상가 관리비를 강제집행신청 등을 위한 담보 공탁금으로 쓸 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사9부(재판장 남성민 부장판사)는 A아파트 중심상가 관리단이 B상가번영회 등을 상대로 낸 문서인도 청구 등 소송(2021나2009300)에서 최근 원고일부승소 판결했다. 판결확정 뒤에도 반환하지 않은 것은 불법행위 A아파트 상가에는 상가 관리를 위해 상가 구분소유자와 임차인들로 구성된 B상가번영회가 있다. B상가번영회는 대표자로 회장과 최고의결기관으로 총회를 두는 등 사단으로서의 실체를 갖추고, '상가 관리규약'을 제정해 상가를 관리하고 공동재산과 부대시설의 유지관리 등 사실상 관리단으로서의 업무를 수행했다. 그런데 새로 구성된 A아파트 중심상가 관리단은 C씨를 대표자로 하고 2015년 3월 B상가번영회를 상대로 관리단지위확인 등을 구하는 소송을 냈다. 하지만 법원은 "대표권이 없는 C씨를 대표자로 해 소송을 제기했으므로 부적법하다"며 소송을 각하했다. A아파트 중심상가 관리단은 항소했지만 같은 이유로 기각됐고 이 판결은 확정됐다. 이후 A아파트 중심상가 관리단은 B상가번영회를 상대로 2017년 4월 관리단지위부존재확인 등을 구하는 소송을 냈다. 당시 법원은 "관리단의 지위가 A아파트 중심상가 관리단에 있다"며 "B상가번영회는 관리업무를 방해하는 행위를 해선 안 된다"는 취지로 일부인용 판결했고, B상가번영회가 항소했지만 같은 이유로 기각되면서 판결은 그대로 확정됐다. 이 과정에서 B상가번영회는 1심에서 패소한 뒤 항소와 동시에 강제집행정지 신청을 했는데, 집행정지를 위한 담보로 상가 관리비와 관리외 수익을 관리해오던 B상가번영회 명의의 계좌에서 3000만원을 인출해 공탁금으로 지출했다. 서울고법 원고일부 승소 판결 그러자 A아파트 중심상가 관리단은 "앞선 판결로 우리가 해당 상가의 적법한 관리단임이 확인돼 B상가번영회는 문서 등을 인도할 의무가 있다"며 "B상가번영회가 지출한 공탁금도 반환해야 한다"면서 소송을 냈다. 재판부는 "집합건물의 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담해 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다"며 "A아파트 중심상가 관리단의 관리규약에 따르면 관리단이 공용부분의 사용료를 징수하고 공용부분을 관리하도록 정하고 있으므로, 관리비 외의 수익에 대해 B상가번영회는 이를 관리하거나 보유할 권한이 없다"고 밝혔다. 이어 "가집행선고부 판결에 대한 강제집행정지를 위해 공탁한 담보는 강제집행정지로 인해 채권자에게 생길 손해를 담보하기 위한 것"이라며 "A아파트 중심상가 관리단의 관리업무를 방해해선 안 된다는 취지의 판결에 대해 그 강제집행의 정지를 구하는 신청을 하면서 지출한 담보 공탁금은 관리비 및 관리비 외 수입에서 지출할 수 있는 상가의 관리비용이라고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "더욱이 해당 소송에서 B상가번영회는 패소했으므로 이 돈은 A아파트 중심상가 관리단에게 반환돼야 한다"며 "이를 인출해 담보로 제공한 뒤 관련 판결이 확정된 뒤에도 반환 요구에 응하지 않는 것은 A아파트 중심상가 관리단에 대해 불법행위를 구성한다"고 판시했다.

아파트 단지 내 지하주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되므로 상가에 입점한 상인들은 이용할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A아파트 단지 내 상가에 입점한 B씨 등이 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 주차권 존재 등 확인소송(2020다278156)에서 최근 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 경남에 있는 A아파트 단지는 아파트 10개동과 상가 1개동 그리고 관리사무소와 주민공동시설, 경로당, 보육시설, 지하주차장 등 부속건물로 구성돼 있다. 이 단지에는 지하 2층 규모로 1650대의 자동차를 주차할 수 있는 지하주차장이 있고 상가 후면에는 16대의 자동차를 주차할 수 있는 지상주차장이 있다. 지하주차장 출입구에는 차단기가 설치돼 사전에 번호를 등록한 입주자와 방문 목적을 밝힌 방문자의 자동차만 출입할 수 있었고, 상가 상인이나 고객의 자동차는 출입이 제한됐다. 지상주차장은 이런 제한 없이 이용이 가능했다. 한편 상가에는 쓰레기와 재활용품 보관시설이 따로 없었는데, 입주자대표회의는 B씨 등을 비롯한 상인들이 단지 내 쓰레기 및 재활용 보관시설을 이용하는 것을 제한하고 있었다. B씨 등은 "A아파트 단지는 아파트와 상가 등으로 구성된 집합건물단지로 상가의 구분소유자거나 임차인인 상인들도 대지 전부를 사용할 권한을 가진다"면서 "입주자대표회의가 상인 등의 지하주차장 이용과 쓰레기 등 보관시설 이용을 제한하는 것은 위법하므로 방해 행위를 금지하고 이로 인한 위자료를 지급하라"며 소송을 냈다. 1,2심은 지하주차장은 아파트 구분소유자들의 일부공용부분에 해당하므로 원칙적으로 아파트 주민들만 이용할 수 있고 상인들은 이용할 수 없다고 판단했다. 1,2심은 "집합건물법 제10조 1항은 '공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다'고 규정하고 있는데, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들 간 특단의 합의가 없는 한 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "지하주차장에서 아파트 10개동 엘리베이터로 직접 연결되는 개별출입구는 있지만, 상가로 직접 연결되는 출입구는 없고, 지하주차장에서 상가로 가기 위해서는 관리사무소 등으로 쓰는 공용건물을 통해 지상으로 나와 상가 방향으로 이동해야 한다"며 "건물 등의 구조를 보면 지하주차장은 아파트 입주자를 위해 건축된 것으로 보인다"고 설명했다. 또 "아파트 분양계약서에 표시된 계약면적에는 지하주차장이 포함돼 있지만, 상가 분양계약서에는 지하주차장이 포함이 돼 있지 않다"면서 "아파트 건축물대장에는 지하주차장이 공용부분으로 명시돼 있지만, 상가의 집합건축물대장에는 지하주차장이 기재돼 있지 않다"고 했다. 그러면서 "지하주차장은 대지사용권의 대상이 아니므로 대지사용권이 있다고 해서 지하주차장을 사용할 수 있는 것은 아니다"라며 "따라서 지하주차장은 아파트 구분소유자들만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 일부공용부분에 해당한다"고 판시했다. 다만 1,2심은 쓰레기 등 보관시설과 관련해서는 "1필지의 토지 위에 축조된 수동의 구분소유자들이 토지를 공유하는 경우 각 구분소유자는 별도 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없으면 그 대지에 대해 갖는 공유지분의 비율에 관계 없이 그 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가지므로 상가의 구분소유자들은 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다"며 B씨 등 상인들의 손을 들어줬다. 하지만 쓰레기 등 보관시설 사용 금지에 따른 위자료로 배상할 만한 정신적 손해가 발생한 점은 인정하기 어렵다며 B씨 등의 위자료 청구는 기각했다. 대법원도 이 같은 원심을 확정했다. 재판부는 "집합건물의 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만 일부 구분소유자에게만 공용에 제공되는 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속하며, 건물의 어느 부분이 구분소유자 전원이나 일부의 공용에 제공되는지 여부는 일부공용부분이라는 취지가 등기되어 있거나 소유자의 합의가 없다면 건물의 구조·용도·이용 상황, 설계도면, 분양계약서나 건축물대장의 공용부분 기재내용 등을 종합해 구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 따라 판단해야 한다"며 "이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 단지 내 특정 동의 건물부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용된다"고 판시했다.

지방자치단체가 다세대주택을 허가 없이 레지던스 숙박시설로 운영한 임대업자에게 이행강제금을 부과할 때에는 각 세대별로 레지던스 운영여부를 확인해 그에 맞게 부과해야 한다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정5단독 이새롬 판사는 A씨가 용산구청장을 상대로 낸 건축이행강제금 부과처분 취소소송(2020구단73559)에서 최근 원고일부승소 판결했다. 주택신축판매 및 임대업을 하는 A씨는 서울에 있는 한 다세대주택 24세대(3개층, 층별 8세대) 중 305호를 제외한 나머지 23세대를 소유하고 있었는데, 2014년 9월 이 가운데 2세대를 제외한 나머지 21개 세대에 관해 B주식회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 했다. 이후 A씨는 2015년 10월 C를 상호로 사업자등록을 한 후 임대업을 하는 D씨와 305호를 제외한 나머지 세대에 관한 임대차 계약을 체결했다. 서울행정법원 “전체 부과는 잘못” 용산구청은 2018년 7월 A씨에게 다세대주택을 레지던스로 무단 용도변경해 건축법을 위반했으므로 이를 시정할 것을 지시했고, 건축물대장에 건축법 위반 사실을 표기했다. 이후 용산구청은 2019년 9월 용산소방서로부터 해당 다세대주택이 숙박시설로 용도변경된 것이 적발된 사실을 전달받았고, A씨에게 무단으로 용도변경된 건물 부분을 원상복구하라고 시정명령했다. 용산구청은 또 같은 해 11월 A씨에게 위반사항을 시정하라는 시정명령 및 이행강제금 부과를 예고했다. 이어 같은 해 12월 용산구청은 이 다세대주택에서 현장조사를 진행했고, A씨에게 "3세대를 제외한 부분을 레지던스(숙박업소)로 무단 용도변경했다"면서 이행강제금 6000여만원을 부과했다. 이에 반발한 A씨는 2020년 2월 행정심판을 청구했으나 서울특별시 행정심판위원회가 기각하자 소송을 냈다. 재판과정에서 A씨는 "2세대를 제외한 나머지 세대는 (내가) 소유자가 아니고, 관리권자이자 임대인에 불과하다. 임차인이 운영한 레지던스 사업에 관여한 바 없다"며 "장기 임대차계약이 체결된 세대를 제외한 내머지 세대는 시정명령이 모두 이행됐는데, 나머지 세대 전체 면적에 대해 이행강제금을 부과한 것은 위법하다"고 주장했다. 재판부는 "해당 다세대주택은 각 세대별로 구분등기가 경료된 별개의 건축물로서 용산구청은 각 호실별 숙박시설로의 무단 용도변경이 있는지를 개별적으로 확인해 숙박용도로 변경된 호실에 한해 그 면적에 상응하는 이행강제금을 부과했어야 하고, 시정명령 위반 사실에 대한 증명책임은 처분청인 용산구청에 있다"며 "그런데 용산구청이 제출한 동영상 및 사진들만으로는 다세대주택 중 어느 호실이 숙박시설로 용도변경되었는지 여부를 분별하기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "용산구청은 일부 호실이 여전히 숙박시설로 사용되고 있는 것만을 확인하고, 세대별 용도변경 여부를 개별적으로 확인하지 않은 채 임대차계약이 체결된 세대를 제외한 나머지 세대 전부가 숙박시설로 이용되고 있다고 추단해 전체 면적에 대해 이행강제금을 부과한 잘못이 있다"며 "각 세대가 숙박시설로 용도변경된 상태였다는 점을 인정할 증거가 부족하므로, 이를 초과한 부분은 위법하다"고 판시했다.

집주인이 실거주를 목적으로 임차인의 임대차계약 갱신 요구를 거절할 때 그러한 사유가 존재한다는 것을 객관적으로 입증할 필요는 없다는 판결이 나왔다. 집주인이 내세우는 '실거주 목적'이 거짓이거나 표면적인 것에 불과하다는 점 등은 임차인이 입증해야 한다는 취지다. 정당한 사유 없이 제3자에 임대한 경우 임차인 보호하고 있어 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물인도소송(2021가단5013199)에서 최근 "B씨는 A씨에게 아파트를 인도하고, 계약만료일 다음날부터 인도일까지 약정 월세 상당액인 월 300만원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2017년 1월 B씨에게 서울의 한 아파트를 보증금 8억원에 월세 240만원으로 2년간 임대했다. 이들은 2018년 11월 월세를 300만원으로 올리는 한편 계약기간은 2021년 1월까지로 하기로 하고 임대차계약을 갱신했다. A씨는 계약기간 만료 4개월 전인 2020년 9월 B씨에게 자신이 실거주하겠다며 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 갱신거절을 통지했다. B씨는 같은 해 11월 "조건을 변경해서라도 임대차계약기간을 2년 더 연장하고 싶다"며 갱신을 요청했다. 하지만 A씨는 내용증명 등을 통해 실거주를 목적으로 갱신거절 의사를 밝혔다. A씨는 B씨가 임대차기간 만료 후에도 집을 비워주지 않자 소송을 냈다. 서울중앙지법 임대인 승소 판결 김 판사는 "개정 주택임대차보호법상 실거주 목적 사유는 다른 갱신요구 거절사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와 달리 그 사유 자체가 아직 발생하지 않은 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 한다"며 "임차인 입장에선 이를 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어 다른 갱신요구 거절사유와 동일한 정도의 판단기준 내지 입증이 요구된다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 또 "개정 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에선 임대인이 실거주 사유로 계약갱신을 거절했음에도 정당한 사유 없이 제3자에게 부동산을 임대한 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도 규정을 둬 사후적으로 임차인을 보호하고 있다"면서 "개정법 취지와 내용 등에 비춰 임대인이 갱신요구를 거절할 당시 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인은 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 갱신요구를 거절할 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 실거주 목적을 의심할 만한 특별한 사정이 존재한다는 점에 대해 주장·입증할 책임을 부담한다"며 "B씨가 주장하는 사정만으로는 A씨의 갱신거절이 실제 거주 목적 없이 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기 부족하다"고 판시했다.

기존 임차인이 소개한 신규 임차인에게 상가 임대인이 "나중에 권리금 요구를 하지 않겠다"는 확약서를 요구해 임차권 양도가 무산됐다면 임대인은 기존 임차인에게 권리금 회수 방해에 따른 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사25단독 박성인 부장판사는 임차인 A씨가 임대인 B씨와 C씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가단26995)에서 최근 "피고들은 A씨에게 500만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. B씨 등은 2015년 3월 A씨에게 서울 서초구의 한 상가를 보증금 3000만 원에 월세 160만 원으로 2년 간 임대했다. 또 바닥권리금(상가 위치와 영업상 이점 등의 대가로 주고받는 돈)이라는 명목으로 A씨로부터 2000만 원을 받는 특약도 맺었다. 임차인 A씨는 이 상가에서 공인중개사 사무소를 운영했는데, 계약 갱신으로 임대차 기간은 2020년 3월 말까지로 연장됐다. 그러던 중 A씨는 2020년 3월 초 새로운 임차인 D씨를 구해 임차권 양도 의사를 밝혔고 B씨와 C씨도 이에 동의했다. 이후 두 달여가 지난 뒤 A씨는 D씨와 임차권을 양도하고 권리금 6000만 원을 받기로 약정을 맺는 한편, B씨 등에게 D씨와 임대차계약을 맺을 것을 요청했다. 하지만 B씨 등은 D씨에게 '임대인에게 권리금을 요구하지 않겠다'는 확약서를 요구했고, 이를 D씨가 거부하면서 A씨의 임차권 양도가 무산됐다. 서울중앙지법 임대인에 500만원 손해배상 판결 A씨는 B씨 등에게 보증금과 바닥권리금을 반환받은 뒤 "현재 서초 지역 공인중개사 사무소의 권리금은 8000만 원가량인데, B씨 등으로부터 반환받은 2000만 원을 제외하면 약 6000만원의 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이에 대해 B씨 등은 "상가건물임대차보호법 제10조의41항은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지의 방해행위에 대해 적용되는 것"이라며 "임대차는 2020년 3월 합의해지로 종료돼 해당 조항이 적용될 수 없다"고 맞섰다. 하지만 박 부장판사는 "임대차계약은 A씨가 새 임차인을 구해 승계시킬 때까지 연장된 것으로 봄이 타당하다"며 "B씨 등은 바닥권리금 명목으로 수령한 돈을 신규임차인이 되려는 자에게 포기할 것을 요구했고, 이는 상가임대차법 제10조의4 제1항에서 정한 방해행위에 해당한다"고 밝혔다. 또 "임대차 종료일 당시 상가 권리금은 3000여만 원이고, A씨는 이 중 2000만 원을 B씨 등에게 회수했다"며 "A씨가 배상받을 손해액은 1000여만 원이다"라고 설명했다. 그러면서 "감정결과에 따른 권리금 상당액 중 A씨가 회수할 수 있는 시설 등에 관한 평가액이 700여만 원인 점 등을 종합하면, B씨 등이 A씨에게 배상할 손해액은 500만 원으로 제한함이 적절하다"고 판시했다.

공인중개사가 집주인 측 대리인에게 임대차계약을 맺을 적법한 대리권이 없다는 사실을 알면서도 이를 임차인에게 고지하지 않았다가 억대의 손해배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사36단독 박현경 판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단54208)에서 최근 "B씨는 A씨에게 1억 1000만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. A씨는 2015년 4월 B씨의 중개로 집주인 C씨를 대리한 D사와 임대차계약을 맺고, C씨가 소유한 서울 마포구의 한 아파트를 보증금 1억1000만원에 월세 20만원으로 임차하기로 했다. 하지만 실제로 D사는 한 달 전 C씨에게 아파트를 보증금 1000만원에 월세 110만원에 임차했을 뿐, 임대차계약 체결에 관한 대리권이 없었다. 이후 C씨는 D사가 2016년 8월부터 월세를 연체하자 같은 해 12월 퇴거 통지서를 보냈고, A씨는 뒤늦게 D사가 이 아파트를 무단으로 전대(轉貸)한 것임을 알게 됐다. A씨는 2017년 2월 아파트 보증금을 회수하지 못한 채 아파트를 C씨에게 인도해야 했다. 이후 A씨는 "B씨는 D사가 아파트를 임대할 적법한 권한이 없음을 알면서도 나를 속여 계약을 맺도록 했다"며 "B씨는 민법 제750조(불법행위책임) 또는 공인중개사법 제30조에 따라 보증금 상당의 손해를 배상하라"며 소송을 냈다. 공인중개사법 제30조 1항은 '개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정하고 있다. 서울중앙지법 원고승소 판결 이에 대해 B씨는 "임대차계약 내용에 관한 협의는 A씨와 D사 간 이뤄졌다"며 "나는 공인중개사로서 계약서 작성만 도와줬을 뿐"이라고 맞섰다. 박 판사는 "중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의해 조사·확인할 의무가 있다"며 "이러한 의무는 부동산중개업법의 개정 전후에 걸친 의무사항"이라고 밝혔다. 이어 "B씨는 D사와 C씨 간 2015년 3월자 임대차계약 체결을 중개해 D사가 아파트의 임차인 지위에 불과했음을 잘 알고 있었다"고 설명했다. 또 "B씨는 중개 당시 D사에게 위임에 관한 근거서류를 제출받거나 위임 여부를 확인하지 않았고, C씨에게 직접 위임 여부 등을 확인하지도 않았다"고 덧붙였다. 그러면서 "B씨는 임대차계약 체결 당시 D사가 C씨를 대리해 계약을 맺을 적법한 권한이 없음을 잘 알면서도 이를 A씨에게 고지하지 않은 채 마치 아무런 문제가 없는 것처럼 기망해 A씨로 하여금 계약을 맺고 D사에게 보증금을 지급하도록 했다"고 지적했다.

도시정비사업 시행이 장기간 지연되면서 해당 지역의 상권이 쇠퇴하고 임차인을 구할 수 없는 상황이 고착돼 토지 소유자에게 현실적인 피해를 입혔다면 도시정비사업 시행자가 그 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사4부(재판장 이광만 부장판사)는 A씨 등이 서울시와 서울주택도시공사(SH), 세운4구역 도시환경정비사업 주민대표회의를 상대로 낸 손해배상소송(2020나2011740)에서 "사업 시행자인 SH는 A씨 등의 기존 임대 현황, 부가가치세와 재산세 납부 현황, 사업의 진행 경과, 사업 구역 상권의 변화 과정 등 제반 사정을 종합해 A씨 등에게 400만~1200만원씩을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 서울시와 주민대표회의를 상대로 한 청구는 기각했다. 서울시장은 2004년 2월 서울시 고시로 세운4구역을 도시정비법에 따른 도시환경정비구역으로 지정·고시했고, 2004년 5월 종로구청장을 사업 시행자로 지정했다가 2007년 9월 SH로 사업 시행자를 변경·지정했다. 사업 지연으로 발생할 문제 대비할 주의의무 있다 종전 사업시행자인 종로구청장은 2007년 2월 사업구역 내 상가임차인들과 자영업자들의 대체영업장을 마련해 임대차계약을 체결했는데, SH도 이를 승계해 사업구역 맞은편에 위치한 건물을 증축 및 리모델링해 상가임차인들의 대체영업장으로 활용하기로 하는 계획안을 수립하고 증축 및 리모델링 공사에 착공했다. 이후 SH는 2008년 9월 사업구역 내 영업장에 대한 영업보상계획을 공고했고, 영업손실 보상자에 해당하는 상가 임차인들에게 각 해당 임차 상가에서 퇴거하는 대신 대체영업장에 입점해 이전비를 지급받을 것 등을 통지했다. SH는 통지내용을 수용한 상가임차인들과 사업 준공인가일까지 임대료 없이 관리비만 내하면서 대체영업장에서 영업을 계속하도록 하는 내용의 임대차계약을 체결했다. 한편, 종전 사업시행자인 종로구청장은 세운4구역 인근에 위치한 종묘의 경관을 보호하기 위해 유네스코의 자문기구인 이코모스 한국위원회에 사업계획을 보고했는데, 2009년 6월 서울시와의 협의를 거쳐 SH에 영향성 검토를 실시하고 그 결과를 문화재청과 협의하라는 등의 보완사항을 통보했다. SH는 보완사항을 이행해 문화재청에 국가지정문화재 현상변경 등 허가신청을 했고, 문화재청 산하 문화재위원회는 조건부 허가하기로 의결해 통보했다. 이후 문화재위원회는 조건부 허가한 내용의 이행조건을 바탕으로 추가 이행조건을 요청하면서 재차 조건부 허가하기로 했고, 서울시는 2016년 7월 해당 사업구역의 개발을 문화재위원회의 심의 기준에 맞추고 변화된 여건을 반영하기 위해 국제설계공모를 추진하기로 결정해 2017년 3월 당선작을 최종 선정했다. 서울고법 원고일부 승소판결 하지만 2019년까지 사업 시행이 지연되면서 세운4구역 내 토지 및 건물의 지분을 소유한 A씨 등의 불만은 커졌고, 이들은 결국 "임차인 이주 이후의 기간 동안 얻을 수 있었던 기대 임대수익에서 같은 기간 취득한 임대수익을 뺀 금액 상당의 손해배상금 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라"며 소송을 냈다. 재판부는 "토지 등 소유자에 대해 손실보상을 할 의무가 있는 사업시행자가 손실보상의무를 이행하지 않은 채 사업을 시행하는 등으로 토지 소유자에게 실질적이고 현실적인 침해를 가한 때에는 불법행위가 되므로 그 손해를 배상해야 한다"며 "사업시행자인 SH는 사업시행인가신청 당시 예측한 인가예정 시점이 지났는데도 허가신청에 대한 심의가 종결되지 않고 있고, 그 종결시점을 구체적으로 예측하기 어려운 상황에서는 사업시행인가절차 지연 등 사업진행의 지연으로 인해 발생할 수 있는 문제에 대비할 주의의무가 있다"고 밝혔다. 이어 "SH는 사업시행인가절차가 통상관계자들이 예측해오던 경과와 달리 상당히 지연될 경우, 해당 지역의 공실률이 높아지고 그 경향이 지속됨으로써 상권이 쇠퇴하는 분위기가 조성돼 실질적으로 상가 소유자로서 임대업을 운영하던 사람들이 임차인을 구할 수 없는 상황이 초래될 수 있다는 점을 예측하고 대비할 의무가 있다"며 "이전할 준비를 마친 임차인들의 요구 등을 고려하고 부정적 영향들에 대한 시의적절한 대책을 마련하고 대처했어야 한다"고 판시했다.

상가 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장하면서 이를 개정 상가건물 임대차보호법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용토록 한 상가건물 임대차보호법 부칙은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 해당 부칙 조항의 위헌 여부가 쟁점이 된 것은 이번이 처음이다. 헌재는 A씨가 "상가건물 임대차보호법 부칙 제2조는 위헌"이라며 낸 헌법소원 사건(2019헌마106 등)에서 재판관 8(합헌)대 1(위헌)의 의견으로 합헌 결정했다. 부칙 2조 규율대상은 아직 진행과정에 있는 사안 상가건물 임대인인 A씨 등은 자신들이 임차인과 계약을 체결했을 때에는 구 상가임대차법 제10조 2항에 따라 임차인은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있었다. 그런데 2018년 10월 이 조항이 개정되면서 임차인이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 계약갱신요구권 행사기간이 연장되고, '제10조 2항의 규정은 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다'고 규정한 같은 법 부칙 제2조에 따라 자신들에게도 영향을 미치자 헌법소원을 냈다. 헌재는 "부칙 조항은 개정법조항을 법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용한다고 규정하고 있는데, '개정법 시행 후 갱신되는 임대차'에는 구법조항에 따른 의무임대차기간이 경과해 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료되는 경우는 제외되고 구법조항에 따르더라도 여전히 갱신될 수 있는 경우만 포함되므로(2020다241017 참조), 이 사건 부칙 조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 규율대상으로 하는 부진정소급입법에 해당해 소급입법에 의한 재산권침해에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 소급입법에 의한 재산권 침해 해당되지 않아 이어 "부칙 조항은 개정법조항을 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차 전반에 대해 적용하도록 규정하지 않고 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에 한해 적용하도록 규정했기에 적용범위가 적절히 한정되어 있고 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조 1항 본문에 따라 정당한 사유가 있으면 계약갱신을 거절할 수 있으며, 같은 항 단서 각호에서 임차인에게 귀책사유가 있는 경우를 비롯해 다양한 갱신거절사유를 규정하고 있으므로, 임차인의 안정적인 영업을 지나치게 보호해 임대인에게만 일방적으로 가혹한 부담을 준다고 보기는 어렵다"고 설명했다. 이에 대해 이영진 재판관은 "같은 상가임대차라 하더라도 임대차 보증금이나 상가의 규모, 임차 시설의 입지, 사무실의 현황, 권리금의 형성 여부 등 제반 사정에 따라 임차인과 임대인의 지위가 달라질 수 있고 각종 유망한 프랜차이즈산업의 발달로 임차인이라고 해서 언제나 임대인보다 불리한 지위에 있는 것도 아닌데, 부칙 조항은 임차인만을 일방적으로 보호하고 있어 그로 인한 부담은 결국 상가건물을 이용하지 못하게 된 임대인이 떠안을 수밖에 없다"면서 "임대인은 어떻게든 그로 인한 비용과 손실을 다시 새로운 임대차계약에서 보전 받으려 할 것이므로 결국에는 임대료가 인상돼 임차인 역시 피해를 볼 수 있기에 부칙 조항이 임차인의 안정적인 영업을 보장한다는 공익의 달성에 얼마나 기여할지 의문스럽다"며 반대의견을 냈다.

에어컨을 설치하다 도시가스 배관을 건드려 주택에 화재를 낸 설치업자가 수천만원의 손해배상금을 물게 됐다. 서울중앙지법 민사47단독 김영아 판사는 A씨가 임차인 B씨와 에어컨 설치업자 C씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가단5181606)에서 최근 "C씨는 A씨에게 2200여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨의 딸은 서울 종로에 한옥주택을 소유하고 있었는데, 2020년 3월 이 집을 B씨에게 임대했다. 이후 B씨는 집주인의 모친이자 대리인인 A씨의 동의를 받고, C씨에게 에어컨 설치작업을 의뢰했다. 그런데 C씨는 에어컨 실외기를 연결하기 위해 주택 벽에 구멍을 뚫던 중 도시가스 배관을 건드렸고, 화재가 발생해 한옥주택 벽 내부 목재가 불에 타고 기와지붕 일부가 무너졌다. 이에 A씨는 소송을 냈다. 김 판사는 "C씨는 에어컨 설치공사를 의뢰받아 벽에 구멍을 뚫는 작업을 하는 일에 종사하는 사람으로서 구멍을 내는 벽의 안팎을 살펴 문제될 것이 없는지 확인해 안전하게 작업할 주의의무가 있다"며 "설령 A씨가 구멍 낼 위치를 지정했다고 해도 C씨가 구멍을 뚫는 작업을 함에 있어 부담하는 주의의무가 면제되는 것은 아니므로, C씨는 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 다만 "A씨가 도시가스 배관 위치 등에 관해 잘 알았을 것으로 보임에도 에어컨 실외기 연결을 위한 구멍을 화장실 쪽 벽에 내도록 요구하고 배관에 관한 사항을 고지하거나 주의를 환기한 바 없다"며 "따라서 A씨에게도 30%의 책임이 있으므로 C씨는 A씨가 보수공사에 지출한 3200여만원 중 2200여만원을 지급하라"고 판시했다. 김 판사는 임차인 B씨에 대해서는 책임을 물을 수 없다고 판단했다. 김 판사는 "B씨가 C씨에게 에어컨 설치작업을 의뢰한 것은 도급에 해당하는데, 수급인은 도급인으로부터 독립해 그의 사무를 처리하는 것이므로, C씨는 B씨의 피용자라고 할 수 없다"며 "B씨는 도급 또는 지시에 관해 중대한 과실이 있는 경우가 아니면 C씨가 에어컨 설치작업에 관해 제3자인 A씨에게 가한 손해를 배상할 책임이 없다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 당초 다른 쪽 벽에 구멍을 내려했지만 A씨의 요구로 C씨에게 화장실 벽 쪽에 구멍을 내게 했고, 일반인이라면 도시가스 배관의 드러나지 않는 부분이 벽 뒤로 연결돼 있음을 쉽게 알 수 있었다고 단정하기 어렵다"며 "B씨가 C씨에게 도시가스 배관을 지적하지 않았다고 해서 공사 지시를 함에 있어 중대한 과실이 있었다고 보기는 어렵다"고 설명했다.

공인중개사가 중개보조원에게 중개대상물을 설명하게 했더라도 이후 임대차계약 체결 과정에서 본인이 직접 권리관계와 계약조건을 설명하는 등 계약과정을 주도했다면 공인중개사법 위반으로 볼 수 없다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 공인중개사법 제19조 위반 혐의로 기소유예 처분을 받은 공인중개사 A씨가 행복추구권 등을 침해받았다며 낸 헌법소원(2020헌마125)을 재판관 전원일치 의견으로 인용했다. A씨는 오피스텔 임대차 계약을 중개하면서 2019년 4~5월 세 차례에 걸쳐 중개보조원 B씨로 하여금 중개대상물을 중개의뢰인에게 설명하게 한 혐의 등으로 기소유예 처분을 받았다. 기소유예는 죄가 인정되지만, 범행 후 정황이나 범행 동기·수단 등을 참작해 검사가 재판에 넘기지 않고 선처하는 처분이다. 형식상 불기소 처분에 해당하지만, 실질적으로는 유죄로 보는 것이어서 헌법소원을 통해 불복할 수 있다. 공인중개사법 제19조는 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용해 중개업무를 하게 하는 행위를 금지하고 있다. 헌재는 "공인중개사법이 금지하는 '개업공인중개사가 자기의 성명 또는 상호를 사용해 중개업무를 하게 하는 행위'는 중개보조원을 비롯한 무자격자가 실질적으로 중개업무를 행하려는 것을 알면서도 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개업무를 하게 하는 것을 뜻하는데, 제출된 증거만으로는 B씨가 실질적으로 중개업무를 했다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "중개의뢰인이 며칠 후 다시 중개사무소를 방문하자 A씨가 오피스텔의 현황과 권리관계, 계약조건 등을 직접 설명하고 양측의 계약체결 의사를 확인했다"면서 "계약서 작성 당시 B씨 혼자 입회하기는 했지만 그 전에 A씨가 계약일자 변경을 요청했는데 임차인 사정으로 불가능하게 돼 계약당사자들의 승낙을 받아 미리 임대차계약서를 작성한 뒤 B씨에게 교부하면서 자신을 대행해 계약당사자들의 서명을 받도록 한 것이고, 계약 체결 당시 B씨에게 전화 통화로 계약서 작성과 수정 업무를 지시했다"고 설명했다. 그러면서 "전체 과정을 봤을 때 A씨는 중개대상물의 현황과 계약의 조건, 이행에 대해 중요하고 본질적인 사항을 직접 설명했고 B씨가 실질적으로 중개업무를 하도록 지시하거나 소극적으로 묵인했다고 볼 증거가 없다"고 판단했다.