가. 원고가 하도급업체와의 약정에 의하여 안전조치의무를 면하는지에 관한 판다 1) 원고의 주장 원고는 하도급업체와의 약정에 의하여, 리프트 조작을 함에 있어서 사용자인 원고의 수급인 소속 근로자들에 대한 안전조치 의무를 면제받았다고 주장한다. 2) 판단 살피건대, 건설용 리프트 임대차계약서(갑 제2호증)의 제9조에 따르면, 원고와 하도급업체 간에 모든 사고의 책임은 하도급업체가 지는 것으로 약정을 한 사실을 인정할 수 있다. 하지만, 산업안전보건법의 제29조 제3항(별 지 관계 법령 참조)에 의하여 사업주가 그의 수급인이 사용하는 근로자에게 부담하는 산업재해예방을 위한 조치를 할 의무와 위 조항의 위임에 의하여 구체화된 산업안전보건기준에 관한 규칙이 사업주에게 부과하는 의무 는 작업현장에서 재해를 방지하고 쾌적한 작업환경을 구현하여 근로자의 안전과 보건을 유지 증진시키기 위한 것으로서, 당사자간의 약정에 의하여 면제할 수 있는 것이 아니며, 위 규정들은 모두 강행규정들이다. 따라서, 원 고의 이 부분 주장은 이유 없다. 나. 인과관계 부존재에 관한 판단 1) 원고의 주장 원고는, 이 사건 사고는 고정되지 않은 마스트와 운반구가 포물선을 그리면서 추락하여 발생한 사고로 비상정지장치의 설치 여부와는 상관이 없는 점, 이 사건사고는 피해자인 하도급업체 소속 근로자들의 전적인 부주의로 발생한 것인 점, 하도급업체는 리프트 작업을 전문으로 하는 업체인 점 등에 비추어 보면, 비록 원고가 비상정지장치를 설치하고 작업지휘자를 배치하는 등 조치를 하였더라도 이 사건 사고를 미연에 방지할 수는 없었으므로, 원고의 안전조치의무 위반과 이 사건 사고 사이에는 인과관계가 없고, 따라서 이 사건 처분은 처분사유가 부존재하는 것으로서 위법하다고 주장한다. (한편, 피고는 비상정지장치를 설치하지 않은 점은 이 사건 처분의 사유가 아니라고 주장하나 갑 제1, 7호증의 각 기재에 의하면 피고 스스로 고용노동부장관의 2016년 8월 8일자 행정처분 요청을 원용하고 있고, 위 요청은 비상정지장치 미설치도 처분사유로 들고 있는 사실을 인정할 수 있으며, 여기에 이 사건 처분의 직접적 근거인 건설산업기본법 제82조 제1항 제7호는 영업정지 사유로 고용노동부장관의 요청을 들고 있는 점을 종합하여 보면, 이 사건 처분 사유에는 비상정지장치를 설치하지 않은 점도 포함된다.) 2) 판단 행정소송에서 형사재판에서인정된 사실에 구속을 받는 것은 아니더라도 이미 확정된 관련 형사판결에서 인정된 사실은 이를 채용할 수 없는 특별한 사정이 나타나 있지 아니하는 한 유력한 자료가 되어서 이를 함부로 배척 할 수 없다(대법원 2015. 6.24. 선고 2015두39316 판결 등 참조). 살피건대, 원고가 비상정지장치를 설치하지 않고 작업 지휘자를 배치하지 않아 산업안전보건법상의 안전조치의무를 이행하지 아니하였다는 범죄사실로 유죄의 선고를 받고 그 판결이 확정된 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고가 위와 같이 확정된 형사판결에 반대되는 사실을 인정할 수 있는 새로운 증거들을 제출하지 못하고 있고 달리 관련 형사판결의 사실 판단을 채용하기 어렵다고 인정되는 특별한 사정이 없다. 그러므로, 원고가 자신의 안전조치의무와 이 사건 사고 사이의 인과관계를 다투는 것은 확정된 형사 판결의 내용을 부인하는 것에 불과하여, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

가. 청구원인에 관한 판단 민법상 공동불법행위는 객관적으로 관련공동성이 있는 수인의 행위로 타인에게 손해를 가하면 성립하고 행위자 상호간에 공모는 물론 의사의 공통이나 공동의 인식을 필요로 하는 것이 아니다. 또한, 그러한 공동의 행위는 불법행위 자체를 공동으로 하거나 교사·방조하는 경우는 물론 횡령행위로 인한 장물을 취득하는 등 피해의 발생에 공동으로 관련되어 있어도 인정될 수 있다(대법원 2016. 4. 12. 선고 2013다31137 판결 등 참조). 위 기초사실에 의하면, 이 사건 주택에 관하여 피고 B로부터 피고 F에게로 2014년 12월 12일 소유권이전이 있었고, 이전 소유자인 피고 B와 원고 사이에 이 사건 제1차 임대차계약이 체결되었다가 이후 소유자인 피고 F와 이 사건 제2차 임대차계약이 체결되어 이 사건 제1, 2차 임대차계약은 서로 연결되어 있고 이 사건 제2차 임대차계약은 제1차 임대차계약 내용을 포함하고 있으며, 이 사건 허위 선순위임대차표를 믿고 임차 부분에 관하여 임대차계약을 체결한 원고가 임대차보증금을 전부 배당받지 못하여 손해를 입었음을 알 수 있다. 거기다가 갑 제2호증의 1, 갑 제4호증(가지번호 포함), 갑 제6호증의 1의 각 기재, 증인 M의 증언, 피고본인 E의 본인신문결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 이 사건 제1차 임대차계약 당시 피고 B의 처인 M이 피고 B를 대리하였던 점, M은 이 사건 주택의 매매 당시에도 B를 대리하였는데 피고 E의 중개보조로 피고 F와 이 사건 주택에 관한 매매가 이루어진 점, 그 이후 피고 E는 원고와 사이의 이 사건 임차 부분에 대한 제1, 2차 임대차계약에도 깊이 개입한 것으로 보이는 점, 피고 E는 피고 F와 함께 적극적으로 허위 선순위임대차표를 작성한 뒤 M으로부터 피고 B의 도장을 받아 원고에게 제시하였고 제1차 임대차계약 당시 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서에 첨부한 점, 피고 E는 피고 D의 중개보조인임에도 제1차 임대차계약 당시 피고 C의 공인중개사사무실에서 제1차 임대차계약서를 작성하였는데 피고 C은 계약 현장에 있었음에도 공인중개사로서 아무런 검증을 하지 않은 것으로 보이는 점, 피고 D 역시 자신의 중개보조인인 피고 E의 중개보조행위에 대하여 아무런 검증을 하지 않은 것으로 보이는 점, 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 주체는 공인중개사인 점, 피고 C, D은 제1, 2차 임대차계약의 중개업자 자격으로서 중개수수료를 수수한 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 피고 B, C, D은 피고 E, F의 원고에 대한 기망의 불법행위에 적어도 미필적 고의로 가담하거나 피고 E, F의 불법행위를 용이하게 하는 방조의 공동불법행위자로서 피고 E, F와 함께 공동불법행위자로서 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 피고 G는 공제사업자로서 이 사건 임차 부분에 관한 중개에서 공인중개사인 피고 D의 불법행위로 원고가 입은 손해를 공동하여 배상할 책임이 있다. 나. 책임제한 주장에 관한 판단 피고 D, G는, 원고가 중개인에게 중개의뢰를 하고 이 사건 주택과 같은 N 중 일부를 임차함에 있어서 원고 역시 중개의뢰인으로서 거래관계를 조사·확인할 책임이 있는데 원고가 이러한 책임을 게을리 하였으므로 위 피고들의 책임은 적절한 범위 내로 제한되어야 한다고 주장한다. 그러나 피고 D은 자신의 중개보조인인 피고 E이 적극적으로 허위의 선순위임대차표를 작성하여 원고를 기망한 불법행위에 가담한 공동불법행위자로서 손해배상책임을 지는 것임은 앞서 본바와 같으므로, 위 피고들의 책임을 제한하는 것은 정의와 공평의 원칙에 부합하지 않는다 할 것이므로, 위 피고들의 주장은 이유 없다.

상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다. 위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체 차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보아야 한다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조). 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다. ☞ 상가건물의 임차인이 상가건물 임대차보호법 상 대항력을 취득한 후 차임과 관리비 등을 연체한 상태에서 건물 소유권의 변동으로 양수인이 임대인의 지위를 승계하였는데, 승계 이후에도 계속 차임을 지급하지 않자 계약을 해지하여 임대차계약관계가 종료된 사안에서 임대인의 지위 승계 전까지 발생한 종전 임대인에 대한 연체차임과 관리비 등이 양수인이 임차인에게 반환해야 할 임대차보증금에서 당연히 공제된다는 이유로 양수인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무가 소멸하였다고 판단한 사례

1) 공인중개사법 제25조 제1항에서는 ‘공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다’고 규정하고 있다. 또한 부동산등기법 제81조 제3항은 신탁원부는 등기기록의 일부로 본다고 규정하고 있으므로, 공인중개사는 신탁등기가 마쳐진 부동산에 관한 임대차계약을 체결함에 있어 임차의뢰인에게 신탁원부를 제시하면서 부동산에 관한 신탁관계 설정사실 및 그 법적인 의미와 효과 즉, 수탁자가 부동산의 소유자로 등기되어 있으므로 수탁자와 체결하지 않은 임대차계약의 경우에는 수탁자의 사전 승낙이나 사후 승인이 없다면 임차인이 그 임대차계약으로 수탁자에게 대항할 수 없다는 점을 성실·정확하게 설명하였어야 할 의무가 있다. 2) 앞서 살핀 증거에다 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 피고 D는 이 사건 임대차계약을 중개하면서 대한토지신탁의 위임장 등을 제출받아 확인하는 등으로 대한토지신탁의 대리권 수여 의사나 이 사건 임대차계약 체결에 관한 동의 의사가 있는지를 확인하지 않은 사실, 이 사건 임대차계약 전에 이미 신탁계약이 체결되어 있었음에도 신탁계약에 따른 우선수익자가 누구인지, 그 수익권리금은 얼마인지, 원고의 임대차보증금이 회수될 가능성이 있는 것인지 등의 권리관계를 확인하고 이를 원고에게 제대로 설명하지 아니한 사실을 인정할 수 있는바, 이러한 피고 D의 행위는 부동산중개인으로서 중개행위를 하는 데 요구되는 주의의무를 위반한 것이다. 따라서 피고 D는 위와 같은 과실로 원고가 입은 손해를 공인중개사법 제30조에 따라 배상할 책임이 있고, 피고 협회는 공제사업자로서 피고 D와 공동으로 원고가 입은 손해를 배상하여야 한다.

살피건대 을 제3호증, 을 제4호증, 을 제6호증, 을 제7호증, 을 제8호증의 1 내지 3, 을 제10호증의 각 기재에 의하면 피고는 이○○에게 2014년 4월 18일 이 사건 임대차계약상 보증금 300만원을, 같은 해 5월 8일 잔금 3200만원을 송금하여 임대차보증금 3500만원을 실제로 지급한 사실, 피고는 2014년 5월부터 이 사건 아파트의 도시가스요금, 관리비 등을 정기적으로 납부하였던 사실이 각 인정되는바, 위 인정사실에 비추어 볼 때 피고가 이 사건 임대차계약을 허위로 체결하였다거나 이 사건 아파트에 실제로 거주하지 아니하였다고 단정하기는 어렵다. 그런데 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증, 갑 제5호증, 갑 제7호증, 갑 제8호증, 갑 제9호증의 3의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 시가 6억1500만원의 이 사건 아파트에 채권최고액 합계가 시가를 훨씬 초과하는 3건의 근저당권이 설정되어 있었음에도 피고가 2014년 4월 18일 이 사건 임대차계약을 체결한 사실, 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트의 전세 시세가 하한 2억5000만원, 상한 2억8000만원에 이르는데도 이 사건 임대차계약상 임대차보증금은 3500만원에 불과한 사실, 당시 시행되던 주택임대차보호법 및 동법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25035호로 개정된 것)에 의하면 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위는 이 사건 임대차계약상 임대차보증금에 가까운 3200만원인 사실{다만 이 사건 아파트의 1순위 근저당권자인 홍콩상하이은행의 근저당권이 2012년 4월 12일 설정되었는바, 위 시행령 부칙 제4조에 의하여 원고는 위 근저당권 설정 당시 시행되던 구 주택임대차보호법 시행령(2012. 1. 6. 대통령령 제23488호로 개정된 것)에 의하여 서울특별시에서 최우선변제를 받는 임대차보증금의 범위인 2500만원원만을 이 사건 아파트 경매절차에서 배당받았다}, 이 사건 임대차계약 체결 이후 불과 3개월도 되지 아니한 2014년 7월 2일 이 사건 아파트에 대하여 임의경매개시결정이 내려진 사실, 이 사건 경매개시결정 이후인 2014년 7월 28일까지도 임대인 이○○이 이 사건 아파트에 주민등록 전입신고되어 있었던 사실을 각 인정할 수 있다. 1) 제10조 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다. 주택임대차보호법 제8조에서 선순위 담보물권자보다도 앞선 소액임대차보증금의 최우선 변제권을 인정하는 것은 임차인이 미처 예상하지 못했던 사정에 의하여 임차부동산이 경매되는 경우 선순위 담보물권자의 피해를 감수하고서라도 임차인의 주거생활의 안정을 보장하려는데 그 취지가 있다고 할 것이다. 따라서 임차인이 임차부동산에 선순위 담보물권이 있어 조기에 경매될 가능성이 높음을 알고서도 소액임대차보증금의 최우선 변제제도를 악용하여 소액의 임대차보증금만을 지급하고 부동산을 임차하고, 임대인 역시 위 임대차보증금을 지급받아 자신이 취득한 뒤 부동산이 경매되면 선순위담보물권자가 배당받아야 할 금원에서 위 임대차보증금이 공제되도록 할 목적으로 부동산을 임대하는 경우에까지 위 주택임대차보호법 규정의 보호를 받는 것은 아니라고 보아야 한다. 위 인정사실에 비추어보면 피고는 이 사건 아파트에 경매가 개시될 것을 충분히 예상하면서도 임대인 이○○과 공모하여 부당한 이득을 취하기 위하여 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 할 것이므로, 주택임대차보호법에서 보호하는 소액임차인에 해당하지 아니한다.

1. 상법 제41조 제1항은 “영업을 양도한 경우에 다른 약정이 없으면 양도인은 10년간 동일한 특별시·광역시·시·군과 인접 특별시·광역시·시·군에서 동종영업을 하지 못한다”라고 규정하고 있는바, 위 조항에서 규정하고 있는 영업이란 일정한 영업목적에 의하여 조직화된 유기적 일체로서의 기능적 재산을 말하고, 여기서 말하는 유기적 일체로서의 기능적 재산이란 영업을 구성하는 유형ㆍ무형의 재산과 경제적 가치를 갖는 사실관계가 서로 유기적으로 결합하여 수익의 원천으로 기능한다는 것과, 이와 같이 유기적으로 결합한 수익의 원천으로서의 기능적 재산이 마치 하나의 재화와 같이 거래의 객체가 된다는 것을 뜻하는 것이므로, 영업양도를 하였다고 볼 수 있는지 여부는 양수인이 유기적으로 조직화된 수익의 원천으로서의 기능적 재산을 이전받아 양도인이 하던 것과 같은 영업적 활동을 계속하고 있다고 볼 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 하고, 이러한 영업양도의 판단기준은 인계ㆍ인수할 종업원이나 노하우, 거래처 등이 존재하지 아니하는 소규모 자영업의 경우에도 동일하게 적용되는 것이라 할 것이다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2007다17123, 17130 판결, 대법원 2009. 9. 14.자2009마1136 결정 등 참조). 2. 이 사건에 관하여 보건대, 갑 제3, 6, 9호증, 갑 제8호증의 1 내지 4의 각 기재에 의하면, 원고가 이 사건 양도계약에 의해 피고들로부터 이 사건 미용실의 기존 상호와 간판, 전화번호, 고객명부, 비품 및 시설 일체를 인수받고 영업자 변경신고를 하고 이 사건 미용실을 운영하고 있는 사실, 피고 조○○이 2015년 2월 3일경 원고에게 이 사건 미용실의 영업을 양도하였다는 표현을 사용하며 이전에 이 사건 미용실 홍보를 위해 광고를 낸 ATM 기기 부착광고를 인수할 의사가 있는지 여부를 묻는 내용증명을 발송한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 갑 제14호증의 1 내지 3, 을가 제3, 9호증, 을가 제13호증의 1, 2, 을나 제3, 9호증, 을나 제13호증의 1, 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고의 남편 김○○가 원고를 대리하여 피고 노○○과 사이에 이 사건 2014년 9월 4일자 계약서를 작성하면서 위 계약서의 계약금, 잔금 앞에 직접 수기로 각 ‘권리’라고 기재하였고, 이 사건 양도계약서에는 ‘보증금 3,300만 원 외 시설 및 집기 일체 비용으로 포괄승계한다’는 문구가 수기로 적혀있으며, 피고들이 2010년 7월경 이 사건 미용실을 인수할 때 권리금을 지급한 것으로 보이는 사정 등에 비추어 보면, 원고가 피고들에게 지급한 1억 1,000만 원 중 3,300만 원은 원고가 임대인 임○○에게 임대차보증금을 직접 지급하는 대신 임○○가 피고들에게 반환하여야 할 이 사건 점포의 임대차보증금으로 지급된 것이고, 나머지 7,700만 원은 이 사건 미용실의 권리금과 이 사건 미용실의 집기 및 시설 일체의 양수대금을 감안하여 산정된 금액으로 보이는 점, ② 원고가 이 사건 점포에 대한 피고들의 임차인 지위를 승계하였다기 보다는 임○○로부터 새로이 이 사건 점포를 임차하였다고 할 수 있는 점, (중략) ④ 원고가 피고들로부터 인수한 고객관리 프로그램에는 고객의 이름과 방문 횟수, 매출합계만이 기재되어 있고, 그 정도의 고객정보는 미용실 영업에 중요한 정보라고 하기 어려운 점 등을 종합적으로 고려하면, 위 인정사실 및 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 이 사건 양도계약에 의해 이 사건 미용실의 물적·인적 조직을 그 동일성을 유지하면서 일체로서 이를 인수하여 피고들의 이 사건 미용실의 영업을 양수한 것이라고 보기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인으로서의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 주었고, 그 후 개시된 경매절차에 그 무상임대차 확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하는 경우와 같이, 임차인이 작성한 무상임대차 확인서에서 비롯된 매수인의 신뢰가 매각절차에 반영되었다고 볼 수 있는 사정이 존재하는 경우에는, 비록 매각물건명세서 등에 위 건물에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되었다고 하더라도 임차인이 제3자인 매수인의 건물인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금 반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다. ☞ 상가의 임차인인 피고는 소유자의 부탁에 따라 그가 담보 대출을 받을 수 있도록 은행에 무상거주확인서를 작성해 주었고, 소유자는 은행에 근저당권을 설정해 주고 대출을 받았는데, 이후 임의경매절차에서 상가를 매수한 원고 회사와 그로부터 지분을 승계취득한 나머지 원고가 피고에게 건물인도 등을 청구하자, 피고가 대항력 있는 임차인이라고 주장하면서 동시이행의 항변을 한 사안에서, 만일 원고 회사가 경매법원에 제출된 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하였다면, 피고가 대항력 있는 임대차를 주장하면서 원고들에게 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다고 본 사례

원고는 피고가 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 경우에 해당하여 보호받을 수 없다고 주장하고, 피고는 정당한 소액임차인으로 보호받아야 한다고 다툰다. 살피건대, 전제사실과 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고는 주택임대차보호법의 규정을 잘 알고 있을 것으로 추인되는 공인중개사인 F와 쟁점 임대차계약서를 작성하였을 뿐 당시 이 사건 주택 소유자인 C의 위임장·인감증명서를 확인하거나 C에게 전화 등으로 임대 여부를 확인하지 않은 점(제1심 2회 변론기일조서 참조)(따라서 이에 반하여 ‘C의 위임장·신분증·인감도장 등을 지닌 G가 대리하여 작성하였다’는 취지의 피고의 항소심에서의 진술과 그에 부합하는 듯한 갑 7, 8호증의 각 기재는 믿지 아니한다), ② 쟁점임대차계약일 무렵 이 사건 주택의 가격 2억5300만원(전제사실에서 본 감정평가액과 다르지 않을 것으로 보인다)에서 기존 근저당권 채권최고액 2억5100만원을 공제하면 남는 담보가치는 겨우 200만원에 불과한 상황임에도 임대차보증금 3300만원인 임대차계약을 체결한 점(2014년 1월 1일 시행된 주택임대차보호법 시행령 제10조에 따르면 보호받는 소액보증금 한도는 3200만원이었는데, 제1근저당권등기일이 2012년 8월 28일이므로 소액보증금 배당액은 종전 한도인 2500만원이 된다), ③ 한편 쟁점임대차계약의 임대차보증금액 수는 이 사건 주택가격의 13.0%에 불과하여 2014년 7월 2일 무렵 이 사건 주택 정도의 통상 채권적 전세보증금액수에 훨씬 못 미침은 분명한 점, ④ 통상 종전 거주지의 정리문제 등이 필수적일 텐데도 쟁점임대차계약 체결 당일 바로 가족 전체의 전입신고를 마치고 확정일자까지 마친다는 것은 매우 이례적인 점, ⑤ 쟁점임대차계약 체결일로부터 3개월 정도 만에 이 사건 주택에 관한 임의경매절차가 개시된 점 등 쟁점임대차계약 체결 경위·방식 및 경과에 비추어 보면, 피고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용하여 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하므로, 이러한 피고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다(대법원 2013.12. 12. 선고 2013다62223 판결 참조)고 보는 것이 옳다.

가. 법리 ㉠ 임대차계약, 특히 일시 임대차계약의 일종인 이른바 ‘차량렌트계약’에서 차량대여업자는 차량의 물리적·기능적 결함을 신속히 제거하거나 수선하여 고객으로 하여금 안전한 운행을 할 수 있도록 임차목적물인 차량의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 임대인이 이를 위반한 경우에는 그로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ㉡ 한편 계약상 채무불이행의 경우 재산적 손해 외에 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었다면 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다(대법원 1994. 12. 13. 선고 93다59779 판결, 대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결, 대법원 2005. 3. 24. 선고 2005다213 판결 등 참조). 나. 청구원인에 관한 판단 전제사실에 앞서 본 법리를 적용하면, 차량 임대인인 피고는 배터리에 결함이 있는 이 사건 차량을 임대하였을 뿐 아니라 그 결함을 알고도 제대로 수리하거나 교체하는 등의 조치를 취하지 않음으로써 원고로 하여금 일회적이고 일시적인 1일 임대차계약의 목적달성을 사회통념상 불가능하게 하였으므로, 피고는 원고가 입은 손해로서 상당인과관계가 인정되는 이 사건 계약상의 임차료, 원고가 지출한 택시비를 재산상 손해로서 전부 배상할 의무가 있다. 또 나아가 동승자들은 차치하고라도 원고로서는 일정이 지연되고 사고 위험과 스트레스를 겪는 등 재산적 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다고 보이며, 피고도 고장수리신고, 배터리 교체요구 등으로 그와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었던 것으로 보이므로, 피고는 원고의 정신적 고통에 따른 위자료를 배상할 의무가 있다.(중략) 다. 피고의 주장에 관한 판단 피고는 이 사건 자동차의 결함을 알고도 반납의사를 밝히거나 임차료 반환을 구하지 않았고 이 사건 대여계약을 해지하지도 않았으며, 대여기간을 초과하여 사용하고 사용 유류비용도 제대로 지급하지 않았으므로, 원고의 청구에 응할 수 없다고 다툰다. 그러나 설령 위와 같은 사정들이 인정된다고 하더라도, 그것이 손해배상의 전제요건이나 절차는 아니어서 원고의 손해배상청구에는 아무런 지장이 없으므로, 피고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없다.

개성공업지구 지원에 관한 법률(이하‘개성공업지구법’이라고 한다) 제2조 제4호는“개성공업지구 현지기업”을‘남한주민이 남북교류협력에 관한 법률(이하‘남북교류협력법’이라고 한다)에 따른 협력사업의 승인을 받거나 신고의 수리를 받아 개성공업지구에 설립한 기업‘으로 규정하고 있고, 남북교류협력법 제17조, 제17조의2는 협력사업의 승인, 신고 등에 관하여 규정함으로써 개성공업지구 현지기업의 설립에 필요한 요건과 절차를 규율하고 있다. 나아가 개성공업지구법은 정부가 개성공업지구의 원활한 조성과 운영 등을 위하여 자금지원에 관한 필요한 조치를 하거나 도로, 용수, 철도, 통신, 전기 등 기반시설의 설치를 지원할 수 있도록 하면서, 이 경우 개성공업지구를 산업입지 및 개발에 관한 법률 제2조 제8호 가목에 따른 국가산업단지로 본다고 규정하는 한편(제6조), 정부가 개성공업지구 현지기업에 대하여 중소기업창업 및 진흥기금의 지원, 산업안전보건 및 산업재해예방을 위한 지원, 환경보전을 위한 지원, 에너지이용 합리화를 위한 지원, 남북협력 기금의 지원 또는 융자 등 관계법령에 따른 각종 지원을 할 수 있도록 규정하고 있다(제7조 내지 제12조). 또한 개성공업지구 현지기업과 이에 고용된 남한주민에 대하여 국민연금법, 국민건강보험법, 고용보험법, 산업재해 보상보험법, 근로기준법, 최저임금법 등을 적용한다고 규정하고 있다(제13조 내지 제15조). 위와 같은 관련 규정들에 더하여, 개성공업지구 현지기업 사이의 민사분쟁은 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서에 기초한 경제활동을 영위하다가 발생하는 것이라는 점 등까지 고려하면, 대한민국 법원은 개성공업지구 현지기업 사이의 민사분쟁에 대하여 당연히 재판관할권을 가진다고 할 것이고, 이는 소송의 목적물이 개성공업지구 내에 있는 건물 등이라고 하여 달리 볼 것이 아니다. ☞ 현지기업인 원고가 현지기업인 피고를 상대로 임대차 종료에 따른 개성공업지구 내 건물의 인도를 구하는 사건에 대하여 대한민국 법원이 당연히 재판관할권을 가진다고 보아 상고를 기각한 사안