윤씨 부부가 해제권을 행사할 당시 원고인 박씨는 사실혼 관계인 이씨와 신혼집을 마련하려 했고, 이씨가 계약 체결부터 내내 윤씨 부부와 연락을 주고받으며 중도급 지급기한을 연장받는 등 교섭했다. 사실혼 관계에서도 일상가사대리권이 인정되는데, 이씨는 빌라 매매계약에 있어 실질적 당사자나 다름없어 계약상 매수인인 박씨의 대리인으로 볼 수 있으므로 윤씨 부부가 이씨에게 문자메시지를 보내 이행을 최고한 것은 적법하다. 계약 취지에 비춰볼 때 문자메시지를 통한 이행최고를 서면에 의한 이행최고와 동일시 할 수 있고, 박씨 측이 여러 차례 중도금 지급기일 연기를 요청하면서 새로 약속한 날짜까지는 계약을 이행하고 불이행시 해제를 감수하겠다는 의사표시를 했기 때문에 윤씨 부부가 서면으로 이행최고를 하지 않았더라도 윤씨 부부에게 해제권이 발생했다 볼 수 있다.

매도인은 권리금을 3000만원만 원하는데도 최씨가 중개과정에서 매수인에게 금액을 부풀려 5000만원이라고 말하고 1000만원을 깎아주겠다고 했지만 이는 중개과정에서 허용되는 과장된 표현일 뿐 사기죄에 해당하는 기망행위는 아니다. 부동산 중개업자가 매매계약에서 매수인에게 꼭 알려줘야 하는 사안은 앞으로 채무의 이행에 장애를 가져오는 사안이나 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있는 사안 등이지 권리금처럼 법률관계에 아무런 영향을 미칠 수 없는 것은 해당되지 않는다.

토지의 소유자가 스스로 그 토지를 도로로 제공하여 인근 주민이나 일반 공중에게 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하였거나 그 토지에 대한 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기한 것으로 의사해석을 함에 있어서는, 그가 당해 토지를 소유하게 된 경위나 보유 기간, 나머지 토지들을 분할하여 매도한 경위와 그 규모, 도로로 사용되는 당해 토지의 위치나 성상, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경 등 여러 가지 사정과 아울러 분할 매도된 나머지 토지들의 효과적인 사용·수익을 위하여 당해 토지가 기여하고 있는 정도 등을 종합적으로 고찰하여 판단하여야 한다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다27114 판결, 대법원 1999. 12. 21. 선고 99다39524 판결, 대법원 2009.6. 11. 선고 2009다8802 판결 등 참조). 살피건대, 위 기초사실에 나타나 있거나 이에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 도로는 원고가 그 소유인 울산 울주군 웅촌면 은현리 토지와 공로를 연결하기 위하여 위 토지에서 분할한 토지인 사실 ② 이 사건 도로는 위 토지와 공로를 연결하는 유일한 통로임에도 원고는 위 각 토지를 매도하면서 매수인과 사이에 이 사건 도로의 사용관계에 대하여 어떠한 약정도 하지 아니한 사실 ③ 원고는 2004년 12월 경부터 2012년 9월 7일까지 사이에 이 사건 도로를 통행로로 사용하는 각 토지의 소유자에 대하여 토지사용을 승낙하고, 심지어 피고 주식회사 F하이텍에게는 이 사건 도로를 울주군에 기부채납함으로써 이에 관한 독점적·배타적인 사용수익권을 포기하겠다는 권리포기각서를 교부한 사실 ④ 원고는 이 사건 소 제기 이전에는 피고들 또는 전소유자들에 대해 이 사건 도로의 사용대가를 요구한 적이 없었던 사실 등을 종합적으로 고려하면, 원고는 그 소유인 위 각 토지를 매도하기 위하여 스스로 이 사건 도로를 분할하여 위 각 토지의 매수인들에게 무상으로 통행로로 제공하고, 인접 토지 소유자들에 대하여도 사용승낙을 함으로써 무상으로 통행할 수 있는 권리를 부여하거나 이 사건 도로에 대한 자신의 독점적이고 배타적인 사용수익권을 포기하였다고 봄이 상당하다.

토지 매매계약 체결 뒤 양 당사자의 귀책 없이 매매계약을 이행할 수 없는 상태가 됐다면 매도인은 매수인에게서 받은 매매대금을 돌려줘야 한다는 사안.

다운계약서 작성 합의는 이씨가 양도세를 덜 낼 수 있도록 편의를 봐주기 위해 이뤄진 것 뿐이라서 김씨의 다운계약서 작성의무와 이씨의 소유권이전등기의무가 동시이행의 관계에 있다고 볼 수 없다

원고는 2014년 8월 7일 피고의 대리인임을 주장하는 송○○과 사이에 피고 소유 서귀포시 강정동 소재 8필지 토지와 1개 건물(이하 ‘이 사건 각 부동산‘이라 한다)과 서귀포시 ○○○○ 묘지 76㎡(이하 ’이 사건 묘지’라 한다)를 32억 9000만원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약서(이하 ‘이 사건 매매계약서‘라 한다)를 작성하고, 같은 날 3억 3000만원을 피고의 계좌로 송금하였다. 이 사건과 관련하여 위 매매계약서에 기재된 주요 내용은 아래와 같다. 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다. 제6조(채무불이행과 손해배상) 매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다. 피고는 2014년 8월 12일 송○○에게 계약을 이행할 의사가 없음을 알렸고, 다음날 3억 3000만원을 원고의 계좌로 송금하였다. 피고는, 피고가 이 사건 매매계약 체결 당시 외국에 있어서 원고나 송○○을 만난 적도 없고, 잘 알지도 못하는 점, 이 사건 매매계약서에는 피고의 서명·날인도 없는 점, 이 사건 매매계약서 작성 당시 매매목적물, 매매대금, 매매대금 지급시기 및 지급방법, 목적물의 소유권이전과 인도의 각 시기 및 방법 등 계약 내용이 확정되지도 않았던 점, 이 사건 매매계약서는 피고의 중개를 자처한 송○○과 원고가 일방적으로 작성한 것인 점, 이 사건 매매계약서에 기재된 특약사항 중 토지사용승낙서에 관하여 아무런 합의가 되지 않았던 점, 원고가 지급한 3억 3000만원은 가계약금에 불과한 점 등에 비추어 이 사건 매매계약은 성립되지 않았거나 부존재하고, 설령 이 사건 매매계약이 성립되었다고 하더라도 송○○은 피고를 대리할 권한 없이 이 사건 매매계약을 체결하였으므로, 위 매매계약은 무효라는 취지로 주장한다. 살피건데, 매매계약은 낙성·불요식 계약이므로 그 계약서 등의 형식상의 흠결과 상관없이 그 중요내용 즉 매매목적물과 매매대금에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 있는 이상 성립한다 할 것인바, 원고와 피고를 대리한 송○○ 사이에 이 사건 매매계약 당시 매매목적물과 매매대금에 관하여 합의가 이루어졌으므로, 원고가 송○○을 만난 자리에서 중도금 및 잔금의 지급 시기, 방법과 특약사항인 토지사용승낙서 등에 관하여 이의를 제기하였다고 하여 이 사건 매매계약이 성립되지 않았다고 볼 수 없다(더욱이 위 특약사항에 관하여는 원고와 피고 사이에 위 2014년 8월 11일 원고가 중도금 10억 원을 지급할 때 피고가 토지사용승낙서를 교부하는 것으로 합의가 된 것으로 보인다). 원고가 송금한 3억 3000만원(피고가 최초 매매대금으로 제시한 33억원을 기준으로 하면 정확히 10%에 해당하는 금액이다)은 이 사건 매매대금의 약 10%를 초과하는 금액으로 통상적으로 약정하는 계약금 비율에 해당하므로, 이를 가계약금 이라고 보기 어렵다. 이 사건 매매계약체결 이후 이 사건 각 부동산의 시가가 상승한 것으로 보이는바, 피고는 이러한 사정 등으로 이 사건 매매계약의 이행을 거부한 것으로 보인다. 나아가 이 사건 매매계약서 제5조에서 계약당사자가 위약금약정을 한 사실은 앞서 본 바와 같고 이는 손해배상예정을 한 것으로 봄이 상당하므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 원고가 반환받았음을 자인하는 계약금 3억 3000만원을 제외한 위약금 3억 3000만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 이에 대하여 피고는 원고가 위약금 채권을 포기하였다고 주장하므로 살피건대, 피고가 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 앞서 본 증거에 의하면 원고는 2014년 8월 13일 피고에게 계약을 이행하지 않을 경우 계약금의 배액을 상환하여야 한다는 취지의 문자메시지를 보낸 사실이 인정될 뿐이다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

부동산 매도인이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약정한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 대법원의 첫 판결. 받은 금액의 두배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있도록 하는 것은 계약의 구속력이 약화되는 결과를 초래해 부당하다는 취지.

거래당사자 사이에 부가가치세를 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 사업자는 그 약정에 기하여 공급을 받는 자에게 부가가치세 상당액의 지급을 직접 청구할 수 있고, 부가가치세의 부담에 관한 위와 같은 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급 당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 또한 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적인 형태로 이루어질 수도 있다(대법원 1999. 11. 12. 선고 99다33984 판결, 2014. 11. 27. 선고 2013다60609 판결 참고). 살피건대, 피고가 원고에게 이 사건 건물 신축공사대금의 10%에 해당하는 부가세를 자신이 지급하겠다고 약정하였다고 봄이 상당하다. 원고가 대표자로 있는 ☆☆건설과 피고가 대표자로 있는 ○○무역 사이에 날짜를 2011년 7월 20일로 소급하여 작성된 이 사건 공사계약서 제3조에는 '총 공사금액: (￦4억8000만원)'이라고 기재되어 있는 부분 옆에 '※ 부가세 별도'라는 문구가 별도로 명시적으로 기재되어 있고, 그 부분에 ☆☆건설과 피고의 인장이 재차 날인되어 있다. 원고는 이 사건 건물의 사용승인일인 2011년 11월 10일 무렵 이 사건 건물의 공급가액을 4억8000만원, 부가가치세를 4800만원으로 기재한 세금계산서를 발행하여 피고에게 교부하였는데, 위 세금계산서의 내역 역시 이 사건 공사계약서의 내용과 일치한다. 피고는 2011년 제2기 부가가치세를 신고·납부함에 있어 위 세금계산서를 근거로 매입세액 공제를 받아 부가가치세를 환급받았다. 피고와 ◇◇◇ 사이에 작성된 2011년 7월 23일자 이 사건 매매계약서에는 매수인이 ○○무역이 아닌 피고 개인 명의로 되어 있는 반면, 원고가 2011년 11월 10일 발행한 위 세금계산서에는 공급받는 자가 피고 개인이 아닌 피고가 대표자로 있는 '○○무역'으로 기재되어 있고, 이 사건 공사계약서에도 건축주 또는 공사발주처가 피고 개인이 아닌 위 '○○무역'으로 기재되어 있다. 이처럼 2011년 7월 23일자 이 사건 매매계약서와는 달리 위 세금계산서상의 공급받는 자 및 이 사건 공사계약서상의 건축주가 피고 개인이 아닌 부가가치세법상 사업자인 ○○무역으로 기재되어 있는 점에 비추어 보면, 피고는 이 사건 매매계약 체결 이후 원고와 합의하에 부가세 환급을 염두에 두고 이 사건 공사계약서를 작성하였을 가능성이 높은 것으로 보인다. 따라서, 피고는 원고에게 위 부가가치세 4800만원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달 다음날임이 기록상 명백한 2013년 2월 14일부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

1. 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다(대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결 등 참조). 그런데 민법 제406조의 채권자취소권의 행사로 인한 사해행위의 취소와 일탈재산의 원상회복은 채권자와 수익자 또는 전득자에 대한 관계에 있어서만 그 효력이 발생할 뿐이고 채무자가 직접 권리를 취득하는 것이 아니므로(대법원 2000. 12. 8. 선고 98두11458 판결 등 참조), 토지와 그 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자취소권의 행사에 따라 그 중 건물에 관하여만 양도가 취소되고 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소되었다고 하더라도, 이는 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우’에 해당한다고 할 수 없다. 2. 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 경매로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 건물소유자는 그 건물의 소유를 위한 민법 제366조의 법정지상권을 취득한다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159 판결 등 참조). 그리고 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 매수인은 매수 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 매수취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득하는데(대법원 2013. 9. 12. 선고 2013다43345 판결 등 참조), 이러한 법리는 사해행위의 수익자 또는 전득자가 건물의 소유자로서 법정지상권을 취득한 후 채무자와 수익자 사이에 행하여진 건물의 양도에 대한 채권자취소권의 행사에 따라 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 그 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다. ☞ 토지와 그 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자취소권의 행사에 따라 그 중 건물에 관하여만 양도가 취소되고 수익자 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 그 건물이 경매절차에서 매각된 사건에서, 위 건물의 부지 중 일부에 대하여는 채무자가 관습상 법정지상권을 취득하지 못하고 위 경매절차의 매수인이 매각 시에 관습상 법정지상권을 취득하며, 나머지 일부에 대하여는 수익자가 민법 제366조의 법정지상권을 취득한 다음 위 경매절차의 매수인이 건물의 매수취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득한다는 이유로, 상고를 기각한 사안

원고는 2005년 1월 21일 흥국생명보험과 사이에 원고가 흥국생명으로부터 통영시 북신동 OOO 지상 건물 1층 542.15㎡를 임대차보증금 2억3000만원, 월 임대료 229만2000원, 임차기간 2005년 1월 21일부터 2007년 1월 31일까지로 하여 임차하는 계약을 체결하였다. 원고는 2005년 2월 3일 이 사건 상가에 관하여 전세권근저당권설정등기를 마쳤다. 원고는 이 사건 상가를 둘로 구분하여, 일부분에서는 원고가 의류매장을 운영하고, 나머지 부분에서는 소외 E가 의류매장을 운영하였다. 원고는 임대차기간이 만료된 후 다시 재계약을 하여 이 사건 상가를 임차하다가 2010년 2월께 흥국생명과 사이에, 임대차기간을 2010년 2월 1일부터 2012년 1월 31일까지로하여 재계약을 하였다. 원고는 상가임대차계약이 만료되기 전에 의류사업을 정리하기로 하고, 2011년 9월 22일 피고와 사이에 전세권 양도 양수 계약을 하였고, 피고로부터 2011년 7월 20일 계약금 1000만 원, 2011년 9월 22일 계약금 800만원을 지급받았고, 2011년 10월 20일 중도금 3,200만 원을 지급받았다. 원고는 2011년 10월께 이 사건 상가 중 원고 점유 부분의 점유를 풀고 물건 등을 가지고 퇴거하였으나, E는 원고와의 분쟁으로 인하여 E가 점유한 부분의 인도를 거부하며 매장을 계속해서 운영하였다. 피고는 2012년 2월 16일 흥국생명과 사이에, 피고가 흥국생명으로부터 이 사건 상가를 임대차보증금 2억3000만원, 월 임대료 257만원, 임대차기간 2012년 2월 1일부터 2017년 1월 31일까지로 하여 임차하는 계약을 체결하고, 그 무렵 원고 점유 부분에서 의류매장을 운영하기 시작했다. 한편, E를 상대로 E 점유 부분에 대한 인도단행가처분결정을 받아 2012년 6월 5일 E로부터 이를 인도받았다. 원고는 피고에게 상가전세권 및 근저당권설정등기를 말소하고 이 사건 상가를 피고에게 인도하며 이 사건 상가 내 원고 소유 집기와 비품을 피고에게 양도하여야 하고 피고는 그 반대급부로 원고에게 권리금 1억7000만 원을 지급하여야 한다. 따라서 피고는 원고에게 나머지 권리금 1억2000만 원(=1억7000만원-5000만원)을 지급할 의무가 있는데, 뒤에서 보는 바와 같이 권리금의 4250만원의 감액이 인정되므로, 피고는 원고에게 7750만원(=1억2000만원-4250만원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 민법 제572조 제1항에 의하면, 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고, 민법 제567조에 의하며 민법 제572조는 유상계약에 준용된다. 민법 제572조1항 및 제2항의 규정은 매매에 있어서 매수인의 보호를 위한 규정으로 일반 사회거래 통념상 매수인에게 감액청구나 계약해제권을 행사시키는 것이 형평에 타당하다고 인정되는 정도의 이행 장애만 있으면 이를 행사케 하는 것이 상당하다고 할 것이다(대법원 1981. 5. 26. 선고 80다2508 판결 참조). 살피건대, 앞서 본 바와 같이, E는 원고 및 피고에게 E 점유 부분의 이전을 거부한 점, 피고는 인도단행가처분 결정에 의하여 E 점유 부분을 인도받은 점을 종합하면, 원고는 이 사건 계약 당시부터 E 점유 부분을 피고에게 이전할 수 없었다고 인정함이 타당하므로, 피고는 하자담보책임으로 권리금의 감액을 청구할 수 있다. 하자담보책임으로 감액할 권리금의 액수에 관하여 보건대, E 점유 부분은 이 사건 상가 면적의 4분의 1인 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고가 지급하기로 한 권리금 중 E 점유 부분에 해당하는 4250만 원(=1억7000만원×1/4)을 감액함이 타당하므로, 피고의 주장은 위 인정 범위 내에서 이유 있다.