상가분양주로부터 분양대행과 관련하여 분양주의 상호 및 로고의 사용을 허락받은 분양대행업자가 그 상호와 로고를 사용하여 분양대행업무를 수행하면서 분양계약자에게 불법행위로 인한 손해를 가한 경우에 상가분양업체는 명의대여에서 비롯된 사용자책임에 기하여 분양계약자에게 손해배상책임을 부담한다고 판단한 사례

1. 건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양한 경우 그 수분양자나 수분양자의 지위를 양수한 자는 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 점포 입주자들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다. 2. 그리고 이 때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 한다. ☞ 상가분양계약에 있어서 전체 84개 점포 중 원고와 피고를 포함한 7개 점포에 관해서만 명시적으로 분양계약서에 업종이 기재된 사안에서, 원고와 피고는 상호간 특정된 업종에 대한 영업제한의무를 수인한다고 한 사례

1. 민법상의 비법인사단인 재건축조합이 재건축결의의 내용을 변경함에 있어서는 그것이 구성원인 조합원의 이해관계에 미치는 영향에 비추어 재건축결의시의 의결정족수를 규정한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조 제2항을 유추적용하여 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하고, 조합규약이나 총회에서 이러한 재건축결의 사항의 변경을 조합의 대의원회가 일방적으로 결정할 수 있도록 그 권한을 위임할 수는 없다. 그러나 재건축조합이 서로 이해관계를 달리하는 아파트조합원과 상가조합원들로 구성되어 있어 신축 상가건물의 권리 귀속 등에 관한 사항이 아파트 조합원들의 신축아파트의 권리 귀속 등에 불이익한 영향을 미치지 않고, 아파트조합원의 의결권 행사에 의하여 그들의 이해와 무관한 신축 상가건물의 권리 귀속 등에 관한 사항이 결정되어 불합리한 결과가 발생할 수 있는 경우에는, 조합규약이나 총회에서 신축 상가건물의 권리 귀속 등에 관한 사항을 아파트조합원들에게 불이익한 영향을 미치지 않는 한도 내에서 재건축조합과 상가조합원들 간의 협의 내지 약정을 거쳐 대의원회에서 이를 인준하는 방식으로 결정하도록 하는 것도 허용된다고 할 것이고, 이는 상가조합원들과의 협의 내지 약정의 내용을 변경하는 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 2. 그리고 위와 같은 협의 내지 약정을 함에 있어서 상가조합원들 간에 상호 대립·교착하는 이해관계를 합리적으로 조정하고 형평을 보장하기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 재건축결의 변경시의 특별다수의 정족수를 유추적용하여 상가조합원 5분의 4 이상의 동의를 요한다고 봄이 상당하고, 대의원회는 이와 같이 상가조합원들의 특별다수의 동의를 거쳐 성립한 신축 상가건물의 권리 귀속 등에 관한 협의 내지 약정의 내용을 확정하고 그것이 아파트조합원들에 대하여 불이익한 영향을 미치는지 여부를 심사한 후, 전체 조합원에 대한 관계에서 구속력이 미치도록 조합규약에 정해진 대의원회의 통상의 의결정족수로 인준할 수 있다고 봄이 상당하다.

당사자 사이에 일련의 약정과 그 이행으로 최종적인 법률행위를 한 경우, 일련의 약정과 최종적인 법률행위를 동일한 법률행위로 평가할 수 없다면, 일련의 약정과는 별도로 최종적인 법률행위에 대하여 사해행위의 성립 여부를 판단해야 하고 이때 동일한 법률행위로 평가할 수 있는지는 당사자가 같은지 여부, 일련의 약정에서 최종적인 법률행위의 내용이 특정되어 있거나 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있는지 여부, 조건 없이 최종적인 법률행위가 예정되어 있는지 여부 등을 종합하여 판단해야 한다. ☞ 이 사건 제2차 신탁계약과 종전의 일련의 약정은 동일한 법률행위라고 볼 수 없으므로, 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있는 요건을 갖추었는지 여부를 비롯하여 사해의사 등 사해행위에 대한 판단은 종전의 일련의 약정과는 별도로 이 사건 상가 신축건물 61개 점포에 대한 신탁등기의 원인이 된 법률행위인 이 사건 제2차 신탁계약 당시를 기준으로 판단해야 할 것임에도, 이 사건 제2차 신탁계약은 종전의 약정과 일련의 과정에 연속하여 체결된 계약으로서 채권자취소권의 피보전채권 성립 이전에 체결된 법률행위의 이행이라고 보아 사해행위로서 채권자취소권의 대상이 될 수 없다고 판단한 원심판결을 파기한 사례

1. 피고가 입점주들로부터 지급받은 장기임대료 등을 적절히 집행하여 상가 활성화와 상권 형성을 위해 노력하고 이를 위해 입점주들과 협력할 의무가 있다고 볼 수는 있을지언정, 나아가 전반적인 경기의 변동이나 소비성향의 변화 등과 상관없이 피고가 전적으로 책임지고 상가가 활성화되고 상권이 형성된 상태를 조성해야 할 의무까지 부담한다고 볼 수는 없다. 2. 피고가 이 사건 상가가 활성화되지 아니한 점 등을 감안하여 약 2년간의 원고의 월 임대료와 관리비를 면제하여 준 점, 원심이 계약해지사유의 발생시점으로 삼은 2004. 8.말은 이미 이 사건 계약에 의한 5년의 임대차기간 중 3년이 경과한 시점인 점, 피고는 원고 등 입점주들에게 임대차보증금의 반환을 임대차기간 만료시로 유예하면서 폐점할 수 있는 기회를 제공하였음에도 원고 스스로의 판단에 의해 폐점하지 아니한 것으로 보이는 점 등 원심이 인정한 사실관계에서 알 수 있는 여러 사정들을 앞서 살핀 바에 보태어 보면, 이 사건 상가의 활성화 및 상권의 형성이 당초의 기대에 미치지 못하였다는 사정만으로 당초의 계약내용에 당사자가 구속되는 것이 신의칙상 현저히 부당하게 되었다고 볼 수도 없다. ☞ 상가임대인의 상가 활성화 의무 위반 내지 중대한 사정변경을 이유로 임대차계약 해지를 인정한 원심을 파기한 사례

원고들은 모두 이 사건 건물 중 일부 호실을 소유하고 있는 구분소유권자이고, 자주식 주차장은 기계식 주차장과 더불어 건물의 공용부분이라 할 것인데, 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하므로, 결국 공유자인 원고들은 공용부분인 자주식주차장을 용도에 따라 사용할 권리를 가지고, 피고가 주차 관리인을 둬 원고들의 출입과 사용 자체를 방해한 행위에 대한 배제 청구는 이유 있다. 또 피고는 1998년 2월 입주 당시부터 상가 입주자들과 아파트 입주자들 사이에 현재와 같이 구분 사용하기로 묵시적 합의가 있었고, 합의의 효력은 원래의 합의 당사자이거나 혹은 그 승계인인 원고들에게도 효력이 미치므로, 변경은 구분소유자들의 결의에 의해야지 구분소유자들의 개별 지분권으로 구할 것은 아니라고 주장한다. 그러나 피고가 묵시적 합의의 근거로 제시하는 사정들 즉, 소송 전까지 특별한 분쟁이 없었고, 상인들로 구성된 관리단이 성립된 2002년 중순 이래로 기계식 주차장만을 관리해 오면서 기계식 주차장이 허용하지 않는 대형 승용차에 대해서는 출입 통제해 온 점 등만으로는 묵시적 합의의 존재를 인정하기 부족하고 달리 인정할 증거가 없다. 또 피고는 자주식 주차장이 아파트 입주민들만을 위한 일부 공용부분라고 주장하나, 건축과 분양에 이르기까지 상가 수분양자들과 아파트 수분양자들을 위한 주차장으로 자주식 주차장과 기계식 주차장을 구분한 어떠한 자료도 없어 원래부터 건물의 주차장 전체가 상가와 아파트 소유자들 전체를 위한 공용부분이었고, 그 후 한동안 구분사용해 온 점, 별도의 전기 계량기로 관리되는 점, 건물 내에서 별도 출입구를 가지는 점 등으로는 자주식 주차장이 아파트 입주민들만을 위한 일부 공용부분으로 변경됐다고 인정하기 부족하고, 달리 인정할 증거가 없다.

동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려는 자는 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공해야 하고, 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지해 수령을 최고해야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것이며 단순히 이행의 준비태세를 갖추고 있는 것만으로는 안 된다. 이 사건 건물의 준공 및 상가에의 입점이 지체되자 원고들은 2006년 1월17일 피고 A에게 ‘1월23일에 잔금을 준비해 시행사를 방문하겠으니 1개월 이내에 입점할 수 있도록 해달라’는 내용으로 분양계획의 이행을 최고하면서 불이행시 분양계약을 해제하겠다는 의사표시를 했고 당시 원고들의 은행계좌에는 원고들의 분양잔금을 초과하는 금액이 예치돼 있었다. 그러나 은행계좌에 잔금을 초과하는 돈을 예치해 놓고 있다는 사실을 통보했다는 사정만으로는 잔금지급의 준비로 볼 수 있을 뿐, 잔금지급에 관해 적법하게 이행제공을 한 것이라고 볼 수 없고, 달리 원고들이 적법한 이행제공을 했음을 인정할만한 아무런 증거가 없으므로 각 분양계약이 적법하게 해제됐다는 원고들의 주장은 이유없다.

일반적으로 상가를 분양받은 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단 하에 결정될 성질의 것인 점, 상담내용은 연예인들이 상가가 입점한 건물에서 자주 공연을 할 것이므로 집객효과가 뛰어날 것이고, 피고는 상가의 임차를 원하는 사람이 나타날 경우 임대수익을 올릴 수 있도록 임대를 알선해 주겠다는 취지인 점, 원고와 피고 사이에 체결된 분양계약서에는 이 사건 상담내용이 기재되어 있지 아니한 점 등에 비추어 보면, 상담내용은 계약체결을 위한 교섭단계에서 상가의 분양을 용이하게 하기 위한 의도에서 이뤄진 청약의 유인에 불과해 분양계약의 내용으로 편입되었다고 보기 어렵다. 또 상품의 선전광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비춰 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 선전광고에 다소의 과장 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것인바(대법원 2001. 5.29.선고 99다55601, 55618 판결 등 참조), 상담내용은 상가분양을 촉진하기 위한 다소의 과장광고 등에 해당할 뿐이다.

상가건물임대차보호법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이므로, 사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다. 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없고, 상가건물임대차에 관한 각 법령 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다.

상가임대차보호법 제10조1항 제7호의 갱신거절사유의 해석과 관련하여 건물이 노후되거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하기 위해 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부에 관하여, ①상가건물임차인의 법적 지위를 보호하는 것도 중요하나, 임대인의 동의가 없어도 임차인의 갱신요구만으로 임대차가 갱신되도록하는 것은 사법의 대원칙인 계약자유의 원칙을 제한하는 것이므로 원칙적으로 법령에 명시적으로 규정된 경우에만 가능한 점 ②법 제10조1항 제7호는 “철거하거나 재건축하기 위해”라고만 규정할 뿐 철거나 재건축의 구체적 사유를 규정하고 있지 아니한 점 ③법 제10조1항은 본문에서 “임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다”고 규정하면서 단서에서 “다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있으므로 단서에 규정되지 않은 사유라고 하더라도 정당한 사유가 있다고 판단되는 경우에는 본문의 규정에 의하여 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 것으로 해석되는 점 등에 비춰보면, 비록 건물이 노후되거나 안전에 문제가 있는 경우가 아니더라도 임대인은 건물을 철거하거나 재건축하기 위하여 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 해석함이 상당하다.