사실상 완공을 눈앞에 둔 해운대의 9층짜리 상가건물이 대법원의 판결로 철거될 처지에 놓였다. 건물에 들어간 공사비가 무려 85억원이 넘지만, 대법원은 권리행사로 인해 상대방이 입게 될 피해액이 훨씬 크더라도 정당한 권리행사를 했다면 권리남용으로 볼 수 없다고 판단했다. 대법원 민사1부(주심 김능환 대법관)는 송모씨가 J건설사를 상대로 낸 토지인도 청구소송 상고심(☞2009다58173)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 파기하고 전부승소 취지로 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "권리행사가 권리남용에 해당하려면 주관적으로 그 목적이 상대방에게 고통을 주고 손해를 입히려는 데 있고 본인에겐 아무런 이익이 없어야 하며, 객관적으로는 사회질서에 위반된다고 볼 수 있어야 한다"며 "이에 해당하지 않는 한 비록 권리행사자가 얻는 이익보다 상대방이 잃는 손해가 현저히 크더라도 권리남용이라고 할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "피고가 건물에 관한 권리를 S건설사로부터 인수할 당시 토지는 경매 진행 중이었거나 타사로 소유권이전등기가 경료된 후로 피고는 건물이 철거될 수도 있음을 알았고, 위치가 해운대해수욕장 쪽으로 투자가치가 있어 원고가 피고에게 이 토지를 고가에 매각하기 위해 경락받은 것이라 단정할 수 없다"고 설명했다. 재판부는 또 "원고가 고도제한으로 건물을 철거하고 지을 수 있는 건물이 지상 6층 이하에 불과하더라도 결코 원고에게 아무런 이익이 없는 경우라고 보기도 어렵고, 원고의 건물철거 등 청구가 오직 피고에게 손해를 입히려는 것으로 보기 힘든 점 등에 비춰 원고의 청구를 권리남용에 해당하는 것으로 보기는 어렵다"고 판단했다. J건설은 70억원을 들여 전체 공정의 95%가 완료됐지만 자금난으로 공사가 중단된 부산 해운대구 중동의 9층짜리 상가건물을 2001년12월 인수했다. 이후 J사는 건물에 15억원을 추가로 투입해 마무리작업만을 남겨두고 있었다. 그러나 송씨가 건물과 별도로 근저당권이 설정돼 있던 2,215㎡ 규모의 건물부지를 15억원에 낙찰받자 J사는 조정신청을 냈지만 송씨가 제시한 액수는 지나치게 높았다. 이후 송씨는 J사에 건물철거 및 토지인도 청구소송을 냈다. 그러나 1·2심은 "이미 85억여원을 들여 건물 전체공정의 95%가 완료된 상태고, 건물 내 상당수 점포가 이미 분양상태이므로 철거로 많은 분양자들이 손해를 보게되며, 원고가 토지를 경락받을 당시 건물의 존재 및 새로운 건물의 신축이 사실상 불가능함을 알면서 경락받은 점 등을 종합할 때 원고의 청구는 권리남용에 해당한다"고 판단하고 "다만 피고는 부동산 점유사용으로 인한 이득액 8,370여만원 및 원고가 피고에게 토지를 인도할 때까지 매달 640여만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결했다.

입찰가격 기재에 중대한 오류가 있었다는 이유만으로는 경락(競落)결과를 취소할 수 없다는 대법원결정이 나왔다. 조모씨는 지난해 3월 수원지법에서 감정가 9억5,000만원인 아파트를 53억2,800만원에 낙찰받았다. 원래 5억3,200만원으로 입찰가격을 기재하려 했지만 실수로 '0'을 하나 더 붙였던 것이다. 당시 이 아파트는 수차례 유찰돼 최저매각가격이 4억8,000여만원까지 떨어졌었고, 차순위자가 작성한 가격은 6억원에 불과했다. 조씨는 결국 "기재상의 실수로 '0'을 하나 더 붙였다"며 법원에 매각불허가신청을 했다. 1심이 "입찰가격 기재상 중대한 오기를 한 것으로 인정된다"며 매각불허가결정을 하자 아파트의 근저당권자인 송모씨 등이 "법원의 매각불허가결정으로 정당한 입찰자의 권리와 2순위 근저당권자의 권리가 침해됐다"며 항고했다. 하지만 2심은 "중대한 오기가 인정되므로 원심의 매각불허가결정은 정당하다"며 항고를 기각했다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 비록 입찰가격에 중대한 오기가 인정되더라도 민사집행법상 규정된 이의신청사유에 해당하지 않는 이상 이미 내린 낙찰처분을 취소할 수는 없다는 것이다. 대법원 특별1부(주심 민일영 대법관)는 송씨 등이 "법원의 매각불허가 결정을 취소해달라"며 낸 재항고(☞2009마2252)에서 최근 이들의 청구를 기각한 원심결정을 파기하고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "민사집행법에 의한 부동산경매절차에서는 동법 제121조 및 제124조1항에 규정된 사유가 아닌 이상 매각을 불허할 수 없고, 최고가 매수신고인이 착오로 자신이 본래 기재하려한 입찰가격보다 높은 가격을 기재했다는 사유는 이의신청사유 어디에도 해당한다고 볼 수 없다"며 "입찰가격을 높게 기재했다는 사유로는 매각을 불허할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 따라서 "입찰가격의 기재에 중대한 오기가 있다는 이유로 매각을 불허한 것이 정당하다고 판단한 원심은 부동산경매절차에서의 매각불허가사유에 대한 법리를 오해해 결정에 영향을 미친 잘못이 있다"고 지적했다. 물론 대법원의 판단으로 조씨의 경락이 유효하더라도 조씨는 낙찰받은 아파트를 살 권리를 포기할 수 있다. 그러나 이 경우 조씨가 이미 낸 매수보증금은 돌려받지 못하며, 압류된 매수보증금은 재경매 배당금에 포함돼 매각대금과 함께 채권자들에게 배당된다.

등기부에는 독립한 별개의 점포로 등재돼 있더라도 다른 점포와의 경계가 불분명하다면 구분소유권의 객체가 될 수 없다는 대법원결정이 나왔다. 대법원 특별1부(주심 민일영 대법관)는 우리은행이 낸 부동산 임의경매신청 재항고심(2009마1449)에서 은행측의 청구를 기각한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 결정문에서 "1동의 건물의 일부분이 구분소유권의 객체가 될 수 있으려면 그 부분이 이용상은 물론 구조상으로도 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다"며 "구조상 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되므로 구조상의 구분에 의해 구분소유권의 객체범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 구분소유권이 성립할 수 없다"며 "건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기돼 있어 이러한 등기에 기초해 경매절차가 진행돼 매각허가를 받고 매수대금을 납부했더라도 그 등기는 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다"고 설명했다. 재판부는 따라서 "이 사건 부동산은 구조상 독립성을 갖추지 못했고 집합건물법 등에 규정된 상가건물에 대한 완화된 규정요건마저 갖추지 못했다"며 "비록 집합건축물관리대장에 독립한 별개의 구분건물로 등록돼 있고, 부동산등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기돼 있더라도 구분소유권의 객체가 될 수 없다고 판단한 원심은 옳다"고 판단했다. 우리은행은 지난 2008년5월 채무자인 D개발이 소유한 인천광역시의 한 상가건물 점포에 대해 법원에 임의경매를 신청했지만 기각됐다. 감정인의 감정서와 집행관의 현황조사결과 점포의 각 호실이 구분벽체 없이 하나로 이뤄져 있어 소유권의 배타적 지배범위를 확정할 만한 구조상·이용상 독립성을 갖추고 있지 않다고 판단했기 때문이다. 이에 우리은행측은 "건축물관리대장상 구분건물로 작성돼 있고 이를 기초로 등기도 이뤄졌다"며 "부동산의 경계 내지 구획에 관한 식별표지는 얼마든지 특정 및 복원이 가능하다"고 주장하면서 항고했다. 하지만 항고심 역시 "인접한 다른 점포들과 벽체 등의 구분없이 단지 바닥에 경계선을 표시하거나 경계지점에 진열장 또는 칸막이 등을 세우는 간이한 방법으로 경계를 구분하고 있다"며 "이는 구분상·이용상의 독립성을 갖추지 못한 것으로 봐야한다"며 청구를 기각했다.

채무자가 신탁한 재산은 채권자대위권 행사요건인 채무자 무자력 여부판단시 적극재산으로 고려할 수 없다는 판결이 나왔다. 수원지법 민사4부(재판장 김태병 부장판사)는 박모(59)씨가 A주식회사를 상대로 낸 부동산소유권이전등기 청구소송 항소심(☞2009나7479)에서 "피고는 가등기에 기한 소유권이전등기절차를 이행하라"며 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "채권자대위권 행사의 요건으로서의 무자력은 채무자의 변제자력이 없음을 뜻하는 것이고 특히 임의변제를 기대할 수 없는 경우에는 강제집행을 통한 변제가 고려되어야 한다"며 "신탁법상의 신탁재산은 수탁자의 고유재산으로부터 구별되어 관리될 뿐만 아니라 위탁자의 재산권으로부터도 분리되어 독립성을 갖게 되어 원칙적으로 강제집행이나 경매가 금지되어 있다"고 설명했다. 재판부는 "다만 신탁전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무처리상 발생한 권리에 기한 경우에만 예외적으로 강제집행이 허용된다"며 "신탁재산귀속을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료되기 이전에 원고를 비롯한 채권자들이 위 사업부지에 대해 미리 저당권 등을 설정했다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로 이 사건 사업부지는 원고를 비롯해 채권자들의 강제집행의 대상이 될 수 없다"고 판시했다. A주식회사는 2003년 7월15일에 부동산과 공장용지에 관해 2003년 3월27일자 매매예약을 원인으로 B주식회사에 소유권이전청구권가등기를 마쳤다. B주식회사는 2004년 7월21일 박씨에게 20억원을 지급하는 내용의 약속어음 공정증서를 작성해주었으나 18억원을 변제하지 못하자, 박씨는 위 가등기에 따른 소유권이전등기를 하라고 청구했다. 1심 판결에서는 A주식회사가 박씨로부터 2억원을 받음과 동시에 매매예약완결을 원인으로 소유권이전등기절차를 이행하라는 화해권고 결정을 했으며, 쌍방이 이의신청기간 내에 신청을 하지 않아 결정이 확정됐다.

구로구가 기부채납 계약직후 도시계획시설 지정을 하지 않아 쌈지공원을 잃게될 가능성이 높아졌다. A씨는 2004년1월 구로구 구로동의 한 토지를 경매에서 낙찰받은 뒤 2008년9월 2층건물 신축을 위해 구로구청에 건축허가신청을 했다. 그런데 구로구는 쌈지공원조성 및 기부채납 조건이 붙은 토지라며 이를 거부했다. 알고보니 이 토지는 전 소유자인 경남학원이 1997년 전체 토지면적의 20%를 쌈지공원으로 무상 기부채납하는 조건으로 학교용지폐지를 받은 것이었고, 경남학원은 2002년2월 이를 조건으로 건축허가를 받기도 했다. A씨가 낙찰받은 당시 발급받은 토지이용계획확인서에는 이러한 내용이 없었고, 건축허가신청을 할 당시에 받은 확인서에는 추가기재 확인내용란에 ‘쌈지공원 조성 후 기부채납 대상토지임’이라고 기재돼 있었다. A씨는 “전 소유자인 경남학원과의 기부채납약정을 이유로 건축허가신청을 거부할 수 있는 법령의 근거가 없다”며 지난해 11월 소송을 냈다. 서울행정법원 행정11부(재판장 서태환 부장판사)는 지난 19일 A씨가 서울시 구로구를 상대로 낸 건축불허가처분취소 소송(2008구합44075)에서 “구로구와 경남학원 사이의 기부채납계약은 당사자가 아닌 A씨에게는 효력이 없다”며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “A씨가 토지를 낙찰받을 당시 받은 토지이용계획확인서에는 토지 소유자의 기부채납여부는 기재사항이 아니었다”며 “A씨로서는 토지를 낙찰받을 당시 받은 확인서와 감정평가서 등의 경매기록을 통해 기부채납 사실을 알 수 없었던 것으로 보여 A씨의 신뢰를 보호할 필요가 있다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “다만 A씨가 건축허가신청을 할 당시에는 새로 발급된 토지이용계획확인서상의 기재를 통해 기부채납사실을 알 수 있었던 것으로 보이나 이는 임의적 기재에 불과해 구 토지이용규제기본법 등의 취지에 부합하지 않는다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “구로구는 경남학원과의 기부채납 계약 직후 조속히 도시계획시설 결정을 하는 등으로 계약의 실효성을 확보할 수 있었음에도 이를 게을리했다”고 지적했다.

법무사 사무장이 법원경매를 대리했을 경우 법무사법위반이 아닌 변호사법위반으로도 처벌할 수 있다는 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 이홍훈 대법관)는 변호사법위반 혐의로 기소된 A법무사의 사무장 한모(51)씨에 대한 상고심(☞2007도3587)에서 유죄를 선고한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "변호사가 아닌 자가 경매대상 부동산의 낙찰을 희망하는 사람들을 위해 모든 경매과정에 관여해 경매부동산을 낙찰받도록 해주는 등 경매입찰을 사실상 대리해주고 수수료 명목으로 돈을 받은 것은 실질적으로 변호사법 제109조1호에서 규정하는 법률사무의 '대리'에 해당한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "법무사법 제74조1항 제1호 등에서 법무사가 아닌 자가 자기 업으로 민사집행법에 의한 경매사건 등에서 경매입찰신청을 대리하는 행위를 금하고 이를 위반할 경우 처벌하도록 규정하고 있지만, 변호사도 아니고 법무사도 아닌 자가 하는 경매입찰신청의 대리행위에 대해 변호사법 제109조의 적용이 배제되는 것은 아니다"라고 설명했다. 재판부는 따라서 "피고인이 형식상 법무사의 사무원의 지위에 있지만 실제로는 법무사의 지도·감독을 받지 않고 자신의 독자적인 책임과 계산하에 경매입찰을 대리하고 수수료 명목의 돈을 받았을 경우 변호사법위반죄가 성립한다"고 판단했다. A법무사 사무장인 한씨는 경매대리광고를 낸 뒤 이를 보고 찾아온 사람들을 대신해 법원경매를 대리해주고 낙찰가액의 1~2%의 수수료를 받아온 혐의(변호사법위반 등)로 기소돼 1심에서 징역10월에 집행유예2년, 항소심에서는 사기혐의에 대한 부분만 무죄를 인정하고, 변호사법위반 혐의에 대해서 그대로 유죄를 인정해 징역8월에 집행유예2년을 선고했었다.

확정일자까지 받은 임차인이 집행관의 실수로 경매통지를 받지 못해 손해를 입었더라도 국가는 배상책임이 없다는 대법원판결이 나왔다. 이번 판결은 집행관이 좀 더 세심히 부동산현황조사를 하지 않은 실수는 인정되지만 법적강제가 아닌 경매절차 통지를 임차인에게 하지 않은 것과 임차인이 스스로 우선변제권 행사에 필요한 조치를 하도록 정하고 있음에도 절차를 밟지 않아 발생한 손해 사이의 관련성을 인정할 수 없다는 취지의 판결이다. 대법원 민사1부(주심 김지형 대법관)는 최근 김모(29)씨가 국가를 상대로 낸 손해배상 소송 상고심(☞2008다43976)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대구지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 자신의 권리를 증명해 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사·보고돼 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없다면서 "대법원예규에 따른 경매절차 진행사실을 주택임차인에게 통지하는 것은 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위해 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내해주는 것에 불과해 이해관계인이 아닌 임차인이 통지를 받지 못했다고 해서 경매절차에 위법이 있다고 다툴 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "비록 경매법원의 명령에 따른 집행관의 현황조사과정에 직무상 과실의 위법이 있고, 이로 인해 임차인인 원고가 경매절차의 진행에 관한 통지를 경매법원으로부터 받지 못해 우선변제권의 행사에 필요한 조치를 취하지 못해 손해를 입게됐더라도 그러한 사정만으로는 경매절차상 이해관계인이 아닌 원고에 대해 불법행위를 구성하지 않는다"며 "또한 절차상 하자와 원고 스스로 우선변제권의 행사에 필요한 법령상 조치를 취하지 않아 발생한 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 할 수 없다"고 지적했다. 김씨는 지난 2005년 보증금 1,400만원에 2년짜리 임대차계약을 맺고 등기부상 주소지인 아파트 '4층 2호'로 전입신고를 마치고 확정일자를 받았다. 그러나 이후 근저당권자인 K은행이 이 아파트에 대해 임의경매개시결정 기입등기를 마치자 경매법원은 법원소속 집행관 장모씨에게 아파트에 대한 부동산현황조사를 명령했다. 장씨는 등기부상의 호수인 '4층 2호'가 아닌 실제 관리호수인 '402호'를 열람하고 전입된 세대주가 없다고 파악한 뒤 더이상의 조사는 하지 않은 채 마무리했다. 경매절차가 시작됐지만 이 사실을 몰랐던 김씨는 배당요구종기 전날에 전출신고를 하고 이사한 뒤 이틀 후 어머니 명의로 전입신고를 했다. 이후 아파트가 경매로 넘어가게 되자 김씨는 배당기일에 출석해 K은행이 받을 배당액 중 자신의 보증금을 달라고 소송을 냈으나 원고패소 확정판결을 받았다. 이에 김씨는 "집행관의 실수로 경매통지를 받지 못해 발생한 일"이라며 국가를 상대로 손해배상 청구소송을 제기했으나 1심에서 원고패소 판결을 받고 항소했다. 2심은 "만약 집행관이 부동산에 전입신고가 돼 있음을 확인하고 현황조사보고서를 작성했다면 경매법원이 경매절차 통지를 김씨에게 했을 것이므로 집행관의 위법과 김씨의 손해 사이에는 상당인과관계가 있다"면서 "다만 배당요구는 임차인으로 조사·보고됐는지 여부와 관계없이 스스로 집행법원에 했어야 한다"며 국가의 책임비율을 50%로 제한하는 원고일부승소 판결을 했다. 한편 소액임대차보호법은 2,000만원 이하의 임대차 보증금의 경우 임차인이 보호받을 수 있도록 규정하고 있지만 김씨는 배당요구종기 이전에 전출신고를 해 실제 거주하고 있음을 증명하지 못했으므로 소액임대차보호법에 따른 보호도 받지 못하게 됐다.

감정평가사의 잘못된 감정을 믿고 대출을 해줬다가 손해를 입었다면 정당한 감정가격에 근거해 산출된 담보가치를 넘은 부분만큼의 손해액을 평가사가 배상해줘야 한다는 판결이 나왔다. 부산지법 민사9부(재판장 장성욱 부장판사)는 P협동조합이 D감정평가법인과 감정평가사 A씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2007가합19436)에서 원고 일부승소 판결했다고 17일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "토지가격에 영향을 미치는 요인을 다소 과대하게 평가한 사정만으로 토지감정상 과실이 있다고 바로 추인할 수는 없으나 건축물대장상 건물이 여관으로 분류돼 있음에도 구조와 주요 재료가 고급이라는 이유만으로 호텔급의 단가를 적용해 시가를 감정평가한 것에는 과실이 있다"며 "D법인과 A감정평가사는 연대해 감정평가의 하자로 인해 P조합이 입은 손해를 배상할 의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "담보목적물인 토지와 건물에 대해 부당한 감정을 함으로써 감정의뢰인인 P협동조합이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우, 대출금 중 정당한 토지 및 건물 감정가격에 근거해 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 된다"고 판시했다. 재판부는 또 "P협동조합이 감정평가전문기관인 D법인에게 비용을 주고 시가감정을 의뢰한 이상 스스로 시가에 관해 조사하지 않은 것에 과실이 있다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 2001년께 D감정평가법인과 감정평가업무협약을 맺은 P협동조합은 2002년 10월께 X와 Y로 부터 모텔 등 건물과 토지를 담보로 대출신청을 받고 D법인에 시가감정을 의뢰했다. D법인은 가격시점을 같은달 29일로 해 토지 13억여원, 건물 41억여원으로 평가했다. 이후 X 등의 채무불이행으로 경매절차가 진행됐고 법원에 의해 지정된 감정인은 위 토지에 대해서는 7억4,000여만원으로, 건물에 대해서는 29억여원으로 시가감정했다.

건축허가를 받아 건물이 완공됐더라도 이후 대지의 소유·사용권을 확보하지 못했다면 건물을 사용할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 행정4부(재판장 정장오 부장판사)는 최근 중랑구에 건물을 지었다가 토지의 일부에 대한 소유권을 확보하지 못해 사용승인을 반려당한 정모씨 등 24명이 서울특별시 중랑구청장을 상대로 낸 건축물사용승인 반려처분취소 청구소송 항소심(2008누9517)에서 1심을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “건축법이 건축허가의 요건으로서 건축주의 대지 소유권 또는 사용권 확보를 규정하고 있지는 않지만 시행령이나 시행규칙 등에 비추어 볼 때 건축허가를 신청하는 자가 대지의 소유나 사용에 관한 권리를 보유해야 한다는 것은 당연한 허가요건으로 해석된다”며 “대지의 소유·사용권을 확보하지 못한 건축물은 건축법규에 위반되는 건축물로 봐야한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “건축법규에 위반되는 건축물임에도 사용승인서를 교부해 사용할 수 있게 하는 것은 모순이라는 점에 비추어 사용승인여부를 결정할 때 건축물이 건축허가 내용대로 건축됐는지 여부 뿐만 아니라 건축법규에 적합한지 여부도 검사해야 한다”며 “대지 소유·사용권의 미확보도 사용승인거부사유가 된다고 봐야한다”고 덧붙였다. 정씨 등은 2002년 중랑구청으로부터 건축허가를 받아 지하 4층, 지상 12층의 건물을 신축했다. 이들은 지난해 4월부터 임시사용승인을 받아 건물을 사용했으나 원고 형모씨의 소유였던 건물부지 중 일부가 임의경매를 통해 다른 회사로 넘어가면서 소유권을 확보하지 못했다. 중랑구는 소유권 미확보를 이유로 건물사용승인신청을 반려했고 정씨 등은 소송을 내 1심에서 승소했다.

부동산 중개업자의 과장된 임대차계약의 안정성을 믿고 계약을 체결해 손해가 발생했다면 중개업자 등은 배상책임이 있다는 판결이 나왔다. 대전지법 민사17단독 김매경 판사는 최근 유모씨가 낸 임대차보증금반환 청구소송(2007가단47787)에서 원고 일부승소 판결했다. 김 판사는 판결문에서 “중개업자인 오씨는 의뢰인인 유씨가 입주하려던 집에 전세권과 근저당권이 다수 설정돼 있어 선순위 근저당권자나 전세권자가 경매신청을 하는 경우 유씨는 소액임차인으로도 보호받을 수 없으며, 집이 시가보다 저렴하게 낙찰되는 경우 임차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입을 위험성이 있다는 점을 설명했어야 한다”고 밝혔다. 김 판사는 또 “오씨는 부동산에 대한 사실관계를 제대로 확인하지도 않은 채 오히려 적극적으로 유씨에게 집주인인 나모씨가 큰 식당을 운영하고 있어 보증금 회수에는 문제없다”며 “계약 안정성을 과장하는가 하면 거짓된 언행으로 유씨의 판단을 흐리게 하고, 중개대상물의 권리관계에 대한 확인·설명의무를 성실히 이행하지 않았다”고 판시했다. 그러나 김 판사는 “유씨도 임대차계약을 체결하며 스스로 선순위 임대차보증금의 액수 등을 확인해 계약체결여부를 결정해야 함에도 이를 게을리 했다”며 “오씨 등 피고들의 책임비율을 1/3로 제한한다”고 덧붙였다. 유씨는 2006년2월 부동산 중개업자인 오씨의 중개로 대전시 서구 소재 주택을 보증금 4,500만원에 전세계약하고 보증금을 모두 지급했다. 계약 당시 주택에는 중소기업은행의 채권최고액 1억9,000여만원으로 된 근저당권과 전세금 5,000만원으로 된 전세권 등 총 4억5,000여만원이 설정돼 있었다. 이후 중소기업은행의 신청에 의해 경매가 이뤄졌고 주택은 3억3,000여만원에 낙찰됐다. 이에 후순위자인 유씨는 아무런 배당을 받지 못하자 집주인과 중개업자 등을 상대로 소송을 냈다.