아파트 관리소장이 공석인 상태에서 급박한 소송 업무 수행을 위해 입주자대표회의 회장이 변호사를 선임한 행위는 주택법위반으로 처벌할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 주택법 제98조는 주택관리사 자격 없이는 관리사무소장의 업무를 수행할 수 없도록 정하고 있다. 대법원 형사1부(주심 안대희 대법관)는 지난달 22일 주택관리사 자격 없이 아파트 입주자대표회의 자금을 사용한 혐의(주택법 위반)로 기소된 서울 노원구 A아파트 입주자대표회의 회장 이모(44)씨에 대한 상고심(2011도6788)에서 벌금 20만원을 선고한 원심을 파기하고 사건을 서울북부지법으로 되돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "이씨는 형법 제20조의 정당행위로 위법성이 조각된다는 주장을 명시적으로 하지는 않았지만, 원심에 제출한 항소이유서에서 '변호사 선임료 지출은 입주민이 제청하고 입주자대표회의가 결의한 사항으로 사정상 긴급히 처리해야 할 업무를 경리 직원을 통해 행한 것'이라고 주장했는데, 이 주장의 취지는 형법 제20조의 정당행위 주장을 한 것으로 볼 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 "입주자대표회의의 예금채권이 가압류되고 공사 대금을 청구하는 내용의 본안소송이 제기돼 입주자대표회의로서는 이행권고결정에 대한 이의기간 만료일 전에 담당 변호사를 선임할 필요가 있었고, 이의신청기간 만료일 직전에 관리사무소장이 사직해 궐위상태가 발생한 점과 관리사무소장이 궐위된 경우라도 아파트의 운영·관리 등의 업무 집행을 위한 급박한 경비의 지출로 입주자대표회의의 의결을 거친 항목에 대해서는 집행이 허용될 필요성이 있는 점 등을 종합하면 이씨의 행위는 사회통념상 허용될 수 있는 정당한 행위로서 위법성이 조각된다고 봐야한다"고 설명했다. 2009년 1월 B 건설회사는 A아파트의 입주자대표회의를 상대로 공사대금청구소송을 제기했고, 법원은 이행권고결정을 내렸다. 이행권고결정에 대한 이의신청기간 만료일인 3월 4일을 얼마 앞두지 않은 2월 28일 A아파트 관리사무소장이 사직하자 이씨는 입주자대표회의를 열고 이행권고결정에 이의를 제기하기로 결의하고 변호사 선임비용을 지출했다.

재건축 조합과 조합원이 아파트 분양을 두고 벌인 분쟁에 법원이 엇갈린 판결들을 내놓아 혼란이 거듭되고 있다. 법원이 재건축조합의 분양추첨 및 분양계획은 무효라고 확인하면서도 이에 따른 분양 재추첨 등 이행청구소송은 현실적인 이유를 들어 기각, 조합과 마찰을 빚은 일부 조합원들이 재산권을 구제받을 가능성은 희박해졌다. 서울 강남구 해청아파트 주민 김모씨 등 21명은 지난 2004년 6월 자신들의 분양신청서 21통을 한 봉투에 넣어 이 아파트 재건축조합에 발송했다. 하지만 조합은 평소 조합의 운영방침에 반대해 오던 이들의 분양신청서를 "적법한 신청이 아니다"라며 수취를 거절한 후 분양신청을 하지 않은 것으로 처리했다. 이 때문에 김씨 등 21명은 분양추첨에서 최하위 순위로 밀려나 아파트를 분양받지 못하게 됐다. 김씨 등은 곧바로 조합을 상대로 분양추첨과 이에 의한 분양계약 체결이 무효임을 확인하는 내용의 '분양추첨 및 분양계약 무효확인소송'을 냈다. 조합이 분양자들의 소유권보존등기를 승낙하거나 등기절차에 협력하지 못하도록 하는 내용의 가처분신청도 제기했다. 분쟁 초기에 법원은 김씨 등의 손을 들어줬다. 법원은 2007년 4월 김씨 등이 낸 가처분 신청을 받아들이면서, 가처분 결정을 위반할 경우 조합이 신청인 한 명당 3억원씩을 지급하도록 하는 간접강제결정도 함께 내렸다(서울고법 2007라527). 대법원은 2008년 2월 분양추첨과 분양계약 체결이 무효라는 확정판결을 내렸다(2006다77272). 재판부는 "재건축 조합이 재건축 절차에 이의를 제기한다는 등의 이유로 21세대나 되는 조합원들의 적절한 동·호수 추첨권을 박탈한 것은 조합원으로서의 기본적인 권리를 침해한 것"이라고 판단했다. 이에 따라 조합은 남은 분양절차를 진행할 수 없게 됐을 뿐만 아니라 분양추첨을 다시 진행해야 했다. 하지만 상황은 곧 반전되고 말았다. 김씨 등은 2008년 4월 자신들이 승소한 확정판결을 근거로 이미 소유권보존등기를 마친 이 아파트 주민 이모씨 등 18명을 상대로 등기를 말소하라는 내용의 소송을 법원에 냈지만, 대법원은 지난해 8월 "김씨 등에게 조합을 대신해 입주민들의 소유권보존등기의 말소를 청구할 권한과 이유가 없다"며 원고패소 판결을 했다(2009다99402). 또 김씨 등이 조합을 상대로 아파트 분양추첨을 다시 하라며 낸 소송 역시 1심에 이어 2심에서도 모두 기각되고 말았다(서울고법 2010나85807). 재판부는 "신축아파트를 대상으로 동·호수 추첨을 다시 해 기존의 법률 및 사실상의 상태를 되돌리는 것은 사회경제적 비용이 너무 크다"며 "재추첨은 사회통념상 불가능하게 됐다"고 판단했다. 동·호수 추첨행위가 무효라는 확정판결에도 불구하고 법원이 현실적인 이유를 들며 무효판결에 기한 이행의 청구를 기각한 것이다. 이와 함께 법원이 2007년에 받아들인 가처분신청도 최근 취소됐다. 서울고법 민사40부(재판장 김병운 수석부장판사)는 지난달 15일 가처분신청의 본안소송은 지난 2004년 김씨 등이 낸 '분양추첨 및 분양계약 무효확인소송'이라고 보고, "본안소송이 이미 확정됐으므로 더 이상 가처분을 구할 이익이 없다"고 판단했다. 가처분 결정마저 취소됨에 따라 해청아파트 입주민들은 아파트는 물론 대지에 대해서도 소유권보존등기를 할 수 있게 됐다.반면 김씨 등 21명은 2008년 승소 판결에도 불구하고 구제받기가 곤란해졌다. 본래의 분양순위에 따라 분양받을 아파트와 실제로 분양받은 아파트의 가격차이 만큼 현금으로 청산받는 방법 외에는 동·호수 재추첨 소송의 대법원 선고를 기다릴 수밖에 없다. 현재의 시세차이 만큼 손해배상을 청구할 수도 있지만, 손해 발생을 입증하는 것이 쉽지 않을 전망이다. 김씨 등을 대리한 함준표(53·사법연수원 18기) 변호사는 "사안이 복잡하게 얽히면서 손해의 발생을 입증하기도 어려운 상황이라 대법원 선고를 기다릴 수밖에 없다"며 "대법원도 하급심과 같이 현실적인 이유를 들며 분양 재추첨 청구를 받아들이지 않는다면 결국 법원의 오락가락한 판결로 인해 7년이나 끈 해청아파트 분양 분쟁이 아무런 소득 없이 마무리되는 것"이라고 말했다. 그는 "당사자들이 확정된 무효확인소송에 기해 그 이행을 구하는 소송이 법원에 계속 중인데도 가처분을 구할 이익이 소멸한 것인지는 의문"이라고 덧붙였다.

아파트 분양광고에 입주민 전용 헬스장 설치문구가 기재됐다면, 헬스기구 구입계약에서 소유권을 유보했어도 아파트 입주자는 헬스기구를 선의취득한다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사6부(재판장 이철의 부장판사)는 헬스용품을 공급하는 회사인 A사가 아파트에 설치한 헬스시설에 대한 대금지급이 제대로 이뤄지지 않자 B아파트 입주자대표회의를 상대로 헬스기구를 반환하라며 낸 동산인도 청구소송(☞2009가합11138)에서 원고패소 판결했다고 16일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "B아파트 분양사가 아파트를 분양하면서 헬스장 시설물의 배치도가 실려진 분양광고를 한 사실, 임시 입주자대표회의와 헬스기구를 설치하기로 한 사실 등에 비춰보면 B아파트 분양자와 수분양자들 사이에 헬스장에 이 사건 동산에 상응한 헬스기구의 설치를 분양계약의 내용으로 한다는 묵시적인 합의가 존재한다"며 "B아파트 분양회사는 아파트 수분양자들에게 동산의 소유권을 귀속시키려는 의사로 아파트에 설치한 것으로 보인다"고 판시했다. 재판부는 이어 "이 사건 동산에 관한 소유권이 원고에게 유보됐음을 알았거나 이를 알지 못한 데 과실이 있다고 볼 아무런 증거가 없으므로 B아파트의 수분양자들 중 이 사건 동산 설치 이전 입주자들은 그 설치시, 설치 후 입주자들은 입주시에 동산을 선의취득했다고 볼 것"이라며 원고패소판결했다. 재판부는 또 "입주자대표회의는 공동주택의 관리권만을 가질 뿐이므로 공동주택의 공용부분을 점유하더라도 이는 입주자들의 점유보조자로서의 점유에 불과하다"며 "동산의 점유자임을 전제로 한 청구는 이유없다"고 판시했다. 2009년5월 B아파트 분양사는 A사와 헬스시설물 설치에 대한 계약을 맺고 '분양사가 잔금으로 지급할 어음결제에 문제가 생길 경우, 아파트 분양사와 임시 입주자대표회의는 시설물에 대한 소유권 및 재산권을 포기하고 회수하는 데 이의를 제기하지 않는다'는 내용의 반출동의서를 작성했다. A사는 약속한 어음이 지급기일에 예금부족으로 지급거절당하자, 아파트 입주자대표회의를 시설물의 점유자로 보고 시설물을 반출하겠다고 통보했으나 거절당하자 소송을 냈다.

입주자 전부의 동의없이 함부로 1층 현관문을 자물쇠로 잠갔던 일부 주민들의 행위에 법원이 제동을 걸었다. 이번 결정은 통상적인 출입구 폐쇄는 입주민 권리에 특별하게 영향을 미치는 만큼 과반수가 아닌 입주민 전원의 승낙을 얻어 결정해야 한다는 취지다. 서울중앙지법 민사50부(재판장 최성준 수석부장판사)는 지난 달 27일 서초구의 한 연립주택의 주민 박모씨가 "자물쇠로 잠근 현관문의 시정장치를 풀어 달라"며 현관문에 잠금장치를 했던 입주자 2명을 상대로 낸 통행방해금지 가처분신청사건(2010카합2429)에서 "현관문의 잠금장치를 제거하라"며 일부인용 결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 "각 구분소유자는 집합건물법 제11조에 따라 현관문 등 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 권한이 있다"며 "이 연립주택의 현관문은 그 구조 및 형태에 비춰 입주자가 자신의 세대에 출입할 수 있는 주된 출입구로 사용하기 위해 설치된 만큼 이를 폐쇄하는 조치는 각 세대 입주자의 통상적인 건물출입을 불가능하게 하는 것이다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "통상적인 건물출입을 불가능하게 하는 것은 구분소유자인 입주민들의 권리에 특별한 영향을 미치는 사항에 해당한다"며 "집합건물법 제16조 3항, 제15조 2항에 의해 각 세대 입주자 전부의 승낙없이는 허용될 수 없다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "집합건물법 제24조, 제25조 1항에 의하면 집합건물 공용부분의 관리는 관리단집회의 결의로 선임된 '관리인'의 권한에 속한다"며 "피신청인은 집합건물법이 정한 관리인이 아닌 만큼 신청인의 의사에 반해 현관문에 시정장치를 하는 등의 관리행위를 할 수 있는 권한이 없고 이에 따라 정문 및 현관문을 통한 건물출입을 방해하는 것은 위법하다"고 설명했다. 신청인 박씨는 연립주택 주민들 일부가 회의를 통해 정문과 현관문을 자물쇠로 폐쇄하는 바람에 지하주차장을 통해 연결된 통로로만 집으로 출입해야 하는 불편을 겪게 되자 법원에 "잠금장치를 풀어달라"며 법원에 가처분신청을 냈다.

재개발지역의 무허가주택이 화재로 거주지로서의 기능을 일부 상실했었더라도 입주민이 계속 그 건물에서 거주해왔다면 이주대책대상자로 봐야한다는 대법원판결이 나왔다. 구씨는 지난 95년 서울 은평구 진관내동에 위치한 무허가 건물에 입주했다. 당시 그 건물은 89년1월24일 이전에 세워진 뒤 무허가건축물대장에 등재된 것이었다. 그러던 지난 2000년3월 건물이 화재로 지붕의 60%가 소실되는 등 전체적으로 50%정도가 훼손되자 구씨는 진관내동장에게 명의변경을 신청해 소유명의자로 등록한 뒤 5월께 지붕과 벽면을 보수했다. 한편 2004년11월 서울시는 진관내동 일대를 은평뉴타운 도시개발지역으로 지정하면서 '1989년1월24일 이전에 지어진 미등재 무허가주택에서 보상계획공고일까지 계속 거주한 무주택자에게 전용면적 40㎡ 이하의 공공임대 아파트를 공급한다'는 내용의 시행공고를 발표했다. 구씨는 SH공사에 "이주대책기준일 이전부터 계속 거주해왔다"며 "이주대책대상자로 선정해달라"고 신청서를 냈지만 거절당했다. 2000년 화재로 주택이 전소돼 주거지로서의 기능을 상실했고, 이후 원고가 무단으로 재축했으므로 2000년에 새로 발생한 무허가건축물로 봐야한다는 이유에서였다. 구씨는 SH공사를 상대로 취소소송을 냈지만 1·2심 역시 "건물이 전체적으로 50%가 소실됐었고, 이전 주택과 재축 주택 사이에는 주택면적, 재질, 구조, 형태 등에서 차이가 나 동일성을 상실한 경우에 해당한다"며 "미등재 무허가건물로서의 지위를 인정할 수 없다"며 원고패소 판결했다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 이주대책대상자인지를 판단하기 위해서는 거주해온 미등재 무허가 건물의 동일성 여부가 아닌 계속거주 여부를 살펴야한다는 것이다. 대법원 특별3부(주심 안대희 대법관)는 구모(57)씨가 SH공사를 상대로 낸 이주대책거부처분취소소송 상고심(☞2009두9819)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "원고는 89년1월24일 이전에 건축된 종전 건물소유자로서 화재를 전후해 단절없이 종전 건물을 생활의 근거지로 삼아 거주했고, 원고에게 부동산투기나 이주대책대상자의 지위를 참칭하려는 의도가 있었다고 보이지 않는다"며 "원고는 이주대책기준에서 규정한 '미등재 무허가주택 소유자'로서의 요건을 갖췄다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "그런데도 원심은 종전 건물이 화재를 전후에 단절없이 원고의 생활의 근거가 됐음을 간과하고, 종전건물과 화재 후 건물의 물리적 구조만을 살펴 양 건물의 동일성이 없다는 이유로 '미등재 무허가건물로서의 지위'를 인정하지 않았다"고 지적했다.

공공건설 임대아파트를 분양전환하면서 자기자금이자율을 기본이자율이 아닌 고율의 영업점장 전결이자율을 적용한 건설사에 불법행위책임을 인정한 판결이 나왔다. 과거 창원지법에서 기본이자율을 초과한 부분을 부당이득으로 돌려주라고 내린 판결(2008가단54153)은 있었지만 불법행위책임을 인정한 것은 이번이 처음이다. 임대주택법 등은 분양전환가격을 정함에 있어 자기자금이자율에 대한 이자율은 분양전환 당시의 국민은행 1년 만기 정기예금 이자율에 따르도록 규정하고 있다. 서울중앙지법 민사26부(재판장 한정규 부장판사)는 최근 류모씨 등 김해시 장유면 공공건설 임대아파트 입주민 393명이 (주)부영과 김해시를 상대로 낸 부당이득반환등 청구소송(2009가합18248)에서 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “분양전환가격은 임대주택사업자 뿐만 아니라 임차인에게도 분양전환여부를 결정하는 중요한 요소이므로 예측가능성이 담보돼야 한다”며 “임대주택법 등의 국민은행 1년 만기 정기예금 이자율은 분양전환 당시 예측가능성이 담보되는 기본 이자율을 의미한다고 봄이 객관적으로 명백하다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “그런데 부영은 국민슈퍼정기예금의 기본 이자율 4.1%가 아닌 영업점장 전결이자율 5.05%를 적용해 분양전환신청을 했다”며 “그 과정에서 은행 담당직원에게 사용용도에 관해 별다른 설명없이 영업점장 전결이자율이 기본 이자율인 것과 같은 오해를 불러일으킬 수 있는 취지의 확인서를 요구해 작성받았다”고 지적했다. 재판부는 또 “부영은 류씨 등에게 기본이자율을 적용했을 경우보다 각 67만5,267원의 분양대금을 더 납부받아 손해를 가했다”며 “전체적인 분양전환계약 체결과정에서 부영의 기망 또는 강박에 의한 불법행위로 봄이 상당하므로 손해를 배상할 책임이 있다”고 설명했다.

건설사가 아파트주민의 통행을 위해 공로를 만들었다면 그 당시에 이미 공로에 대한 독점적·배타적 사용수익권을 포기한 것으로 봐야한다는 대법원판결이 나왔다. 따라서 더이상 아파트 입주민들의 통행로로 사용되지 않더라도 이미 인근 주민들의 통행로로 이용되고 있는 이상 시공사는 공로를 계속 무상제공해야 한다고 판단했다. 대법원 민사1부(주심 김능환 대법관)는 W건설이 구로구를 상대로 낸 부당이득금반환 소송 상고심☞2009다8802)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 지난 11일 사건을 서울남부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "토지소유자가 택지를 조성, 분양하면서 개설한 도로는 다른 특단의 사정이 없는 한 토지의 매수인을 비롯해 택지를 내왕하는 모든 사람에 대해 통행권을 부여한 것"이라며 "토지소유자는 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 행사할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "토지의 소유자가 스스로 토지를 도로로 제공해 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여했거나 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 해석하기 위해서는 토지소유 경위나 보유기간, 인근 다른 토지와의 관계 등을 종합적으로 고찰해 판단해야 한다"고 설명했다. 재판부는 이어 "원고는 토지를 아파트단지 경계부분의 통행로로서 무상제공해왔고 노폭이 약 6m정도의 길고 좁은 형태로서 택지로 사용하기에는 부적합한 형태며, 이 토지 위에 아스팔트가 깔려있어 사람과 차량의 통행이 모두 가능하다"며 "또 원고가 무상의 통행로로 제공한 때로부터 현재까지 30여 년 동안 입주민들과 인근주민 등의 일반 공중은 이 토지를 인접한 주거지역이나 공원 등 근린생활시설로 이동하는 통행로로 계속 사용해왔다"고 덧붙였다. 재판부는 따라서 "원고가 이 토지를 매수해 아파트 입주민들과 인근 주민 등의 일반공중을 위해 통행로로서 무상제공할 당시에 이에 대한 독점적, 배타적인 사용수익권을 조건없이 포기했다고 봐야 한다"고 판단했다. W건설은 78년 서울 구로구에 13개동 414세대 아파트를 신축하면서 자투리 땅에 입주민들을 위한 통행로를 무상으로 제공했다. 이후 99년 재건축사업에 따라 아파트가 철거되고 다른 아파트가 새롭게 들어서면서 W건설이 제공한 통행로는 구로구의 관리하에 인근 주민들이 주로 이용하게 됐다. 그러자 W건설은 "구로구가 2001~2007년 간 무상으로 도로를 사용했다"며 부당이득금반환 청구소송을 냈지만 패소했다. 그러나 2심은 "W건설이 도로를 제공한 것은 입주민들의 편의를 위한 것이고 인근주민들의 사용은 제한적으로 수인한 것에 불과하다"며 원고승소 판결했다.

법원이 서로 건물의 관리인이 되겠다고 벌이는 입주민들간의 법정다툼 때문에 사건처리로 골머리를 앓고 있다. 이같이 건물관리인 자리를 두고 벌이는 법정분쟁은 최근 들어 급격히 늘었으며 그 형태도 ‘관리인 권한을 중지시켜 달라’, ‘관리인 선임이 잘못됐다’는 등 다양하다. 또 대형 유명 건물관리인 자리를 둔 소송에서는 대형로펌도 가세하는 등 점점 그 양태가 전문화·대형화 돼 가고 있어 앞으로 이런 추세는 계속될 조짐을 보이고 있다. 서울중앙지법의 한 판사는 “건물의 관리인이 되면 건물과 관련된 용역업체 선정과정에서 여러 이득을 보기도 하고 주차비나 관리비 일부를 수령하게 되는 등 유리한 점이 많은 것 같다”며 “문제는 소송을 급하게 졸속으로 내다 보니 적용법규도 제대로 모르는 등 형식을 제대로 갖추지 못하고 내 기각하는 사례가 많은 실정”이라고 말했다. ◇ 적용법규 혼동 등 요건 못 갖춘 사건 많아= 현재 빌딩 등 일반건물은 ‘집합건물법’, 아파트나 주상복합 건물은 ‘주택법’의 적용을 각각 받는다. 그러나 신청인들이 적용법규를 혼동해 아파트와 관련된 관리인 분쟁사건에 집합건물법을 잘못 적용하는 사례가 상당수 있는 것으로 알려졌다. 서울중앙지법의 한 판사는 “분쟁자체에 문제가 있더라도 적용법규를 혼동해 가처분을 낼 경우 법원에서는 더 판단하고 싶어도 기각할 수 밖에 없다”며 “더 심각한 문제는 대리인인 변호사들조차도 제대로 모르는 경우가 많다는 것이다”라고 말했다. 또 건물의 적법한 관리인이 아닌 다른 단체가 건물관리사항에 대해 가처분을 내는 경우도 많은 실정이다. 서울중앙지법 민사50부는 최근 서울시내 P오피스텔 입주자운영위원회가 오피스텔에 교회를 만드려는 임차인 김모씨 등을 상대로 낸 간판 및 십자가 설치금지 가처분신청사건(2009카합1073)에서 기각결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 “공용부분에 관한 관리권을 행사하기 위해서는 우선 집합건물법에 의한 관리단에 해당해야 한다”며 “그러나 입주자운영위원회는 구분소유자들 중 층별대표자 11명의 위원으로 구성된 회의체에 불과해 구분소유자 전원으로 구성되는 집합건물법상 관리단이 아님이 명백하다”며 “대표자인 이모씨도 관리단집회가 아니라 운영위원들의 결의로 선임됐으므로 집합건물법상 관리인의 지위를 가졌다고 볼 수 없다”고 판단했다. ◇ 관리인 자리 두고 치열, 선거자체가 제대로 안 이뤄져= 현재 건물의 관리인은 주차비나 건물운용목적에 따른 지원금을 받는 등 많은 혜택을 보고 있는 것으로 알려졌다. 문제는 이런 혜택만 챙기고 건물관리는 뒷전인 관리인이 많다는 점이다. 이러다 보니 나태한 관리인들의 직무권한을 정지시켜 달라는 가처분신청사건 또한 계속 들어오고 있다. 지난 3월 서울중앙지법은 서울 중구에 위치한 한 건물의 주민들이 “적법하지 않게 선임된 사람이 관리인 행세를 하고 있으므로 직무집행을 정지시켜 달라”며 낸 관리인직무집행정지 가처분신청사건(2009카합463)을 받아들였다. 재판부는 결정문에서 “관리단 대표라는 명칭을 사용해 새해 인사장을 발송하고 건물 시행사로부터 상가 활성화를 위한 지원금을 수령하는 등 사실상 관리인의 권한을 행사한 사실이 인정된다”며 “건물의 관리인 집회가 개최되기는 했으나 소집절차의 위법성 및 정족수 미달 등 관리인이 적법하게 선임되지 않은 사실이 인정된다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “대규모 상업건물로서 다수의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있는 만큼 잘못된 관리권 행사로 회복할 수 없는 손해가 발생할 우려가 있다”며 “가처분으로 시급하게 관리인으로서의 직무집행을 정지할 필요성이 인정된다”고 덧붙였다. 서울중앙지법의 한 판사는 “관리인 선임선거 자체가 제대로 안 이뤄지는 경우가 많다”며 “양측에서 모두 50% 이상의 지지를 얻었다고 주장하는 경우도 있다”고 말했다. ◇ 대형화 되는 추세, 대형로펌도 가세= 관리인의 지위를 두고 벌어지는 법정분쟁은 점점 대형화돼 가는 추세다. 특히 유명한 대규모 상업건물들의 경우는 양측에서 대형로펌을 대리인으로 선임하는 등 힘을 쏟고 있다. 지난 달 서울중앙지법 민사50부는 동대문의 유명 쇼핑몰인 M건물의 관리단이 관리인 선임이 잘못됐다며 계속 상가업무를 방해하는 김모씨 등 3명을 상대로 낸 업무방해금지등 가처분신청사건(2009카합1064)를 받아들였다. 서울중앙지법의 한 판사는 “이 건물의 경우 구분소유자만 1,500명이어서 서로 위법한 행위를 했다고 주장하고 있다”며 “얽힌 당사자가 많은 만큼 이 건물과 관련된 사건이 끊임없이 들어오고 있는 실정”이라고 말했다.

차량통행으로 인한 과도한 소음으로 아파트 주민들이 피해를 입었다면 별다른 조치없이 아파트 시공을 허가한 지자체에게 손해배상 책임이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 이홍훈 대법관)는 부산광역시가 강모(54)씨 등 부산사상구 L아파트 주민 560명을 상대로 낸 채무부존재확인의소 상고심(2008다9358)에서 원고패소 판결한 원심을 최근 확정했다. 그러나 아파트를 시공한 G사가 주민들을 상대로 낸 소송에 대해서는 "배상책임이 없다"며 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "수인한도의 기준을 결정할 때는 침해되는 권리나 이익의 성질, 침해의 정도뿐만 아니라 침해행위가 갖는 공공성의 내용과 정도, 지역환경의 특수성, 공법적인 규제로 확보하려는 환경기준 등 여러 사정을 종합적으로 고려해 개별적으로 결정해야한다"며 "특히 차량통행으로 유입된 소음으로 인해 인근 공동주택의 거주자가 사회통념상 수인가능한 정도를 넘은 침해가 있는지 여부는 주택법상 주택건설기준 보다는 환경정책기본법상 환경기준을 우선적으로 고려해 판단해야한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "공공도로의 하루 통행차량이 약 8만6,361대에 이르고 피고들이 도로가 개통된 이후 건축된 아파트에 입주한 점 등을 감안해도 거주지의 야간 등가소음도가 65㏈ 이상으로 환경정책기본법이 요구하는 도로변 주거지역의 야간 소음기준 55㏈을 훨씬 초과한다"며 "통상의 수인한도를 넘는 피해가 발생했다면 원고 부산광역시에게 도로설치·관리상 하자가 있다고 판단한 원심은 정당하다"고 덧붙였다. 하지만 재판부는 특별한 사정이 없는 한 아파트 주민들이 건설사를 상대로 소음에 대한 책임을 물을 수는 없다고 지적했다. 재판부는 판결문에서 "도로에서 유입되는 소음으로 인해 거주자에게 수인한도를 넘는 침해가 발생했더라도 시공·분양회사는 도로의 설치·관리자가 아니고, 공동주택의 건축으로 인해 소음이 발생했다고 볼 수도 없다"며 "거주자들은 분양회사를 상대로 소음을 원인으로 불법행위책임을 물을 수는 없고 다만, 분양계약에서 소음방지시설 및 조치에 관해 특약 및 분양회사가 공동주택의 소음상황 등에 관한 정보를 은폐하거나 부정확한 정보를 제공하는 등 신의칙상의 부수의무를 게을리한 경우에만 책임을 부담할 뿐"이라고 설명했다. 부산시는 지난 1993년 G건설사에게 사상구주례동 방면 동서고가도로 및 백양로 바로 옆에 총 953세대 규모의 아파트 건설을 승인해 3년의 공사끝에 입주까지 완료했다. 그러나 아파트 주민들은 하루 약 8만6,000여대의 차량이 통행, 소음으로 적지않은 어려움을 겪자 중앙환경분쟁조정위원회에 재정신청을 냈으며 위원회에서는 부산광역시와 G사에게 피해배상 및 방음대책비용을 지급하라고 명령하자 원고들은 법원에 채무부존재확인 소송을 제기했다. 이에 1·2심은 부산광역시에 "시공허가를 내기 전 방음대책을 세우지 않은 점 등의 책임이 있다"고 원고패소 판결한 반면, 시공을 맡은 G사에 대해서는 "소음발생에 대한 책임을 물을 수 없다"며 원고승소 판결을 내렸다.

유적발굴 기간이 연장되면서 아파트 입주가 예정일보다 늦어진 경우에도 건설회사는 입주자들에게 지체상금 및 지연손해배상을 해야한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 고현철 대법관)는 정모(35)씨 등 경기도용인시 S아파트 주민 339명이 시공사를 상대로 낸 지체상금지급 청구소송 상고심(2008다15940)에서 "건설회사는 입주자들에게 지체상금 및 지연손해배상금을 지급하라"고 판단한 원심을 지난 10일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주택공급사업자가 입주지연이 불가항력임을 이유로 지체상금 지급책임을 면하려면 입주지연의 원인이 그 사업자의 지배영역 밖에서 발생한 사건으로 사업자가 통상의 수단을 다했어도 이를 예상하거나 방지하는 것이 불가능했음이 인정돼야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "아파트부지에 대한 경기문화재단의 유적발굴 조사기간은 사업부지 일부를 조사대상으로 해 정한 예상기간에 불과해 사업부지 중 나머지 부분에 대한 유적발굴조사도 당연히 예상되며 유적발굴상황에 따라 조사기간이 연장될 수 있는데도 S건설은 이런 사정을 고려하지 않고 입주예정을 정해 분양했다"며 "당초 예정한 유적발굴 조사기간이 연장돼 아파트 신축공사 착공이 지연되고 입주도 지연된 것으로 그 지연이 S건설의 과실없이 발생한 것이라거나 불가항력에 의한 것으로 볼 수도 없다고 한 원심에 위법이 없다"고 판단했다. 재판부는 또 "이 사건 분양계약상의 지체상금에 관한 약정은 특별한 사정이 없는 한 손해배상액의 예정으로서의 성격을 갖는다"며 "입주자로서는 S건설 등이 계약상 의무를 불이행해 입주시기를 지연한 경우 자신들이 입은 실제 손해를 입증할 필요없이 분양계약상의 지체상금을 청구할 수 있다"고 덧붙였다. S건설 등은 분양계약 체결 이전인 2002년4월께 경기도 용인에 건설예정인 아파트부지에서 삼국시대~조선시대로 추정되는 다량의 자기편과 도자기편이 발견돼 공사가 중지되자, 건축부지 내 문화재에 대한 전문조사기관의 발굴조사 후 문화재청장의 지시에 따라 공사를 착공하는 조건으로 건축설계변경허가를 받았다. S건설은 이후 정씨 등 입주자들과 2003년9월을 입주예정일로 정하고 공정에 따라 다소 변경될 경우 추후 개별통보한다는 내용의 분양계약을 맺었다. 그러나 S건설이 예정일을 9개월 가량 지체한 2004년6월에야 입주를 마무리하자 입주민들은 S건설 등을 상대로 지체상금액 및 지연손해금을 지급하라고 소송을 냈고 1심 재판부는 "각 동별 입주시기를 따져 지체상금의 80%를 지급하라"고 판결했다. 이후 S건설이 항소하자 2심 재판부는 "101동부터 134동 입주자의 경우는 입주지연일수 133일에 대해, 나머지 동의 입주자는 253일의 입주지연일수에 해당하는 지체상금과 지연손해금을 지급하라"며 "다만 분양계약상 일정사유의 경우 지체상금을 면제받을 수 있도록 약정한 점, 경기문화재단의 발굴조사기간 연장 등의 외적요인이 상당부분 작용한 점 등을 고려해 최초수분양자외 입주예정일 이전에 분양권을 승계받은 입주자는 지체상금 및 손해배상액의 30%를, 입주예정일 이후에 승계한 입주자의 경우는 80%를 감액해 최소180만원에서 최대620만원까지 배상하라"고 판결했다.