자신을 고소한 사람에게 '고소를 취하하지 않으면 무고로 고소하겠다'는 내용의 문자메시지를 보냈더라도, 이는 정당한 권리행사이므로 협박죄가 성립하지 않는다는 판결이 나왔다. 대전지법 형사4부(재판장 조영범 부장판사)는 중고자동차 매매업자 A씨가 자신을 사기죄로 고소한 B씨에게 '이번주까지 고소를 취하하지 않으면 무고로 고소하겠다'는 내용의 문자를 보냈다가 협박죄로 기소된 사건에서 1심과 마찬가지로 A씨에게 무죄를 선고했다(2015노1263). A씨는 2012년 12월 B씨에게 중고 승용차 매수를 알선했다. 이때 B씨가 자신의 채권자가 승용차를 압류할까봐 걱정하자 A씨는 이 승용차에 200만원의 허위 근저당권을 설정해 주었다. B씨는 2013년 6월 "'A씨가 근저당권을 해지해 가지 않으면 차량을 경매처분하겠다'고 협박했고, 2013년 2월 중순 A씨에게 다른 차를 매수했다가 매수의사를 철회했는데 이것 때문에 370만원의 피해를 입었다며 잔금을 치루고 명의이전해가지 않으면 민형사상 조치하겠다고 하는 등 협박했다"며 A씨를 고소했다. A씨는 출석을 통보받은 날 B씨에게 '이번주까지 고소취하하지 않으면 다음주에 무고로 고소장 들어갑니다. 법률전문가로부터 무고에 해당한다는 답변 받았습니다. 무고는 죄질이 불량해 초범도 징역형인 것을 아실겁니다'라는 문자를 보냈다. A씨는 4일 뒤 '고소 취하하고, 돈 포기하고 승용차 저당해지 서류 드릴테니 저당해지하고 모든거 끝내세요. 아니면 무고죄로 끝까지 가고 승용차는 대포차가 됩니다'라는 내용의 문자 메시지를 한번 더 보냈다가 협박죄로 기소됐다. 재판부는 "B씨가 A씨를 고소했지만 혐의가 인정되기 어려운 상황이었다는 것을 알고 있었던 것으로 보이고, A씨가 고소내용에 대해 혐의없음 결정을 받은 후에 실제로 B씨를 무고죄로 고소했다"며 "A씨가 B씨 승용차에 설정한 허위 근저당권을 해지하겠다고 한 것도 B씨의 공포심을 일으킬만한 해악을 고지해 협박한 것으로 볼 수 없다"고 설명했다. 이어 "A씨가 B씨에게 고소취하를 종용하면서 무고죄로 고소하겠다고 한 것은 정당한 권리행사라고 볼 수 있고 그 과정에서 다소 위협적인 말과 권리행사와 관계없는 말을 했더라도 이는 사회통념상 용인될 정도의 것으로서 협박으로 볼 수 없다"고 덧붙였다.

'위약금은 계약금 10/1. 갑에게 귀속된다.' 회사 양도양수계약서상에 이 같은 조항이 있다면 이 조항의 의미를 어떻게 해석해야 할까. 2011년 소방설비업체인 A사를 설립해 운영해 온 주모씨는 회사를 이모씨에게 1억원에 넘기는 내용의 계약을 체결하고 계약금으로 3000만원을 받았다. 하지만 이씨는 약속한 날까지 잔금을 지급하지 않았다. 이에 주씨는 "이씨와 작성한 계약서에 '위약금은 계약금 10/1. 갑(양도인)에게 귀속된다'는 조항이 있다"며 "채무를 불이행했으니 계약서에 명시된 대로 계약금의 10배인 3억원을 위약금으로 지급하라"며 소송을 냈다. 그러나 이씨는 계약서에 있는 문구는 '위약금은 계약금의 10분의 1'이라는 의미라며 맞섰다. 1,2심은 주씨의 주장대로 "위약금이 계약금의 10배라는 뜻으로 해석해야 한다"면서도 "금액이 너무 과다하므로 40%로 감액해 1억2000만원을 주씨에게 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 하지만 대법원은 계약서에 표기된 위약금 액수 자체가 불분명하다며 다시 판단하라고 했다. 대법원 민사1부(주심 고영한 대법관)는 최근 주씨가 이씨를 상대로 낸 매매대금 청구소송 상고심(2015다33755)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 광주고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "계약 서면의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정해야 하지만, 의미가 명확하게 드러나지 않을 때는 당사자의 내심의 의사 여하에 관계없이 문언의 내용과 계약이 이뤄지게 된 동기 및 경위, 거래 관행 등을 고려해 합리적으로 해석해야 한다"며 "특히 당사자 일방이 주장하는 계약의 내용이 상대방에게 중대한 책임을 부과하는 때에는 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석해야 한다"고 밝혔다. 이어 "이 사건 계약조항 중 '위약금은 계약금 10/1.갑에게 귀속된다'는 부분은 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는데 이를 '위약금이 계약금의 10배'라고 해석하려면 손해배상액 예정을 특별히 과중하게 정할 만한 사정이 드러나야 한다"며 "기록상 이러한 특별한 사정이 없는데도 이를 '계약금의 10배를 원고에게 지급할 의무가 있다'고 해석하는 것은 합리적이지 않다"고 설명했다.

아파트 앞에 공원과 경전철이 생긴다는 건설업체 광고가 허위라며 잔금 지급을 거부한 분양자들이 결국 위약금을 추가로 물게 됐다. 대법원은 실제 경전철이 생기지 않았더라도 당시 시의 계획을 인용했다면 적법한 광고라고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 이상훈 대법관)는 SK건설이 "분양계약 파기에 따른 위약금을 지급하라"며 아파트 수분양자 설모씨 등 6명을 상대로 낸 양수금소송의 상고심(2012다119955)에서 설씨 등의 위약금 액수를 줄여줬던 원심을 파기하고 지난달 13일 사건을 부산고법에 돌려보냈다. SK건설은 2008년 8월 입주를 시작한 부산 남구의 오륙도SK뷰 아파트를 분양할 당시 단지 앞에 해양생태공원이 조성되고 생기고 부산도시철도와 경성대·부경대역과 아파트를 연결하는 경전철이 뚫린다고 광고했다. 하지만 해양생태공원은 시행사가 부지 조성작업만 해놓고 자금 부족으로 공사가 중단됐고, 경전철은 부산시가 기본계획만 수립한 뒤 답보상태에 빠지면서 완공 가능성이 불투명해졌다. 아파트 계약자 933명은 시행사와 시공사가 허위·과장 광고를 했다며 손해배상을 청구했다. 그리고 2011년 부산고법은 가구당 분양가의 5%를 위자료로 지급하라고 판결했다. 설씨 등 6명은 건설업체 광고가 사실과 다르다며 중도금 이자와 잔금 지급을 거부했다. SK건설은 이들을 상대로 분양가의 10%를 위약금으로 물어내라는 소송을 제기했다. 1심 재판부는 설씨 등 수분양자들이 대금지급을 지체해 계약이 해제됐으므로 위약금을 지급해야 하지만, 당시 아파트 분양 광고가 허위·과장이었던 점을 고려해 70%만 지급하라고 판단했다. 하지만 항소심은 이 비율을 60%로 다시 재조정했다. 항소심 판결로 설씨 등 6명의 위약금은 1인당 2000만∼3100만원씩 감액됐다. 그러나 올해 7월 대법원이 '위자료' 판결을 파기환송하면서 상황은 달라졌다. 대법원은 해양공원은 허위·과장광고이지만 경전철 광고는 부산시의 당시 계획을 그대로 인용했기 때문에 정당하다고 봤다. 이에따라 분양광고 전체가 허위·과장광고임을 전제로 설씨 등이 내야할 위약금을 60%로 판단한 항소심 판결도 이번에 파기되게 됐다.

집주인이 약속한 근저당권 감액 등기를 하루 늦게 했더라도 임차인은 곧바로 임대차계약을 해제할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 권순일 대법관)는 지난달 23일 임차인 류모씨가 집주인 곽모씨를 상대로 "곽씨 잘못으로 임대차 계약이 해제됐으니 계약금을 돌려달라"며 낸 임대차보증금 청구소송 상고심(2014다38913)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "계약당사자 일방이 채무를 이행하지 않는 때에는 특별한 사정이 없는 한 상대방은 '상당한 기간'을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는 때에 계약을 해제할 수 있다"며 "류씨가 한 해제 통고는 특약사항으로 정한 근저당권 감액 등기 채무의 이행 지체를 이유로 한 것인데 그 전제요건인 이행의 최고가 이루어진 바 없어 적법한 해제의 의사표시라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "나아가 류씨의 해제 통고는 이행의 최고로서 효력을 갖는다고 볼 수 있는데 곽씨가 그로부터 상당한 기간 내라고 보기에 충분한 그 다음날 곧바로 특약상의 채무를 이행했기 때문에 류씨는 더 이상 임대차계약을 해제할 수 없다고 봄이 타당하다"고 설명했다. 류씨는 2012년 10월 경기도 남양주시의 한 아파트를 곽씨로부터 보증금 1억1000만원에 임차하기로 하고 계약금 1100만원을 지급했다. 당시 곽씨의 아파트에는 한도액이 1억9000여만원인 근저당권이 설정돼 있었는데 곽씨는 보증금 잔금 지급일인 같은해 12월 27일까지 근저당 한도액을 5000여만원 줄이기로 류씨와 특약했다. 하지만 약속 당일까지 그대로였고, 이를 확인한 류씨는 그 자리에서 곽씨에게 근저당권 감액 변경 등기 불이행을 이유로 임대차계약 해제를 통보하고 계약금 반환을 요구했다. 곽씨는 이튿날 곧바로 근저당권 설정 한도액을 1억4000여만원으로 줄여 이를 등기한 다음 "의무를 이행했다"며 계약금을 돌려주지 않았다. 이에 류씨는 소송을 냈다. 1심은 원고패소 판결했지만 항소심은 "곽씨가 특약사항을 이행하지 않은 이상 임대차계약은 해제된 것으로 봐야 한다"며 원고승소 판결했다.

주택 매수인이 다운계약서를 작성하기로 한 특약을 지키지 않자 일방적으로 매매를 취소한 집 주인이 위약금을 물게 될 처지에 놓였다. 다운계약서 약정은 부동산 매매계약의 주된 요소가 아니기 때문에 이행을 거절해도 계약위반으로 볼 수 없고 따라서 이 같은 이유로 거래를 거부하는 것은 계약 위반에 해당한는 취지다. 다운계약이란 양도세와 취득세를 줄이기 위해 실거래가를 낮게 신고하는 불법 계약이다. 다운계약서를 쓰면 당사자들은 세무조사를 받아야 하고 세액의 40%를 더 물어야 한다. 다운계약을 주선한 공인중개사는 자격을 잃고 형사처벌도 받게 된다. 대법원 민사1부(주심 이인복 대법관)는 주택 매수인 김모씨가 매도인 이모씨를 상대로 "다운계약을 거부했다고 해서 부동산 소유권을 이전을 거부하는 것은 부당하므로 계약금 4000만원의 두배를 위약금으로 달라"며 낸 위약금 청구소송 상고심(2014다236410)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 대전지법 합의부로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "부동산 매매대금을 1억5000만원으로 정하는 계약서를 작성한 뒤 이씨의 요구에 따라 '매매대금을 7400만원에 등기한다'는 다운계약서 작성 특약을 추가한 사실은 인정되지만, 다운계약서 작성 합의는 매매계약에서 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과해 김씨가 이를 들어주지 않았다는 이유로 이씨가 매매계약의 해제를 주장할 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "다운계약서 작성 합의는 이씨가 양도세를 덜 낼 수 있도록 편의를 봐주기 위해 이뤄진 것 뿐이라서 김씨의 다운계약서 작성의무와 이씨의 소유권이전등기의무가 동시이행의 관계에 있다고 볼 수 없다"고 덧붙였다. 김씨는 2013년 충남 예산군에 있는 이씨의 단독주택을 1억5000만원에 매수하는 계약서를 작성하고 계약금 4000만원을 지급했다. 이씨는 양도세를 줄이기 위해 "매매가를 실제보다 낮은 금액에 다운계약서를 써달라"고 요구해 다운계약서 작성 특약이 이뤄졌다. 하지만 이후 김씨는 마음을 바꿔 다운계약서 작성을 거부했고 이씨는 "약속한 다운계약서를 써주지 않는 것은 계약위반이니 집을 팔지 않겠다"며 잔금 수령을 거부했다. 김씨는 "이씨가 매매계약에 따른 의무를 지키지 않았으니 계약을 해제하고 계약금의 두배인 8000만원을 위약금으로 달라"며 소송을 냈다. 1심은 김씨가 이겼으나 2심에서는 이씨가 이겼다. 2심 재판부는 "다운계약서 약정만으로 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로 무효가 된다고 할 수도 없고, 다운계약서 작성 특약이 없었다면 매매계약을 체결하지 않았을 것으로 보이기 때문에 문제의 특약은 매매계약의 부수적 사항이 아닌 중요한 요소를 이룬다"고 밝혔다.

사기 사건의 피고소인이 편취금액의 일부를 변제공탁했더라도 이는 채무의 승인으로 볼 수 없으므로 사기 사건이 발생한 지 10년이 지났다면 소멸시효가 완성됐기 때문에 고소인은 피고소인에게 준 돈을 돌려받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 김모씨가 공인중개사 박모씨를 상대로 "2003년 속아서 준 돈에 대한 소멸시효가 2007년 검찰 수사 중 공탁금 수령으로 중단돼 여전히 채무가 남아있으니 돈을 갚으라"며 낸 부당이득금반환 청구소송 상고심(2014다85216)에서 원고일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 최근 서울남부지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "2007년에 형사 고소를 당한 박씨가 김씨를 상대로 합의금으로 5000만원을 공탁했지만, 이는 채무의 존부와 범위에 관해 다투는 상황에서 일단 형사처벌을 면하거나 경감할 목적으로 합의금 일부를 공탁한 것으로 봐야할 뿐, 공탁에 의해 당시 그 공탁금을 초과하는 채무가 존재하는 것을 김씨에게 표시한 것은 아니다"고 밝혔다. 이어 "따라서 박씨가 2003년 빌린 7600만원에 대한 소멸시효는 이 사건 소 제기 시점인 2013년 11월 29일 이미 소멸됐다"고 판시했다. 재판부는 "소멸시효의 중단으로서 채무의 승인은 그 표시가 반드시 명시적이어야 할 필요는 없지만, 적어도 채무자가 그 채무의 존재와 액수에 대해 알고 있다는 사실을 채권자에게 표시했을 때 성립한다"고 설명했다. 민법 제162조1항은 10년간 빚을 갚을 것을 청구하지 않았을 때는 그 빚이 소멸한다고 규정하고 있다. 또 같은 법 제168조는 채무자가 빚이 있음을 승인했을 때 소멸시효가 중단돼 그때부터 다시 10년을 계산할 수 있도록 정하고 있다. 김씨는 2003년 6월 박씨로부터 아파트 분양권을 싼값에 사라는 제의를 받고 7600만원을 건낸 뒤 분양계약서 등을 받았지만 실제로 분양은 받지 못했다. 김씨는 박씨를 사기분양 혐의로 고소했고, 혐의를 부인하던 박씨는 2007년 검찰 수사가 진행되던 중에 5000만원을 박씨 앞으로 공탁했다. 이후 검찰은 중요 참고인의 행방을 찾지 못해 참고인중지처분을 내렸다. 김씨는 2013년 11월 "잔금과 이자 등 4500만원을 돌려달라"며 소송을 냈고, 박씨는 "애초에 돈을 받은 2003년 6월로부터 10년이 지나 시효 도과로 청구권이 소멸됐다"고 항변했다. 1·2심은 "형사합의금으로 채무의 일부를 공탁한 이상 채무 전액에 대해 승인의 효력이 발생해 소멸시효가 중단됐다"는 이유로 원고승소 판결했다.

주택재개발사업을 둘러싼 청산금 분쟁은 민사소송이 아닌 행정소송으로 다퉈야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사24부(재판장 이은애 부장판사)는 조합원 박모씨가 "청산금 부과처분을 취소해달라"며 보문 제4구역 주택재개발 정비사업조합을 상대로 낸 분양잔금 반환소송 항소심(2014나2033343)에서 최근 원고패소 판결한 1심을 취소하고 사건을 행정법원으로 이송했다. 재판부는 판결문에서 "주택재개발정비사업에서 조합원에 대한 청산금은 재개발사업의 과정에 포함되는 것이므로 공적인 법률관계이며 민사소송이 아닌 행정소송의 대상"이라고 밝혔다. 재판부는 "도시정비법상 주택재개발사업은 실체적·절차적인 면에서 강한 공공성을 띠는 공공사업이므로 그 공익성과 사업절차, 재개발조합에 대한 행정관청의 관리·감독, 조합의 법적 성격 등을 고려했을 때 조합사업의 절차와 관련한 조합원과의 관계를 규율하는 도시정비법에 의한 청구권은 공법상 권리라고 봐야 한다"고 설명했다. 서울 성북구 보문동 일대를 정비하는 보문 제4구역 주택재개발조합의 조합원인 박씨는 신축 아파트를 분양 받는 과정에서 분양잔금 계산이 잘못 이뤄졌다며 시행사인 대림산업과 주택재개발조합을 상대로 민사소송을 내 1심에서 패소했다.

청약통장이나 분양권의 전매 금지 규정을 어겨 거래 당사자들이 형사처벌을 받았더라도 이미 맺어진 분양권 거래 약정은 유효하다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 권순일 대법관)는 브로커를 통해 전매가 금지된 청약통장과 분양권을 사들인 엄모씨가 청약통장 등의 원래 주인인 최모씨를 상대로 "분양권의 잔금을 치를테니 아파트 소유권도 이전해달라"며 낸 소유권이전등기 소송의 상고심(2014다232906)에서 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 지난달 9일 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "구 주택법이 청약통장과 분양권 전매를 금지하고 있지만 최씨가 관련 규정을 위반해 형사처벌을 받았다고 해도 엄씨와 체결한 매매계약까지 당연히 무효라고 할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "최씨와 엄씨가 체결한 분양권 전매 계약은 유효하고 최씨는 엄씨에 대해 아파트 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 판시했다. 구 주택법 제39조1은 청약통장이나 분양권 전매를 금지하고 이를 위반하면 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있도록 규정했다. 현행 주택법도 제41조의2에서 같은 내용을 규정하고 있다. 재판부는 "구 주택법은 청약통장 등의 전매를 금지하고 있지만, 규정을 위반하는 전매 계약을 당연히 무효화시키지 않고 대신 사업주체의 사후적인 조치 여하에 따라 주택공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소하는 등으로 위반 행위의 효력 유무를 좌우할 수 있도록 하는 입장을 취하고 있다"고 설명했다. 또 "이처럼 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이 아닌 조항을 위반했다고 전매약정을 당연히 무효로 만들 수는 없다"고 덧붙였다. 이어 "다만 원심은 엄씨가 치러야 하는 잔금을 계산하면서 최씨가 아파트를 분양받으면서 설정해 둔 근저당권을 고려하지 않았으니 이를 다시 정산해야 한다"고 밝혔다. 최씨는 2011년 6월 세종특별자치시에 신축된 아파트를 계약금 2000여만원에 분양받은 뒤 이를 판매하기 위해 브로커를 통해 중개업자에게 청약통장과 분양계약서 등을 넘겼고 엄씨가 이를 6000여만원에 사들였다. 그러나 당시 분양권은 1년간 매매가 금지된 상태였고, 최씨는 이를 대량 사들여 불법 거래한 브로커와 함께 주택법위반으로 기소돼 벌금 200만원을 선고받았다. 이후 아파트 값이 크게 오르자 최씨는 "주택법 위반으로 체결된 계약은 무효"라고 주장하며 소유권을 엄씨에게 넘기지 않았다. 1·2심은 "최씨는 엄씨에게 소유권을 이전하고 엄씨는 매매대금의 잔금을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다.

아파트를 팔면서 세금을 덜 내기 위해 분양권을 넘기는 것처럼 '꼼수'를 부린 부부에게 대법원이 거래 차익의 70%를 세금으로 내라고 판결했다. 법원은 부부가 아파트 분양대금을 거의다 납부한 상태라 사실상 분양권이 아닌 아파트 자체를 양도한 것으로 봐야한다고 판단했다. 소득세법 제104조는 등기하지 않고 지니고 있던 자산을 양도할 때는 소득의 70%를 세금으로 내도록 규정하고 있다. 투기 목적으로 자산을 사고 팔면서 취득세나 보유세 등을 피하는 일을 막겠다는 취지다. 대법원 행정2부(주심 조희대 대법관)는 주상복합아파트 분양권을 넘겼다가 양도소득세를 부과받은 홍모씨 부부가 용산세무서를 상대로 "분양권을 넘길 때 지불한 웃돈 등을 고려하면 양도수익은 2억여원에 불과한데 미등기양도자산을 넘긴 것으로 간주해 5억7000여만원을 수익으로 파악하고 4억원을 세금으로 부과한 것은 부당하다"며 낸 양도소득세 부과처분 취소소송 상고심(2013두13563)에서 원고패소 판결한 원심을 지난달 23일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "홍씨 부부는 아파트 분양대금 6억3000여만원 중 상당 부분을 납부하고 1400여만원만 더 내면 취득 등기를 할 수 있는 상태에서 분양권을 이씨에게 넘겼는데, 이때의 양도는 단순히 분양권을 넘긴 것이 아니라 양도소득세 중과세율 적용을 피하기 위한 양도로 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "원심이 홍씨의 양도를 미등기양도자산의 양도로 봐 이득의 70%를 세금으로 내는 것이 적법하다고 판단한 것은 옳다"고 판시했다. 재판부는 "부동산매매계약을 체결한 매수인이 매매대금 중 계약금과 중도금뿐만 아니라 잔금의 상당 부분을 이미 내고 잔금 일부만을 지급하면 바로 그 등기가 가능한데도 그 대금을 내지 않고 부동산에 관한 권리를 양도했다면 이를 양도소득세 중과세율 적용을 피하려는 행위로 보고 구 소득세법 제104조3항이 규정한 미등기양도자산에 관한 중과세율을 적용해야 한다"고 설명했다. 홍씨 부부는 서울 송파구 신천동에 들어설 주상복합아파트 분양권을 2002년 12월에 산 뒤 분양대금 6억3000여만원 중 대부분을 납부하고 잔금을 1400여만원만 남겨둔 상태에서 이모씨에게 14억여원을 받고 분양권을 팔았다. 홍씨 부부는 2억원의 시세차익을 봤다고 주장하며 분양권 양도시 적용받는 일반세율을 적용해 7600여만원의 세금을 냈다. 하지만 용산세무서는 홍씨 부부가 사실상 등기하지 않은 상태에서 아파트를 넘겼고 이로 인해 5억7000여만원 이상의 시세 차익을 본 것으로 파악해 4억원의 세금을 부과했다.

부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 대법원의 첫 판결이 나왔다. 법원은 실제로 준 돈의 두배를 돌려주는 것으로 계약을 해제하려는 시도는 사실상 계약의 구속력이 약화되는 결과를 초래해 부당하다고 판단했다. 대법원 3부(주심 김신 대법관)는 부동산 매매계약을 취소당한 매수인 김모(64)씨가 "계약 해제에 따른 손해를 배상하라"며 부동산 주인 주모(73)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2014다231378)에서 "주씨는 김씨로부터 교부받은 계약금 1000만원을 포함해 총 8700만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 23일 확정했다. 재판부는 "매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 계약금을 교부받은 매도인이 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다"고 판시했다. 이어 "이번 사건과 같이 계약금 일부만 지급된 경우 계약금을 교부받은 주씨가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 돈은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이라고 보는 것이 타당하다"고 밝혔다. 또 "교부받은 계약금'의 배액만을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 돈이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유롭게 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과를 낳는다"고 설명했다. 주씨는 2013년 3월 김씨에게 서울 서초동에 있는 아파트 한채를 11억원에 팔기로 하면서 계약금을 1억1000만원으로 정했다. 매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했다. 하지만 주씨는 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 김씨에게 계약 해제를 통보했고, 이미 받은 1000만원의 두배인 2000만원을 변제공탁했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 김씨는 "계약 해제를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1억 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다"며 소송을 냈다. 1심은 "주씨는 김씨로부터 지급받은 계약금 1000만원과 함께 약정 계약금의 30%에 해당하는 손해배상금 3300만원을 지급하라"며 원고 일부 승소 판결했다. 2심은 손해배상금을 약정 계약금의 70%로 계산, "주씨는 김씨에게 총 8700만원을 지급하라"고 판결했다.