2018 평창동계올림픽 당시 대회 운영에 필요한 가구를 임대했던 한샘이 "올림픽이 끝난 뒤 회수된 가구가 손상됐다"며 올림픽 조직위원회를 상대로 소송을 내 1심에서 승소했다. 서울중앙지법 민사46부(재판장 이원석 부장판사)는 최근 한샘이 2018 평창동계올림픽대회 및 동계패럴림픽대회 조직위원회와 국가를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가합512152)에서 "조직위는 한샘에 6억5000여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 한샘과 조직위는 2017년 10월 평창동계올림픽을 앞두고 대회 기간 동안 필요한 침대, 옷장, 테이블 등 158억원 상당의 가구 임대차 계약을 맺었다. 하지만 한샘은 올림픽이 끝난 뒤 "회수된 가구와 물품 상당수가 분실되거나 손상됐다"며 "27억4300여만원을 배상하라"고 소송을 냈다. 재판부는 "한샘이 공급한 물품은 선수단 등 불특정 다수가 사용하게 되는데, 물품을 배치하고 사용자를 정하는 것은 한샘이 아닌 조직위의 권한"이라며 "올림픽 기간 동안 물품관리 책임은 조직위에 있으므로 특별한 사정이 없는 한 물건의 손·망실로 발생한 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 다만 "가구를 수거해 보관하는 과정에서 손상이 발생하거나 분실됐을 가능성 등을 배제하기 어려운 점을 고려하면 손해액을 13억원 정도로 보는 것이 타당하다"며 "가구를 회수한 이후 보관 과정에서 손실이 생겼을 가능성 등도 고려해 손해액의 50%를 부담하라"고 판시했다.

렌터카업체 영업소장의 지입차량에 대해 임대차계약을 체결하고 차량을 인도 받았다면 해당 차량에 대한 '점유개시'에 있어 정당한 권원이 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 천대엽 대법관)는 A사가 B씨를 상대로 낸 자동차 인도 등 소송(2021다229915)에서 원고일부승소 판결한 원심 중 피고 패소 부분을 파기하고 최근 사건을 전주지법으로 돌려보냈다. C씨는 자동차대여사업면허를 가진 A사와 자동차대여사업용 차량에 대한 위·수탁관리계약(지입계약)을 체결한 후 A사의 영업소장 직함을 사용해 자신의 계산으로 자동차대여사업을 해왔다. 이 지입계약기간 중 C씨는 2016년 3월 B씨로부터 4300만원을 받아 A사 명의로 차량을 할부 구입한 다음 이 차량을 A사에 지입했다. C씨는 B씨와는 2016년 3월 말일부터 차량 할부금 납입 만기 무렵인 3년 뒤까지로 하는 차량 임대차계약서를 A사 명의로 작성하고 차량을 B씨에게 인도했다. 그런데 C씨가 차량 지입료와 할부금, 보험료 등을 A사에 제대로 내지 않자 A사는 차량을 인도받기 위해 지방자치단체에 분실신고를 한 다음 운행정지명령을 신청했고, 지자체는 2017년 11월 이 차량에 대한 운행정지명령을 내렸다. 이후 A사는 "B씨는 차량 소유자인 우리에게 차량을 인도하고 차량의 점유로 인한 부당이득을 반환할 의무가 있다"며 소송을 냈다. 할부금미지급 이유 지입계약해지여부 등 살펴봐야 재판부는 "대외적으로 지입차량은 지입회사 소유이지만 대내적 관계로 보면 지입차량의 운행관리권은 지입차주에게 있다"며 "C씨가 B씨와 임대차계약을 체결하고 차량을 인도한 것은 C씨가 지입계약에 의해 A사로부터 위임받은 통상업무 범위에 속하며 B씨는 A사의 영업소장으로서 A사를 대리하는 C씨와 임대차계약을 체결한 후 차량을 인도 받았으므로 적어도 차량에 관한 B씨의 '점유개시'에 있어 정당한 권원이 없었다고 할 것은 아니다"라고 밝혔다. 이어 "A사가 C씨를 상대로 지입료나 차량할부금 등의 지급 불이행을 이유로 지입계약을 정식으로 해지했는지 여부, A사가 B씨에게 지입계약 해지로 차량에 대한 C씨의 권리가 소멸됐음을 차량운행 정지명령이 발령된 2017년 11월 21일 전에 고지한 적이 있는지 기록상 확인되지 않기 때문에, 2017년 11월 21일 이전에 차량에 대한 B씨의 '점유계속'의 권원이 소멸됐다고 단정하기도 어렵다"고 판시했다. 렌터카업체 승소판결 원심 중 피고패소부분 파기 앞서 1심은 B씨가 A사에 자동차를 인도해야 한다며 A사의 손을 들어줬다. 1심은 "차량 위·수탁관리계약에 따라 대외적인 차량의 소유권은 지입회사에 있으므로 A사는 B씨와의 관계에서 차량의 소유권자이며, B씨가 C씨에게 차량 매매대금을 전액 지급했더라도 C씨가 A사 명의로 할부구입하고 대금을 지급하지 않았기에 차량에 대한 할부금 완납 전까지는 A사와의 관계에서 C씨가 차량의 소유권을 실질적으로 취득한다고 보기 어려워 차량의 실질적 소유자가 C씨이고 C씨로부터 차량을 매수한 B씨에게 차량의 소유권이 있다는 B씨의 주장은 이유 없다"고 밝혔다. 이어 "B씨는 차량을 점유할 정당한 권원이 없으므로 차량의 소유권자인 A사에 차량을 인도할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 A사의 부당이득반환청구는 "차량의 월 평균 임대료를 인정할 증거가 부족하고, 전주시의 운행정지명령 이후 B씨가 실제로 차량을 운행하는지 분명하지 않다"며 받아들이지 않았다. 2심은 "B씨가 2016년 4월부터 정당한 권원 없이 차량 점유를 개시했으므로, 그 때부터 차량 운행이 정지된 2017년 11월 21일까지 차량 사용료 상당의 부당이득도 반환해야 한다"면서 B씨에게 차량 인도와 함께 2000여만원의 부당이득도 반환하라고 판시했다.

지인에게서 수천만원의 돈을 빌린 뒤 갚지 않아 사기 혐의로 기소된 영화감독 주경중씨에게 1심에서 징역형이 선고됐다. 서울중앙지법 형사16단독 김태균 부장판사는 최근 사기 혐의로 기소된 주씨에게 징역 8개월에 집행유예 2년을 선고했다(2019고단6886). 주씨는 2015년 11월 A씨에게 전화해 정상적으로 돈을 갚을 능력이 안 되는 상황임에도 "돈이 급하다. 직원 월급을 줘야 일을 할 수 있으니 돈을 빌려주면 며칠 후에 바로 갚겠다. 사무실 임차보증금이 1억원이 있으니 임차보증금이라도 빼서 주겠다"며 자신이 운영하는 영화사 명의의 은행 계좌로 차용금 명목의 1000만원을 건네받은 혐의를 받는다. 주씨는 또 같은 해 12월 A씨에게 재차 "영화 제작팀과 함께 중국의 여배우인 판빙빙을 섭외하러 가야 한다. 추가로 4000만원을 빌려 주면 종전에 빌린 1000만원과 함께 2016년 1월까지 원금과 이자를 갚겠다"고 속여 A씨로부터 4000만원을 받은 혐의도 받는다. 김 부장판사는 "주씨는 영화사의 임대차보증금 반환채권 1억원 등을 근거로 편취 범의를 부인하고 있지만, 이 보증금 1억원 역시 영화제작을 위해 다른 사람으로부터 투자받은 돈에서 지급된 것"이라며 "영화제작을 위해 사무실 운영이 필요한 상황이었으므로 임대차보증금을 A씨로부터 빌린 돈을 갚는 데 사용할 수는 없었던 것으로 보인다"고 밝혔다. 다만 "주씨가 피해금액을 갚고 A씨와 원만히 합의해 A씨가 주씨에 대한 처벌을 원하지 않고, 주씨가 동종 범죄로 처벌받은 전력이 없는 점 등은 유리한 정상"이라며 "범행의 동기 등 이 사건 변론에 나타난 제반 조건을 참작했다"고 양형이유를 설명했다.

공인중개사가 중개보조원에게 중개대상물을 설명하게 했더라도 이후 임대차계약 체결 과정에서 본인이 직접 권리관계와 계약조건을 설명하는 등 계약과정을 주도했다면 공인중개사법 위반으로 볼 수 없다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 공인중개사법 제19조 위반 혐의로 기소유예 처분을 받은 공인중개사 A씨가 행복추구권 등을 침해받았다며 낸 헌법소원(2020헌마125)을 재판관 전원일치 의견으로 인용했다. A씨는 오피스텔 임대차 계약을 중개하면서 2019년 4~5월 세 차례에 걸쳐 중개보조원 B씨로 하여금 중개대상물을 중개의뢰인에게 설명하게 한 혐의 등으로 기소유예 처분을 받았다. 기소유예는 죄가 인정되지만, 범행 후 정황이나 범행 동기·수단 등을 참작해 검사가 재판에 넘기지 않고 선처하는 처분이다. 형식상 불기소 처분에 해당하지만, 실질적으로는 유죄로 보는 것이어서 헌법소원을 통해 불복할 수 있다. 공인중개사법 제19조는 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용해 중개업무를 하게 하는 행위를 금지하고 있다. 헌재는 "공인중개사법이 금지하는 '개업공인중개사가 자기의 성명 또는 상호를 사용해 중개업무를 하게 하는 행위'는 중개보조원을 비롯한 무자격자가 실질적으로 중개업무를 행하려는 것을 알면서도 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개업무를 하게 하는 것을 뜻하는데, 제출된 증거만으로는 B씨가 실질적으로 중개업무를 했다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "중개의뢰인이 며칠 후 다시 중개사무소를 방문하자 A씨가 오피스텔의 현황과 권리관계, 계약조건 등을 직접 설명하고 양측의 계약체결 의사를 확인했다"면서 "계약서 작성 당시 B씨 혼자 입회하기는 했지만 그 전에 A씨가 계약일자 변경을 요청했는데 임차인 사정으로 불가능하게 돼 계약당사자들의 승낙을 받아 미리 임대차계약서를 작성한 뒤 B씨에게 교부하면서 자신을 대행해 계약당사자들의 서명을 받도록 한 것이고, 계약 체결 당시 B씨에게 전화 통화로 계약서 작성과 수정 업무를 지시했다"고 설명했다. 그러면서 "전체 과정을 봤을 때 A씨는 중개대상물의 현황과 계약의 조건, 이행에 대해 중요하고 본질적인 사항을 직접 설명했고 B씨가 실질적으로 중개업무를 하도록 지시하거나 소극적으로 묵인했다고 볼 증거가 없다"고 판단했다.

공동상속인 중 피상속인 생전에 재산을 증여받는 등 특별수익을 받은 유류분권리자의 유류분 부족액을 산정할 때는 유류분에서 특별수익액과 순상속분액을 공제해야 하는데, 이때 공제할 '순상속분액'은 '법정상속분'이 아닌 유류분권리자의 특별수익을 고려한 '구체적 상속분'에 기초해 산정해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 자매인 A·B·C씨가 남매인 D씨를 상대로 낸 유류분반환소송(2017다235791)에서 A씨와 C씨에게 원고일부승소, B씨에게 원고패소 판결한 원심 가운데, A씨와 C씨에 대한 D씨 패소 부분과 가지급물 반환 신청 부분을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 2013년 6월 아버지인 E씨가 유언 없이 사망하면서 딸인 A·B·C씨와 아들인 D씨의 상속이 개시됐다. E씨는 2010년 이혼해 상속인은 이들 네 자녀뿐이었다. 이들 자녀들은 모두 E씨 생전에 상당한 재산을 증여받았는데, 아버지 사망 후 다툼이 생겼다. A·B·C씨가 D씨를 상대로 "D씨가 아버지 생전에 현저히 많은 재산을 증여받아 우리가 받아야 할 유류분이 부족해졌다"며 유류분 반환 청구소송을 낸 것이다. E씨 사망 당시 재산은 시가 4억1000만원 상당의 아파트와 이 아파트를 임차해주고 받은 현금으로 보증금 2억4000만원이 있었다. 1,2심은 "유류분은 '유류분 산정의 기초가 되는 재산액×당해 유류분권자의 유류분 비율'로 계산하고, 유류분 부족액은 '유류분－당해 유류분권자의 특별수익액－당해 유류분권자의 순상속분액'의 방식으로 산정한다"고 밝혔다. 또 △유류분 산정의 기초가 되는 재산액은 '적극적 상속재산＋증여액－상속채무액' 방식으로 계산하고 △당해 유류분권자의 유류분 비율은 '피상속인의 직계비속과 배우자는 그 법정상속분의 2분의 1' △당해 유류분권자의 특별수익액은 '당해 유류분권자의 수증액＋수유액' 방식으로 산정하며 △당해 유류분권자의 순상속분액은 '당해 유류분권자가 상속에 의해 얻은 재산액－상속채무 부담액' 방식으로 계산한다고 했다. 이어 "상속개시 당시 적극적 상속재산은 아파트 시가 4억1000만원과 보증금 2억40000만원"이라며 "A씨 등 자녀들이 아버지 생전에 증여받은 특별수익 가액은 A씨 1억5650여만원, B씨 4억4100여만원, C씨 1억5090여만원, D씨 18억5000만원 등이고, 상속채무액은 아파트 임차인에게 돌려줘야 할 보증금 2억4000만원"이라고 설명했다. 그러면서 "(앞서 제시한 계산방법에 따르면) 유류분 산정의 기초가 되는 재산액은 30억800여만원이고, 원·피고 4명의 유류분 비율은 각 8분의 1(법정상속분인 4분의 1에 2분의 1을 곱한 것)이므로 원·피고들의 각 유류분액은 3억7600여만원"이라고 했다. 아울러 "원·피고들은 각 순상속분액을 법정상속분에 따라 E씨로부터 아파트와 임대차보증금, 그 반환채무에 대해 각 4분의 1 지분을 상속받았기에 이들의 각 순상속분액은 1억250만원{=(아파트 시가 4억1000만원＋아파트 임대차보증금 2억4000만원)×1/4－(아파트 임대차보증금반환채무 2억4000만원×1/4)}"이라며 "따라서 원·피고들의 각 유류분 부족액은 △A씨 1억1700여만원(=3억7600여만원－1억5650여만원－1억250만원) △B씨 －1억6760여만원(=3억7600여만원－4억4100여만원－1억250만원) △C씨 1억2260여만원(=3억7600여만원－1억5090여만원－1억250만원) △D씨 －15억7600여만원(=3억7600여만원－18억5000만원－1억250만원)"이라고 판시했다. 유류분 부족액을 산정할 때 유류분액에서 공제할 순상속분액을 '법정상속분'을 적용해 산정함으로써 모두에게 1억250만원이 적용된 것이다. 그 결과 A씨와 C씨는 D씨로부터 반환받을 유류분이 일부 있지만 B씨는 반환받을 유류분이 없었다. 1,2심은 "D씨는 A씨와 C씨에게 각 유류분 부족액에 B씨와 자신의 유류분 초과 합계액 중 자신의 유류분 초과액이 차지하는 비율을 곱한 금액을 반환해야 한다"면서 "D씨는 A,C씨의 각 유류분 부족액의 가액반환으로 A씨에게 1억1200여만원을, C씨에게 1억1700여만원을 지급하라"고 했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 유류분에서 공제할 순상속분액은 법정상속분이 아니라 '구체적 상속분'을 기초로 산정해야 한다고 본 것이다. 유류분 반환을 요구하는 상속인 입장에서는 유류분액에서 공제할 자신의 순상속분액이 적을수록 돌려받을 수 있는 유류분 부족액이 커지고, 반대로 자신의 순상속분액이 클수록 유류분 부족액은 적어지거나 없어지게 된다. 재판부는 "민법 제1008조는 '공동상속인 중에 피상속인으로부터 재산의 증여 또는 유증을 받은 자가 있는 경우에 그 수증재산이 자기의 상속분에 달하지 못한 때에는 그 부족한 부분의 한도에서 상속분이 있다'고 규정하고 있는데, 이는 공동상속인 중 피상속인으로부터 재산의 증여나 유증을 받은 특별수익자가 있는 경우 공동상속인들 사이의 공평을 기하기 위해 그 수증재산을 상속분의 선급으로 다뤄 구체적인 상속분을 산정할 때 이를 참작하도록 하려는 취지"라며 "유류분 제도의 입법취지와 민법 제1008조 내용 등에 비춰보면 공동상속인 중 특별수익을 받은 유류분권리자의 유류분 부족액을 산정할 때에는 유류분액에서 특별수익액과 순상속분액을 공제해야 하고, 이 때 공제할 순상속분액은 당해 유류분권리자의 특별수익을 고려한 구체적인 상속분에 기초해 산정해야 한다"고 밝혔다. 이어 "원심은 유류분 부족액을 산정하면서 원·피고들이 특별수익자임에도 이들의 특별수익을 고려하지 않고 법정상속분에 기초해 유류분액에서 공제할 순상속분액을 산정한 결과 A씨와 C씨에게 유류분 부족액이 발생했다고 판단했는데, 이러한 판단에는 유류분 부족액 산정 시 유류분액에서 공제할 순상속분액의 산정방법에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "그동안 실무에서 유류분 부족액을 산정할 때 유류분에서 공제할 순상속분액을 법정상속분으로 할 것인지, 아니면 구체적 상속분으로 할 것인지 견해 대립이 있었다"며 "이번 판결은 유류분에서 공제할 순상속분액은 구체적 상속분임을 명확히 함으로써 유류분 제도의 입법취지 등에 부합하게 상속인의 상속이익을 정확히 반영해 유류분 부족액을 산정하도록 했다는 데 의의가 있다"고 설명했다.

지난해 4·15 국회의원 총선 당시 이낙연 전 더불어민주당 대표의 선거 사무실 복합기 임대료를 대납한 혐의 등으로 기소된 브로커들에게 1심에서 벌금형이 선고됐다. 서울중앙지법 형사4단독 신혁재 부장판사는 3일 정치자금법 위반 혐의로 기소된 신모씨에게 벌금 600만원을, 김모씨에게 벌금 400만원을 각각 선고했다(2021고단2438). 다만 함께 기소된 박모씨에게는 무죄가 선고됐다. 신씨 등은 이 전 대표의 측근이자 더불어민주당 당대표실 부실장이던 이모씨가 선거 사무실을 마련하는 과정에서 임대차 보증금 명목으로 약 1000만원을 건네고, 사무실 운영에 필요한 1000여만원 상당의 사무기기를 지원한 혐의를 받는다. 이들은 아울러 지난해 4·15 총선을 앞두고 이 전 대표의 종로구 선거사무소로 옮겨진 복합기에 대한 160여만원 상당의 임대료를 대납한 혐의도 받는다. 특히, 신씨와 김씨는 옵티머스의 핵심 로비스트로 불리며 지난 5월 김재현 옵티머스자산운용 대표로부터 정·관계 로비 명목으로 10억원을 편취한 혐의 등으로 기소된 별도의 1심 재판에서 각각 징역 4년과 3년 6개월을 선고 받기도 했다. 재판부는 "법원이 적법하게 조사한 증거에 따르면 신씨와 김씨에 대한 공소사실이 모두 증명된다"면서 "이 사건 범행으로 정치자금법의 취지를 훼손해 그 죄책이 결코 가볍다고 할 수 없다"며 양형이유를 설명했다. 다만, 사무실을 마련하는 과정에서 1700여만원의 보증금 등을 지원한 혐의로 기소된 박씨에 대해서는 "관련자들의 진술 신빙성이 떨어져 공소사실이 합리적 의심 없이 증명됐다고 보기 힘들다"며 무죄를 선고했다. 한편 당대표실 부실장이던 이씨는 2020년 12월 이 사건과 관련해 선거관리위원회로부터 고발돼 서울중앙지검 경제범죄형사부에서 피고발인 신분으로 조사를 받았다. 하지만 이씨는 조사 당일 저녁께 실종돼 다음 날 서울중앙지법 청사 인근 건물에서 숨진 채 발견됐다. 당시 사건을 수사한 서초경찰서는 "현장감식 결과 타살 혐의점은 없다"고 밝히며 내사를 종결했고, 검찰도 사망한 이씨에 대해 '공소권 없음'으로 처분했다.

개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결했더라도 세입자의 임대차 갱신요구를 거절할 수 없다는 항소심 판결이 나왔다. 이 경우에는 세입자의 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단한 1심을 뒤집은 것이다. 서울중앙지법 민사3-3부(주채광·석준협·권양희 부장판사)는 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨 등을 상대로 낸 건물인도청구소송(2021나22762)에서 최근 원고일부승소 판결했던 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. A씨 부부는 지난해 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 C씨로부터 13억5000만원에 매수하는 계약을 맺고 매매대금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 개정 주택임대차보호법이 시행됐다. 한편 2019년 4월부터 2년간 이 아파트를 임차했던 B씨는 새 집주인인 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기에 앞서 C씨를 상대로 개정 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장했다. C씨는 매매계약 체결을 이유로 이를 거절했다. A씨 부부는 이후 "C씨가 이미 B씨의 계약갱신 요구를 거절했는데, 이는 개정 법률상 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당해 정당하므로 B씨는 임대차계약 기간 종료 시 아파트를 인도하라"며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. 개정 주택임대차보호법은 제6조의3에서 임차인의 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장해 안정적 주거권을 강화하기 위해 계약갱신요구권을 도입했다. 다만 임대인이 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모했는데, 같은 조 1항 8호는 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우'를, 9호는 '그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 규정하고 있다. 세입자가 새 집주인이 소유권이전등기 하기 전 前주인에 갱신요구권 행사 前주인이 거절할 정당한 사유 존재하지 않아 임대차계약은 적법하게 갱신 재판부는 "A씨 부부는 B씨가 임대차계약에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 자신들이 실제 거주하려는 이유로 해당 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '임대인의 지위'에 있지 않았다"며 "임대인인 C씨는 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 아파트에 '실제 거주'할 예정이 아니므로 매수인의 지위에 있던 A씨 부부나 임대인 C씨는 모두 주택임대차보호법 제6조의3 1항 8호에 따라 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "개정 주택임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서 예외적으로 임대인의 계약갱신 거절 사유를 한정적으로 열거하고 있다"며 "관련 규정의 내용과 체계, 부칙 등에 비춰 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 '임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우'를 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호의 사유에 해당한다고 보는 것은 예외적으로 열거된 갱신거절 사유를 해석론을 통해 새로 추가하는 결과가 돼 받아들이기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 '임대인'만을 기준으로 봄이 상당하다"며 "임차인 B씨는 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기 전에 임대인 C씨에게 계약갱신요구권을 행사했고, 당시 임대인 C씨에게는 이를 거절할 정당한 사유가 존재하지 않았으므로 이 사건 임대차계약은 적법하게 갱신됐다"고 판시했다. 앞서 1심은 임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 받았다면 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단했다. 1심 재판부는 지난 5월 "A씨 부부는 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 이 아파트에 관한 매매계약을 체결하고 계약금도 지급해 B씨의 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못도 없다"며 "만약 A씨 등이 B씨가 계약갱신요구권을 행사한 2020년 10월 이전에 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계해 적법하게 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것"이라고 밝혔다. 그러면서 "매매계약 체결 당시 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 B씨의 요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다"며 "C씨가 개정 법률 시행 이전에 실제 거주예정인 A씨 부부에게 아파트를 매도했다는 것을 이유로 B씨의 계약갱신요구를 거절한 것은 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다"고 판시했다.

공인중개사가 고객에게 공매 부동산 취득을 알선하는 경우에도 공인중개사법의 보수 규정이 적용되므로 보수가 한도를 초과했다면 반환해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 최근 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 "B씨가 공매 부동산 취득 알선 대가로 받은 돈은 공인중개사법상 보수 제한 규정을 위반한 것이므로 반환하라"며 낸 손해배상청구소송(2017다243723)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A씨는 B씨로부터 공매 대상 토지 취득 알선 대가로 소정의 보수를 지급하기로 약정했다. A씨는 B씨가 취득을 알선한 공매 대상 토지의 입찰에 참가해 일부 토지에 대해서는 매각결정까지 받았지만 나머지 토지에 대해서는 A씨가 공매보증금을 납부하지 않아 이후 공매 절차에 참가할 수 없었다. A씨는 "B씨가 보수 제한 규정에 정한 보수 한도를 초과해 보수를 받았고, 포괄적으로 중개업무에 대해 과도한 보수를 받은 부분을 반환해야 한다"며 "1억7300여만원을 달라"는 소송을 냈다. 1심은 "B씨가 A씨를 속여 1억7000여만원을 편취했다고 보기 어렵고 이를 인정할 증거도 없다"며 B씨의 손을 들어줬다. 2심도 "공인중개사법에서 정한 '중개'는 토지와 건축물 등 같은 법 제3조에 의한 중개대상물에 대해 '거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것(제2조 1호)'"이라며 "B씨는 A씨를 위해 각 부동산에 대해 거래당사자간의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선한 것이 아니라 공매대상인 각 부동산에 관한 권리분석 및 취득의 알선을 한 사실만 인정된다"며 1심 판단을 유지했다. B씨가 한 것은 부동산 '중개' 행위에 해당하지 않아 보수 제한 규정 적용 대상이 아니라는 취지이다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 대법원은 '개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다'고 정한 공인중개사법 제32조 1항과 중개대상물별로 공인중개사가 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 받을 수 있는 보수의 한도를 정하는 제32조 4항, 같은 법 시행규칙 제20조 1항, 4항 등 부동산 중개보수 제한에 관한 규정이 공매 대상 부동산 취득의 알선에 대해서도 적용된다고 판단했다. 재판부는 "원심은 원·피고 사이의 공매 부동산의 취득 알선과 보수 지급에 관한 구체적인 약정의 내용, A씨가 B씨에게 공매 대상 토지별로 실제로 지급한 보수액, 대상 토지에 관한 공매 절차가 완료되었는지 여부 등을 심리한 다음, 중개보수 한도를 기준으로 A씨가 지급한 중개보수가 이를 초과했는지 판단했어야 한다"고 지적했다. 이어 "그런데 원심은 공매 대상 부동산의 취득을 알선하는 업무가 공인중개사법 제2조 1호에서 정하는 중개에 해당하지 않아 보수 제한 규정이 적용되지 않는다는 이유만으로 원고의 청구를 배척해 공인중개사법상 중개업무의 의미, 보수 제한 규정의 적용범위, 공매의 법적 성격에 관한 법리 등을 오해하는 등 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.

개정 상가임대차법 시행 이후 임대차계약을 갱신했다면 계약기간을 개정법 이전으로 소급하기로 했더라도 개정법에 따른 10년의 계약갱신요구권이 보장된다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 서울고속버스터미널이 터미널 상가임차인 A씨를 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단5188225)에서 최근 원고패소 판결했다. 서울고속버스터미널 측은 2014년 8월 서초구 반포동에 있는 터미널 상가 지하 1층의 한 점포를 A씨에게 1년간 임대하는 계약을 맺은 이후 A씨와 별도의 갱신계약서 작성 없이 매년 계약을 갱신해왔다. 그러다 터미널 측은 2018년 8월 A씨에게 점포 보증금을 높이고, 정액제로 받던 월세를 수수료 방식으로 바꾸는 조건의 임대차계약 체결을 요구했다. A씨는 요구를 받아들여 두 달 뒤인 10월 26일 새로운 임대차계약을 체결했다. 상가임차인의 갱신요구권을 5년에서 10년으로 늘린 개정 상가건물 임대차보호법이 열흘 전인 같은해 10월 16일부터 시행됐지만, 양측이 체결한 새로운 임대차계약의 계약기간은 개정법 시행 이전인 2018년 8월로 시점을 소급하고 이로부터 1년 간인 2019년 7월까지로 정했다. 이후 임대차 기간만료를 앞두고 한 차례 계약갱신 거절을 통보한 터미널 측은 A씨와 협의해 기간만료 이후에도 줄곧 임대차계약을 유지하던 중 A씨가 터미널 측이 제시한 점포이전 계획에 협조하지 않자 2020년 6월 임대차계약 만료를 이유로 상가 인도를 촉구하는 내용증명을 보냈다. 하지만 A씨가 항의하며 개정 상가임대차법에서 보장하는 10년간 영업지속 의사를 표시하자 터미널 측은 소송을 냈다. 김 판사는 "개정 상가임대차법 시행 이후 갱신되는 임대차에는 개정법 시행 전에 인정되던 계약갱신 사유에 따라 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의한 경우는 물론, 당사자의 합의에 의해 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 경우도 포함된다"며 "터미널 측과 A씨가 2018년 맺은 임대차계약에는 '완전합의'라는 제목으로 '본건 계약과 다른 사전합의는 모두 폐기된다'고 정해 변경된 임대조건의 적용시점을 2018년 8월로 소급한다고 돼 있지만, 그렇다고해서 이 계약을 그때부터 이뤄진 갱신약정이라고 볼 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약 특약사항은 계약종료 때 무단점용료를 임대료의 2배 등으로 규정하고 있다"며 "터미널 측은 2019년 7월이 지난 이후에도 2018년도 임대차계약으로 산정된 임대료와 관리비를 받아갔을 뿐 A씨에게 무단점용료를 부과하지 않았다"고 설명했다. 그러면서 "1년 단위로 묵시적으로 갱신돼 온 임대차계약은 2018년 7월 묵시적으로 갱신됐다가 개정 상가임대차법 시행 이후로 2018년도 임대차계약서 작성을 통해 다시 갱신돼 개정법 제10조 2항이 적용되는 경우"라며 "A씨의 계약갱신요구권 행사에 의해 적법하게 계약이 갱신된 만큼 터미널 측의 건물인도 청구는 이유 없다"고 판시했다.

임대인이 임대차계약에서 특약사항으로 보장한 바닥 난방공사 대신 카펫 설치 등 다른 선택지를 제안하고, 임차인이 '바닥 공사는 안되는 것이냐'고 묻는 문자에 즉시 답하지 않았다고 하더라도 이를 곧바로 이행거절의 의사표시로 단정할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 계약금 반환 등 청구소송(2018다214210)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A씨는 2016년 3월 말 B씨로부터 같은 해 4월 22일부터 2년간 오피스텔을 임차하는 계약을 체결하고 B씨에게 계약금 2000만원을 줬다. 이들은 임대차계약을 체결하면서 '현재 난방방식은 바닥 난방이 아닌 천정 히팅 방식인데, A씨가 바닥 난방을 원하므로, B씨는 계약 후 바닥(지역열병합방식) 난방공사를 잔금일 전까지 완료해 입주에 지장이 없도록 해야 한다'는 특약사항을 넣었다. 그런데 B씨는 A씨에게 4월 5일과 6일 전화를 걸어 바닥 난방공사의 위법성과 어려움을 설명하면서 대신 카펫을 설치하거나 전기판넬 공사로 대신하자고 설득했다. A씨는 6일 '최종적으로 바닥공사는 카펫과 전기판넬 아니면 공사 안 되는 거죠?'라는 확인 문자를 보내고 B씨의 답장이 없자 같은 날 B씨에게 임대차계약을 해제한다는 내용증명을 보냈다. A씨는 이후 B씨를 상대로 계약금 등의 반환을 요구하는 소송을 냈다. 이 사건에서는 이행거절의 요건이 쟁점이 됐다. 민법 제544조는 '당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다'고 규정하고 있다. 대법원은 B씨가 A씨에게 다른 대안을 제안하거나 문자에 바로 답하지 않았다고 해서 이를 곧바로 바닥 난방공사에 대한 이행거절의 의사표시로 볼 수는 없다고 판단했다. 결국 A씨의 계약해제가 인정되지 않는다는 취지다. 재판부는 "B씨가 바닥 공사 대신 다른 제안을 하기는 했지만 이를 선택하지 않더라도 바닥 난방공사를 거부하겠다는 의사를 직접 표현하지는 않았다"며 "A씨가 문자를 보내고 해제 통보하기 전까지 짧은 시간 동안 B씨가 즉시 답변을 못할 불가피한 사정이 있을 수도 있고, A씨에게 즉시 답변할 의무가 있는 것도 아니기 때문에 B씨가 이행거절의 의사를 표시한 것으로 단정할 수 없다"고 밝혔다. 이어 "계약상 채무자가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했는지는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴 판단해야 한다"며 "명시적으로 이행거절의사를 표명하는 경우 외에 계약 당시 또는 그 후의 여러 사정을 종합해 묵시적 이행거절의사를 인정하기 위해서는 그 거절의사가 정황상 분명하게 인정돼야 한다"고 설명했다. 앞서 1,2심은 "관련 건축 법령은 해당 오피스텔에 온돌·온수온돌, 전열기를 사용한 바닥 난방을 금지하고 있어 B씨가 A씨에게 다른 방식을 요구했고, 임대차계약 중개자 역시 A씨에게 다른 방법을 생각하자고 이야기했으며, B씨는 A씨의 문자에 아무런 답장도 하지 않았다"면서 "A씨의 계약해제 통보 후 B씨가 바닥 난방공사를 진행한 것은 계약이 이미 해제된 이후의 사정에 불과하다"며 A씨의 손을 들어줬다.