김창석·金昌錫 부장판사)는 27일 박원순(45·참여연대)씨 등 삼성전자 소액주주 22명이 삼성그룹 이건희 회장을 비롯한 삼성전자(주) 전·현직 이사 10명을 상대로 낸 손해배상청구소송(98가합22553)에서 "이 회장은 노태우 전 대통령에게 뇌물로 제공한 75억원을, 나머지 이사들은 각종 부실 경영으로 발생한 손해 9백2억8천여만원을 삼성전자에 배상하라"는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "이 회장은 지난 88년 3월부터 92년까지 노태우 전 대통령에게 삼성그룹 계열사에서 조성한 2백50억원을 뇌물로 전달했고 이 중 75억원을 삼성전자에서 조성, 그만큼의 손해를 끼친 사실이 인정되는 만큼 전액 배상하라"고 밝혔다. 재판부는 이어 이사들의 부실 경영에 대해 "삼성전자가 인수에 따른 위험성이 높은 이천전기(주)를 충분한 검토 없이 이사회에서 1시간만에 인수를 결정, 퇴출 전 2년 동안 출자전환·지급보증 등의 방법으로 삼성전자에 1천9백억여원의 손해를 끼친 사실이 인정되는 만큼 당시 이사들은 인수 결정에 따른 손해액 2백76억2천여만원을 배상하라"고 밝혔다. 또 "삼성전자가 액면가 1만원에 취득한 삼성종합화학(주) 주식 2천만주를 삼성건설 등에 순자산가치 1주당 5천7백여원에 훨씬 못미치는 1주당 2천6백원에 처분하는 결정을 이사회에서 불과 1시간만에 결정, 회사에 그만큼의 손해를 입힌 것은 도저히 이사로서의 주의의무를 다한 것으로 볼 수 없다"며 "차액만큼의 손해 6백26억6천만원을 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 하지만 삼성전자가 (주)중앙일보에 고가로 광고를 게재하고 삼성물산과 삼성중공업에 임대차보증금 등을 과다하게 지급, 부당내부거래행위로 삼성전자에 손해를 입혔다는 원고들의 주장에 대해선 "이사회 결의 등 이사들이 직접 업무에 관여했다는 증거가 없다"며 받아들이지 않았다. 이번 판결에 대해 참여연대는 "재벌기업의 이사회 운영에 대해 경종을 울린 판결로서 이사회 기능을 활성화하고 실질화하는데 획기적인 계기가 될 것으로 기대한다"며 환영의 뜻을 표했다. 박씨 등 삼성전자 소액주주들은 지난 98년 10월 삼성전자에 부당 내부거래 등으로 입은 피해에 대해 회사가 직접 손해배상을 청구할 것을 요구했지만 삼성전자 감사들이 '정당한 사안'이라는 이유로 받아들이지 않자 대표소송을 제기했었다.

다른 사람의 임야에 주인의 승낙을 얻어 아버지의 묘를 설치, 임야 소유자가 바뀌는 바람에 분묘기지권을 얻은 사람은 산 주인의 허락 없이 아버지의 묘에 어머니를 합장할 수 있을까? 분묘기지권의 범위와 관련된 이 문제에 대해 대법원이 내린 최종 결론은 봉분이 두 개인 쌍분(雙墳)은 물론 단분(單墳) 형태의 합장도 주인의 허락 없이는 불가능하다는 것이다. 대법원 민사1부(주심 배기원·裵淇源 대법관)는 지난달 21일 산 주인 최모씨가 이모씨를 상대로 낸 임대차보증금 청구소송 상고심(☞2001다28367)에서 이같이 판시, 원고패소판결을 내린 원심 가운데 분묘굴이 부분을 파기하고 사건을 서울지법으로 되돌려 보냈다. 재판부는 판결문에서 "분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미하므로 새로운 분묘를 신설할 권능은 여기에 포함되지 않는다"며 "따라서 부부 가운데 일방이 먼저 사망해 이미 그 분묘가 설치돼 있다고 하더라도 분묘기지권이 미치는 지역 안이라는 이유로 후에 사망한 다른 일방을 단분(單墳) 형태로 합장하는 것은 허용되지 않는다"고 밝혔다.