4만여명의 공인중개사들이 회원으로 등록돼 있는 전국부동산중개업협회 회장 자리를 놓고 현회장과 선거에서 낙선한 2위 득표자 사이의 법정 다툼끝에 1심을 뒤엎고 2심에서 2위 득표자가 승소해 대법원의 판단이 주목된다. 서울고법 민사20부(재판장 閔日榮 부장판사)는 지난달 23일 지난해 협회장 선거에 출마했다 낙선한 김희씨(63)가 "이종열씨의 당선은 무효이니 회장 지위를 확인해 달라"며 전국부동산중개업협회를 상대로 낸 회장지위확인 청구소송(☞2002나71889)에서 김씨의 청구를 받아들여 "이씨의 당선은 무효이며, 김씨가 회장지위에 있음을 확인한다"고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "이씨는 존재하지도 않는 나이지리아 GMF대학에서 명예경영학 박사학위를 받은 것처럼 후보등록서류에 학력을 허위기재하고, 대의원들에게 금품을 제공하는 등 부정선거운동을 한 사실이 인정된다"며 "협회 임원선출규정상 차순위 득표자인 김씨가 당선자"라고 밝혔다. 재판부는 또 "이씨는 김씨도 금품 제공을 한 이상 당선무효라고 주장하나 증거가 불충분해 이유 없다"고 덧붙였다. 이에 반해 1심에선 김씨 역시 금품 제공 등 결격사유가 있다는 이유로 원고패소 판결이 내려졌었다. 이씨측은 상고할 것으로 알려졌다. 2002년1월 대의원들의 간접 선거로 치러진 회장 선거에 9명이 출마해 1차투표에서 유효투표수 81표중 이씨가 32표, 김씨가 24표를 얻어 결선투표끝에 이씨가 49표, 김씨가 32표를 얻어 이씨가 당선됐었다.

서울행정법원 제1부(재판장 徐基錫 부장판사)는 27일 변호사 이모씨가 "변호사의 부동산 중개업을 불허한 관할관청의 처분은 부당하다"며 서울 서초구청장을 상대로 낸 부동산 중개사무소 개설등록신청 반려처분 취소 청구소송(☞2002구합26457)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "원고는 변호사법 3조에 규정된 일반 법률사무에 부동산중개업법 소정의 중개행위가 포함되므로 중개업을 할 수 있다고 주장하나 이 조항이 변호사가 부동산 중개업을 할 수 있도록 허용하는 규정이라 할 수 없고 또 이를 허용한 다른 법규도 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "변호사에게 부동산 중개인처럼 거래 쌍방의 당사자로부터 중개 의뢰를 받아 법률행위를 알선토록 하는 행위를 허용할 경우 이는 수임중인 사건의 상대방이 위임하는 사건을 수임하지 못하도록 한 변호사법 31조에 위배되는 결과를 초래한다"고 덧붙였다. 지난 97년 변호사로 개업한 이씨는 작년 7월 "변호사도 부동산 중개업을 할 수 있다"며 서초구청에 중개사무소 개설 등록신청을 했으나 이를 허용할 규정이 없다는 이유로 반려되자 소송을 냈다.

대법원이 법정 기준을 초과해 지급한 부동산 중개수수료를 돌려 받을 수 있는 지 여부에 대해 기존 판례와 정반대의 판결을 내리면서 전원합의체에 회부하지 않고 小部에서 선고함에 따라 상반된 2개의 대법원 판결이 존재하게 돼 혼란을 초래하게 됐다. 이번 대법원 판결이 그 동안 사회 문제가 돼 온 부동산중개업자의 과다 수수료 요구관행에 쐐기를 박아 소비자들을 보호하게 될 것이라는 긍정적인 평가와 함께 절차상의 중대한 하자로 최종심인 대법원판결의 권위를 우려하는 목소리가 높다. 특히 하급심의 기준이 되는 대법원 판결이 지난해 판결조차 제대로 챙기지 못한채 내려져 혼란을 가중시킨데 대한 비난과 함께 법조계에서는 한해 대법관 1인당 본안소송만 1천4백여건에 이르는 과도한 업무부담을 줄여, 대법관들의 합의가 보다 충실히 제대로 이뤄질 수 있도록 해야 한다는 지적이다. 더구나 지난해의 판결도 87년의 대법원 판결과 상반된 것으로 밝혀져 충격을 더하고 있다. 대법원 형사2부(주심 손지열·孫智烈 대법관)는 4일 김모씨(47)가 "법정 수수료 한도를 초과해 받은 소개비를 돌려달라"며 백모씨(43) 등 부동산 중개업자 2명을 상대로 낸 손해배상 등 청구소송 상고심(2000다54413)에서 이같이 판시, 원고패소판결을 내린 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 서울고법에서 이 판결이 확정될 경우 김씨는 중개수수료로 지급한 2천18만8천원 가운데 인천광역시조례가 정한 한도액인 1백27만5천원을 초과하는 부분을 돌려 받을 수 있게 된다. 이번 판결은 이러한 부동산 중개수수료 약정 자체가 강행법규에 위반돼 무효라는 의미의 판결이어서 앞으로 부동산 중개업자에게 법정 한도보다 많은 수수료를 준 사람 가운데 상사채권 소멸시효인 5년이 지나지 않은 사람들의 환불요구 소송이 잇따를 것으로 보인다. 재판부는 판결문에서 "부동산중개업법이 공정한 부동산 거래질서를 확립해 국민의 재산권보호에 기여한다는 것을 목적으로 하고 있고, 법정 수수료를 초과해 어떤 명목으로라도 금품을 받는 행위는 반사회적이고 반도덕적인 것으로 봐야하며, 위반행위에 대한 처벌만으로는 법의 실효를 거둘 수 없는 점 등을 종합하면 부동산중개업법상 수수료 규정은 이른바 강행법규에 속하는 것으로서 그 한도액을 초과하는 부분은 무효라고 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "따라서 부동산중개업자에게 지방자치단체의 조례에 의해 일정액 이상의 중개수수료를 받지 못하게 하는 규정은 이른바 단속규정으로서 그 위반에 따른 제재를 받음은 별론으로 하고 이미 지급한 중개수수료의 반환을 구할 수는 없다고 판단한 원심은 잘못"이라고 덧붙였다. 김씨는 백씨 등을 통해 8억5천만원 상당의 토지를 교환하는 계약을 체결하면서 2천18만여원의 중개수수료를 지급한 뒤 소개비가 인천시조례가 정한 당시 법정 수수료율인 0.15%에 해당하는 1백27만5천원을 초과했다며 이를 돌려달라는 소송을 냈으나 1·2심에서는 패소했었다. 그러나 대법원은 지난해 3월 黃모씨가 중개업자 李모씨를 상대로 낸 소송배상청구소송 상고심(2000다70972)에서 "중개업자는 한도를 초과한 수수료를 반환할 의무가 없다"며 원고패소판결을 내렸었다. 당시 재판부는 "부동산중개업법상의 금지규정은 단속규정에 불과하고 효력규정은 아니다"고 설시, 이번 판결 취지와 정반대의 해석을 했었다. 이에 앞서 87년 5월 대법원은 구 소개영업법 소정의 최고액을 초과하는 소개비 약정은 무효라고 판결했었다(☞85다카1146). 결국 이번 판결에 따른 혼란은 앞으로 전원합의체에서 최종 판단이 내려져야 진정될 수 있으며 그때까지는 적지 않은 혼란이 불가피할 것으로 보인다. 이와 관련 김성규·金成奎 변호사(법무법인 정세)는 "전원합의체가 열릴 경우 초과분을 반환하라는 이번 판례가 인용될 가능성이 큰 만큼 소송 제기가 가능한 최근 5년 이내 부동산 거래 과정에서 법정 한도를 넘는 중개료를 지불한 사람은 영수증 등 증빙자료를 첨부해 일단 소송을 제기해 둘 필요가 있다"고 권고했다.

부동산중개업자로 하여금 법령이 정한 한도를 넘는 중개수수료를 받을 수 없도록 하고 한도를 초과하여 중개수수료를 받은 부동산중개업자를 형사처벌하도록 규정하고 있는 부동산중개업법 제38조2항5호 등은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부(주심 권성·權誠 재판관)는 지난달 27일 공인중개사협회 등이 “중개수수료의 한도를 어기고 수수료를 받을 경우, 형사처벌할 수 있도록 하고 있는 부동산중개업법 규정은 과도하게 기본권을 제한하고 있다”며 제기한 헌법소원 사건(2000헌마642·2001헌바12)에서 이와 같이 판시, 합헌 결정을 내렸다. 이번 사건에서 재판부는 부동산중개업자로 하여금 법령이 정한 한도를 넘는 중개료를 받을 수 없도록 하고 이를 위반할 경우 행정상의 제재를 가하도록 규정하고 있는 부동산중개업법 제15조2호, 제20조3항, 제22조2항3호, 제24조1항2호 등에 대해 전원의 일치된 의견으로 합헌결정을 내렸으며 법령이 정한 한도를 초과하여 수수료를 받은 중개업자를 형사처벌하도록 규정하고 있는 이 법 제38조제2항5호에 대해서는 재판관 5인만이 합헌의견을 냈다. 재판부는 결정문에서 “법정수수료제도를 두고 있는 목적은 일반 국민에게 부동산시장에 접근할 수 있는 광범한 기회를 부여하고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민생활과 국민경제를 안정시키는데 있는 만큼, 법정수수료를 초과하여 금품을 받은 부동산중개업자에 대해 행정상의 제재 또는 형사처벌을 하도록 규정한 것은 입법목적을 달성하기에 적합한 수단”이라고 밝혔다. 반면 尹永哲 소장 등 재판관 4인은 반대의견에서 “법정수수료를 초과하여 금품을 받은 부동산중개업자에 대하여 1년 이하의 징역 또는 1천만원의 벌금에 처하도록 규정하고 있는 이 사건 처벌조항은 지나치게 기본권을 제한하는 것으로서 과잉금지의 원칙에 위반된다”고 지적했다.

법무부가 법무사들에게 경매입찰대리를 허용하는 방향으로 법무사법 개정을 서두르고 있는 가운데 경매입찰을 대리해 온 경매대행 부동산중개회사 대표가 징역형을 선고받았다. 대법원 형사2부(주심 강신욱·姜信旭 대법관)는 지난달 22일 법원경매를 통해 부동산을 구입하려는 사람들에게 입찰가격을 결정해 주는 등 법원경매에 관여해 변호사법위반 혐의로 기소된 경매대행 부동산중개회사 대표 윤모씨(51)에 대한 상고심(2001도6072) 선고공판에서 징역 10월에 집행유예 2년 및 추징금 1천8백여만원을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "피고인이 법률적 지식이 없거나 부족한 경매부동산 매수희망자들을 위해 입찰가격을 결정해 주고, 입찰표를 작성하게 하는 등 입찰서상의 명의인을 기재해 제출하는 것을 제외한 모든 경매과정에 관여해 경매부동산을 경락받도록 해 주는 등 경매입찰을 사실상 대리해 주고 수수료를 받은 것은 구 변호사법 제90조2호의 '대리'에 해당하고, 부동산중개업법 제9조의2 제6호에서 말하는 '경매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선'에는 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다"고 밝혔다. 경매대행 전문 중개법인을 경영하고 있는 윤씨는 지난 99년 12월 의정부지원에 마련된 경매법정에서 안모씨가 2천7백50여만원에 빌라를 경락 받을 수 있도록 입찰가격을 결정해 주고 50만원을 받는 등 1년 동안 20여 차례에 걸쳐 경매과정에 관여한 혐의로 기소됐었다.

공인중개사가 벌금이상의 형을 선고받으면 자격이 취소되도록 되어 있어 회계사, 노무사, 법무사 등 다른 자격사보다 자격상실요건이 넓다해도 적법하다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 3부(재판장 김수형·金壽亨 부장판사)는 구랍 22일 사무소등록을 취소한 처분을 취소해달라며 신모씨가 서울시중구청장을 상대로 낸 중개사무소개설등록 취소처분 취소청구소송(2000구35906)과 배모씨가 서울시장을 상대로 낸 공인중개사자격 취소처분 취소청구소송(☞2000구32785)을 모두 기각했다. 재판부는 또 이들이 낸 부동산중개업법 7조 10호(2000아1418)와 24조1항1호(2000아1438)에 대한 위헌제청신청도 모두 기각했다. 재판부는 판결문에서 "공인중개사의 법위반 행위를 방치할 경우 부동산거래의 공정성·투명성등이 저해될 우려가 크다"며 "법원이 공인중개사의 법 위반행위에 대한 판결을 선고할 때 자격상실의 점이 고려됐을 것"이라고 밝혔다. 또 "공인회계사, 공인노무사, 법무사, 변리사 등은 모두 금고이상의 형을 선고받아야만 자격이 취소되도록 한 것은 이들 자격이 취득이 어렵고 자격보유자의 수가 적어 취소사유를 넓히면 자격제도의 목적마저 저해될 우려가 있기 때문"이라고 덧붙였다. 신씨는 98년 중개의뢰의인 의뢰한 부동산을 직접 사들인 혐의로 벌금 1백만원을 선고받았고 배씨는 99년 전세거래를 중개하고 수수료를 서울시조례보다 15만원씩 더 받은 혐의로 벌금30만원을 선고받고 중개사 자격이 취소되자 소송을 냈었다.