분양 받은 점포 안에 기둥이 존재한다는 사실만으로는 점포 가치가 현저히 떨어졌다고 단정할 수 없다는 판결이 나왔다. 특히 분양계약서 등에 기둥에 대한 언급이 있었다면 분양자 측에 배상책임을 물을 수 없다고 법원은 판단했다. 서울중앙지법 민사27부(재판장 김우정 부장판사)는 A씨 등 5명이 신탁업체인 한국자산신탁과 부동산 시행사인 B사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2020가합557946)에서 최근 원고패소 판결했다. A씨 등은 2017년 경기도 오산시에 있는 지상 15층, 지하 5층 규모의 신축 주상복합 건물 내 점포를 각각 분양 받았다. 이 건물은 한국자산신탁과 B사가 차입형 토지신탁계약을 맺고 신축해 분양했다. 그런데 A씨 등은 "분양받은 점포들 내부에 설치된 기둥 때문에 공간 이용에 상당한 제약이 있고, 점포를 임대하기 어렵거나 임대하더라도 적정 차임 등을 받을 수 없다"며 한국자산신탁 등을 상대로 소송을 냈다. A씨 등이 주장하고 있는 기둥의 면적은 점포별로 전용면적의 약 2.35~6.75%를 차지한다. 재판부는 "건물이 지상 15층, 지하 5층 규모로 이뤄진 것이어서 상층부의 하중을 지탱할 수 있도록 점포 외부나 내부에 기둥이 존재할 수 밖에 없다는 것은 일반적 거래관념상 당연히 예상되는 사정"이라며 "실제 건물의 층별 평면도를 보더라도 이 사건 점포들 뿐만 아니라 다수의 점포 내부에 기둥이 존재하고 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 원고패소 판결 이어 "분양계약상 '타입이나 호실에 따라 내외부 창호와 붙박이장 등의 크기와 구성·형태, 기둥의 유무와 크기 등이 달라질 수 있다'고 나와 있고, A씨 등은 계약서 하단에 자필로 '확인함'이라고 기재했다"면서 "A씨 등은 이 문구가 '합리적 근거 없이 한국자산신탁 등의 설명의무를 면제하고, 위험을 수분양자들에게 전가하는 내용'이라며 약관의 규제에 관한 법률 위반을 주장하지만, 그 문구는 고객에게 '건물 내 기둥이 위치할 수 있다'는 등의 사정을 환기시켜 신중하게 계약 체결을 유도하는 내용으로서, 일반적으로 분양계약서에 기재되는 내용"이라고 설명했다. 그러면서 "기둥의 존재 여부가 상가건물의 활용과 타인에 대한 임대 상황에 영향을 미치지 않는다고 할 수는 없지만, 그 밖에도 상가와 대중교통과의 접근도, 유동인구, 상가 내 입점 상황 등 다양하고 복잡한 요인이 상가건물의 활용과 임대 상황에 영향을 미친다"며 "A씨 등이 점포 임대 등에 어려움을 겪고 있다고 해서 기둥때문에 점포의 활용가치가 현저히 떨어졌다고 단정하기는 어렵다"고 판시했다.

법인에 자금이 무상제공된 경우 실제 주주가 무상제공된 자금으로 얻은 이익이 얼마인지와 상관 없이 주주가 이익을 얻은 것이라고 간주해 증여세를 부과하도록 한 상속세 및 증여세법 시행령 규정은 무효라는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 대법원 전원합의체(주심 이흥구 대법관)는 9일 A씨와 B씨가 서울 성북·서초 세무서장을 상대로 낸 증여세 부과처분 취소소송(2019두35695)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 형제인 A씨와 B씨는 부동산임대업을 하는 법인 두 곳의 주식을 각각 45%, 25%씩 갖고 있었다. 두 법인의 주식은 이들 형제와 부모가 모두 소유하고 있었다. 서울국세청은 2016년 증여세 조사 과정에서 두 사람의 부친이 2014년과 2015년에 두 회사에 무상으로 각각 190억여원과 132억여원을 대여한 것을 확인했다. 세무당국은 주주인 A씨와 B씨가 특정법인과의 거래를 통해 이익을 증여받았다고 보고 A씨와 B씨에게 각각 5억6800여만원, 5억6100여만원의 증여세를 부과했다. 2015년 12월 이전에는 상증세법 제41조에 지배주주와 그 친족이 지배하는 영리법인의 주주 등의 특수관계인이 특정법인과 재산이나 용역을 무상으로 제공하는 거래을 해 특정법인 주주 등이 이익을 얻은 경우 그 이익에 상당하는 금액을 특정법인의 주주 등의 증여재산가액으로 본다고 규정돼 있었다. 이익 계산 방법은 상증세법 시행령에 위임했는데 A씨 등에게 적용된 시행령 규정은 개정을 거쳐 2014년 2월 시행됐다. A씨 등은 세무당국의 증여세 부과처분이 위법하다며 소송을 제기했다. 1심은 2014년 개정 상증세법 시행령 규정이 무효라고 판단하면서 시행령이 마련되기 전인 2014년 귀속 증여세를 부과할 때 이 규정을 소급적용한 것은 위법하다고 봤다. 다만 2015년도 귀속 증여세 부과처분은 시행령이 무효라고 곧바로 위법하다고 볼 수 없다면서 상증세법상 보충적 평가방법으로 산정한 A씨 등의 주식가치 증가분을 증여재산가액으로 볼 수 있다고 판단했다. 그러나 2심은 "2015년도 귀속 증여세 부과처분은 시행령이 무효인 이상 주식가치 증가분 산정방법은 공백 상태"라며 "조세법률주의 원칙에 따라 증여세를 과세할 수 없다"면서 과세당국의 증여세 부과처분이 전부 위법하다고 판시했다. 대법원 전원합의체도 이같은 원심을 확정했다. 재판부는 "2014년 개정 상증세법 시행령 조항은 모법인 2014년 개정 상증세법 조항의 규정 취지에 반할 뿐만 아니라 그 위임 범위를 벗어난 것으로서 무효"라며 "상증세법 규정은 재산의 무상제공 등 특정법인과 거래를 통해 특정법인의 주주 등이 이익을 얻었음을 전제로, 그 이익, 즉 주주 등이 보유한 특정법인 주식 등의 가액 증가분의 정당한 계산방법에 관한 사항만을 대통령령에 위임한 규정"이라고 밝혔다. 이어 "그러나 시행령 조항이 특정법인에 대한 재산의 무상제공거래 등이 있으면 그 자체로 주주 등이 이익을 얻은 것으로 간주해 주주 등이 실제로 얻은 이익의 유무나 많고 적음과 무관하게 증여세 납세의무를 부담하도록 정하고 있는 것은 2014년 개정 전 상증세법 시행령 조항과 동일하다"며 "시행령은 모법인 2014년 개정 상증세법의 규정 취지에 반할 뿐만 아니라 그 위임범위를 벗어나 조세법률주의 원칙에 따라 마땅히 국회가 법률로 정해야할 사항인 과세요건을 창설한 것으로 무효"라고 판시했다. 대법원 관계자는 "2014년 개정 상증세법 시행령은 모법의 취지에 반하고 위임범위를 벗어나 여전히 무효라고 판단하고, 해당 조항이 무효인 이상 상증세법 제41조 1항의 '대통령령으로 정하는 이익'인 특정법인의 주주 등이 보유한 특정법인 주식 등의 가액 증가분 산정방법은 대통령령에 구체적으로 정함이 없는 공백상태가 되어 조세법률주의 원칙에 따라 증여세를 과세할 수 없다는 취지를 선언한 판결"이라고 설명했다.

지난해 4·15 국회의원 총선 당시 이낙연 전 더불어민주당 대표의 선거 사무실 복합기 임대료를 대납한 혐의 등으로 기소된 브로커들에게 1심에서 벌금형이 선고됐다. 서울중앙지법 형사4단독 신혁재 부장판사는 3일 정치자금법 위반 혐의로 기소된 신모씨에게 벌금 600만원을, 김모씨에게 벌금 400만원을 각각 선고했다(2021고단2438). 다만 함께 기소된 박모씨에게는 무죄가 선고됐다. 신씨 등은 이 전 대표의 측근이자 더불어민주당 당대표실 부실장이던 이모씨가 선거 사무실을 마련하는 과정에서 임대차 보증금 명목으로 약 1000만원을 건네고, 사무실 운영에 필요한 1000여만원 상당의 사무기기를 지원한 혐의를 받는다. 이들은 아울러 지난해 4·15 총선을 앞두고 이 전 대표의 종로구 선거사무소로 옮겨진 복합기에 대한 160여만원 상당의 임대료를 대납한 혐의도 받는다. 특히, 신씨와 김씨는 옵티머스의 핵심 로비스트로 불리며 지난 5월 김재현 옵티머스자산운용 대표로부터 정·관계 로비 명목으로 10억원을 편취한 혐의 등으로 기소된 별도의 1심 재판에서 각각 징역 4년과 3년 6개월을 선고 받기도 했다. 재판부는 "법원이 적법하게 조사한 증거에 따르면 신씨와 김씨에 대한 공소사실이 모두 증명된다"면서 "이 사건 범행으로 정치자금법의 취지를 훼손해 그 죄책이 결코 가볍다고 할 수 없다"며 양형이유를 설명했다. 다만, 사무실을 마련하는 과정에서 1700여만원의 보증금 등을 지원한 혐의로 기소된 박씨에 대해서는 "관련자들의 진술 신빙성이 떨어져 공소사실이 합리적 의심 없이 증명됐다고 보기 힘들다"며 무죄를 선고했다. 한편 당대표실 부실장이던 이씨는 2020년 12월 이 사건과 관련해 선거관리위원회로부터 고발돼 서울중앙지검 경제범죄형사부에서 피고발인 신분으로 조사를 받았다. 하지만 이씨는 조사 당일 저녁께 실종돼 다음 날 서울중앙지법 청사 인근 건물에서 숨진 채 발견됐다. 당시 사건을 수사한 서초경찰서는 "현장감식 결과 타살 혐의점은 없다"고 밝히며 내사를 종결했고, 검찰도 사망한 이씨에 대해 '공소권 없음'으로 처분했다.

개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결했더라도 세입자의 임대차 갱신요구를 거절할 수 없다는 항소심 판결이 나왔다. 이 경우에는 세입자의 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단한 1심을 뒤집은 것이다. 서울중앙지법 민사3-3부(주채광·석준협·권양희 부장판사)는 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨 등을 상대로 낸 건물인도청구소송(2021나22762)에서 최근 원고일부승소 판결했던 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. A씨 부부는 지난해 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 C씨로부터 13억5000만원에 매수하는 계약을 맺고 매매대금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사이 임차인의 계약갱신요구권을 보장하는 개정 주택임대차보호법이 시행됐다. 한편 2019년 4월부터 2년간 이 아파트를 임차했던 B씨는 새 집주인인 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기에 앞서 C씨를 상대로 개정 주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 주장했다. C씨는 매매계약 체결을 이유로 이를 거절했다. A씨 부부는 이후 "C씨가 이미 B씨의 계약갱신 요구를 거절했는데, 이는 개정 법률상 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당해 정당하므로 B씨는 임대차계약 기간 종료 시 아파트를 인도하라"며 B씨 등을 상대로 소송을 냈다. 개정 주택임대차보호법은 제6조의3에서 임차인의 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장해 안정적 주거권을 강화하기 위해 계약갱신요구권을 도입했다. 다만 임대인이 갱신요구를 정당하게 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인과 임차인 사이의 형평을 도모했는데, 같은 조 1항 8호는 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하는 경우'를, 9호는 '그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'를 규정하고 있다. 세입자가 새 집주인이 소유권이전등기 하기 전 前주인에 갱신요구권 행사 前주인이 거절할 정당한 사유 존재하지 않아 임대차계약은 적법하게 갱신 재판부는 "A씨 부부는 B씨가 임대차계약에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 않아 자신들이 실제 거주하려는 이유로 해당 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '임대인의 지위'에 있지 않았다"며 "임대인인 C씨는 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 아파트에 '실제 거주'할 예정이 아니므로 매수인의 지위에 있던 A씨 부부나 임대인 C씨는 모두 주택임대차보호법 제6조의3 1항 8호에 따라 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "개정 주택임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서 예외적으로 임대인의 계약갱신 거절 사유를 한정적으로 열거하고 있다"며 "관련 규정의 내용과 체계, 부칙 등에 비춰 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 '임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우'를 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호의 사유에 해당한다고 보는 것은 예외적으로 열거된 갱신거절 사유를 해석론을 통해 새로 추가하는 결과가 돼 받아들이기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 '임대인'만을 기준으로 봄이 상당하다"며 "임차인 B씨는 A씨 부부가 소유권이전등기를 마치기 전에 임대인 C씨에게 계약갱신요구권을 행사했고, 당시 임대인 C씨에게는 이를 거절할 정당한 사유가 존재하지 않았으므로 이 사건 임대차계약은 적법하게 갱신됐다"고 판시했다. 앞서 1심은 임차인의 계약갱신요구권을 도입한 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 받았다면 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단했다. 1심 재판부는 지난 5월 "A씨 부부는 개정 주택임대차보호법이 시행되기 전에 실제 거주 목적으로 이 아파트에 관한 매매계약을 체결하고 계약금도 지급해 B씨의 임대차 계약기간이 종료되면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것으로 보이고, 그러한 믿음에 어떠한 잘못도 없다"며 "만약 A씨 등이 B씨가 계약갱신요구권을 행사한 2020년 10월 이전에 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 C씨로부터 임대인의 지위를 승계해 적법하게 계약갱신요구를 거절할 수 있었을 것"이라고 밝혔다. 그러면서 "매매계약 체결 당시 임차인의 계약갱신요구권이 실행되기 전에 소유권이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 B씨의 요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다"며 "C씨가 개정 법률 시행 이전에 실제 거주예정인 A씨 부부에게 아파트를 매도했다는 것을 이유로 B씨의 계약갱신요구를 거절한 것은 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호 중 '그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우'에 해당한다"고 판시했다.

개정 상가임대차법 시행 이후 임대차계약을 갱신했다면 계약기간을 개정법 이전으로 소급하기로 했더라도 개정법에 따른 10년의 계약갱신요구권이 보장된다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 서울고속버스터미널이 터미널 상가임차인 A씨를 상대로 낸 건물인도청구소송(2020가단5188225)에서 최근 원고패소 판결했다. 서울고속버스터미널 측은 2014년 8월 서초구 반포동에 있는 터미널 상가 지하 1층의 한 점포를 A씨에게 1년간 임대하는 계약을 맺은 이후 A씨와 별도의 갱신계약서 작성 없이 매년 계약을 갱신해왔다. 그러다 터미널 측은 2018년 8월 A씨에게 점포 보증금을 높이고, 정액제로 받던 월세를 수수료 방식으로 바꾸는 조건의 임대차계약 체결을 요구했다. A씨는 요구를 받아들여 두 달 뒤인 10월 26일 새로운 임대차계약을 체결했다. 상가임차인의 갱신요구권을 5년에서 10년으로 늘린 개정 상가건물 임대차보호법이 열흘 전인 같은해 10월 16일부터 시행됐지만, 양측이 체결한 새로운 임대차계약의 계약기간은 개정법 시행 이전인 2018년 8월로 시점을 소급하고 이로부터 1년 간인 2019년 7월까지로 정했다. 이후 임대차 기간만료를 앞두고 한 차례 계약갱신 거절을 통보한 터미널 측은 A씨와 협의해 기간만료 이후에도 줄곧 임대차계약을 유지하던 중 A씨가 터미널 측이 제시한 점포이전 계획에 협조하지 않자 2020년 6월 임대차계약 만료를 이유로 상가 인도를 촉구하는 내용증명을 보냈다. 하지만 A씨가 항의하며 개정 상가임대차법에서 보장하는 10년간 영업지속 의사를 표시하자 터미널 측은 소송을 냈다. 김 판사는 "개정 상가임대차법 시행 이후 갱신되는 임대차에는 개정법 시행 전에 인정되던 계약갱신 사유에 따라 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의한 경우는 물론, 당사자의 합의에 의해 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 경우도 포함된다"며 "터미널 측과 A씨가 2018년 맺은 임대차계약에는 '완전합의'라는 제목으로 '본건 계약과 다른 사전합의는 모두 폐기된다'고 정해 변경된 임대조건의 적용시점을 2018년 8월로 소급한다고 돼 있지만, 그렇다고해서 이 계약을 그때부터 이뤄진 갱신약정이라고 볼 수는 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약 특약사항은 계약종료 때 무단점용료를 임대료의 2배 등으로 규정하고 있다"며 "터미널 측은 2019년 7월이 지난 이후에도 2018년도 임대차계약으로 산정된 임대료와 관리비를 받아갔을 뿐 A씨에게 무단점용료를 부과하지 않았다"고 설명했다. 그러면서 "1년 단위로 묵시적으로 갱신돼 온 임대차계약은 2018년 7월 묵시적으로 갱신됐다가 개정 상가임대차법 시행 이후로 2018년도 임대차계약서 작성을 통해 다시 갱신돼 개정법 제10조 2항이 적용되는 경우"라며 "A씨의 계약갱신요구권 행사에 의해 적법하게 계약이 갱신된 만큼 터미널 측의 건물인도 청구는 이유 없다"고 판시했다.

임대인이 임대차계약에서 특약사항으로 보장한 바닥 난방공사 대신 카펫 설치 등 다른 선택지를 제안하고, 임차인이 '바닥 공사는 안되는 것이냐'고 묻는 문자에 즉시 답하지 않았다고 하더라도 이를 곧바로 이행거절의 의사표시로 단정할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 계약금 반환 등 청구소송(2018다214210)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. A씨는 2016년 3월 말 B씨로부터 같은 해 4월 22일부터 2년간 오피스텔을 임차하는 계약을 체결하고 B씨에게 계약금 2000만원을 줬다. 이들은 임대차계약을 체결하면서 '현재 난방방식은 바닥 난방이 아닌 천정 히팅 방식인데, A씨가 바닥 난방을 원하므로, B씨는 계약 후 바닥(지역열병합방식) 난방공사를 잔금일 전까지 완료해 입주에 지장이 없도록 해야 한다'는 특약사항을 넣었다. 그런데 B씨는 A씨에게 4월 5일과 6일 전화를 걸어 바닥 난방공사의 위법성과 어려움을 설명하면서 대신 카펫을 설치하거나 전기판넬 공사로 대신하자고 설득했다. A씨는 6일 '최종적으로 바닥공사는 카펫과 전기판넬 아니면 공사 안 되는 거죠?'라는 확인 문자를 보내고 B씨의 답장이 없자 같은 날 B씨에게 임대차계약을 해제한다는 내용증명을 보냈다. A씨는 이후 B씨를 상대로 계약금 등의 반환을 요구하는 소송을 냈다. 이 사건에서는 이행거절의 요건이 쟁점이 됐다. 민법 제544조는 '당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다'고 규정하고 있다. 대법원은 B씨가 A씨에게 다른 대안을 제안하거나 문자에 바로 답하지 않았다고 해서 이를 곧바로 바닥 난방공사에 대한 이행거절의 의사표시로 볼 수는 없다고 판단했다. 결국 A씨의 계약해제가 인정되지 않는다는 취지다. 재판부는 "B씨가 바닥 공사 대신 다른 제안을 하기는 했지만 이를 선택하지 않더라도 바닥 난방공사를 거부하겠다는 의사를 직접 표현하지는 않았다"며 "A씨가 문자를 보내고 해제 통보하기 전까지 짧은 시간 동안 B씨가 즉시 답변을 못할 불가피한 사정이 있을 수도 있고, A씨에게 즉시 답변할 의무가 있는 것도 아니기 때문에 B씨가 이행거절의 의사를 표시한 것으로 단정할 수 없다"고 밝혔다. 이어 "계약상 채무자가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했는지는 계약 이행에 관한 당사자의 행동과 계약 전후의 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴 판단해야 한다"며 "명시적으로 이행거절의사를 표명하는 경우 외에 계약 당시 또는 그 후의 여러 사정을 종합해 묵시적 이행거절의사를 인정하기 위해서는 그 거절의사가 정황상 분명하게 인정돼야 한다"고 설명했다. 앞서 1,2심은 "관련 건축 법령은 해당 오피스텔에 온돌·온수온돌, 전열기를 사용한 바닥 난방을 금지하고 있어 B씨가 A씨에게 다른 방식을 요구했고, 임대차계약 중개자 역시 A씨에게 다른 방법을 생각하자고 이야기했으며, B씨는 A씨의 문자에 아무런 답장도 하지 않았다"면서 "A씨의 계약해제 통보 후 B씨가 바닥 난방공사를 진행한 것은 계약이 이미 해제된 이후의 사정에 불과하다"며 A씨의 손을 들어줬다.

이혼소송에서 배우자에게 재산분할로 임대수익 분배 약정에 따른 임대수익금 지급을 주장했지만 배척된 뒤 판결이 확정됐더라도, 별도의 민사소송을 통해 해당 임대수익금의 지급을 청구할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 이혼소송에서의 재산분할청구는 민사청구가 아니기 때문에 앞선 이혼소송 판결의 기판력이 민사소송에는 미치지 않는다는 취지다. 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 소유권이전등기 등 청구소송(2018다243089)에서 사실상 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. A씨와 B씨는 2004년 8월 결혼했다. 이후 A씨는 2013년 12월 B씨를 상대로 이혼 및 재산분할 소송을 냈고, 이듬해 B씨도 같은 내용의 맞소송(반소)을 냈다. A씨는 재판과정에서 자신의 어머니로부터 증여받은 상가들에서 2010년 3월 이후 발생한 임대수익을 A씨 80%, B씨 20%의 비율로 분배하기로 약정했으므로, B씨가 미정산 임대수익 2억4000만원을 지급할 의무가 있다고 주장했다. A씨는 또 이혼소송 계속 중인 2014년 12월 B씨를 상대로 해당 약정을 근거로 한 임대수익 2억2400만원의 지급을 구하는 별도의 민사소송인 소유권이전등기 등 청구소송을 냈다. 이혼소송 1심 재판부는 2015년 9월 A씨와 B씨의 이혼 청구와 재산분할 청구 등을 인용하는 판결을 선고했다. 다만 A씨가 주장한 임대수익 분배 약정 부분은 증거가 없다고 보고 분할대상 재산에 포함시키지 않았다. A씨는 항소했지만, 항소심도 받아들이지 않았고, 양측이 상고하지 않아 이 판결은 그대로 확정됐다. A씨는 이혼소송이 확정된 후인 2016년 10월 소유권이전등기 등 청구소송의 청구취지 및 청구원인 변경 신청서를 제출했다. A씨는 임대수익 분배 약정과 관련해, 주위적으로는 이혼소송에서와 같이 A씨 80%, B씨 20%로 분배하기로 하는 약정이 있었다는 주장을 유지했지만, 예비적으로 A씨 '3분의 2', B씨 '3분의 1'로 분배하기로 하는 약정이 있었다는 주장을 추가해, B씨에게 미정산 임대수익 지급 의무 등이 있다고 주장했다. 이혼소송 판결의 기판력, 민사소송에는 미치지 않아 이 사건 1심 재판부는 A씨의 주장을 일부 받아들여 "B씨는 A씨에게 1억5000만원을 지급하라"고 원고일부승소 판결했다. 그러나 2심은 이를 뒤집고 사실상 A씨에게 패소판결했다. 2심은 "A씨와 B씨의 이혼소송 1심 판결은 A씨가 주장하는 바와 같이 8대 2의 비율로 임대수익을 분배하는 약정이 있었다고 인정하기 어렵다는 이유로 A씨의 주장을 받아들이지 않았다"며 "이러한 판결이 A씨의 재산분할청구를 일부 기각하는 것이라고 할지라도, 실질에 있어서는 약정에 기한 일반적인 민사청구를 기각하는 것과 차이를 두기 어렵다"고 밝혔다. 그러면서 "A씨가 B씨에게 임대수익 지급을 구하는 부분은 이전 소송의 확정판결에서 기각된 청구와 동일한 청구로서 앞선 확정판결의 기판력에 따라 이 사건에서도 기각돼야 한다"며 B씨의 손을 들어줬다. 다만 "B씨는 A씨가 임대수익과 관련해 이미 지급한 세금 474만원을 지급하라"고 판시했다. 대법원은 다시 이를 뒤집었다. 재판부는 "재산분할청구는 당사자 사이에 협의가 이뤄지지 않거나 협의할 수 없는 때 비로소 할 수 있으므로, 이미 이뤄진 재산분할에 관한 약정의 이행을 구하는 민사청구와는 구별된다"며 "당사자가 재산분할청구 사건에서 금전의 지급을 구하는 청구를 하는 경우 그 청구가 재산분할청구인지 아니면 이와 별개의 민사청구인지 여부는 당해 사건에서의 청구원인과 당사자의 주장 취지, 청구에 대한 법원의 판단 및 이를 전후한 사건의 경과 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 이혼 등 소송에서 재산분할청구를 하면서 그 청구원인으로 상가에 관한 임대수익 분배 약정을 포함해 주장했고, 법원도 이 주장을 분할대상 재산 및 가액에 관한 부분에서 판단했음을 알 수 있을 뿐"이라며 "A씨가 재산분할청구와 별도로 부당이득반환청구를 병합해 제기했다거나, 법원이 A씨의 주장을 민사청구로 판단해 기각했다고 볼 수 없다"면서 "따라서 이혼 등 소송 확정판결의 기판력이 민사청구인 이 사건 부당이득반환청구에 미친다고 할 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "그런데도 원심은 이혼 등 소송 확정판결에서 A씨의 상가에 관한 임대수익 분배 약정과 관련한 청구를 민사청구로 판단했다는 전제 하에, 이혼 등 소송 확정판결의 기판력이 이 사건에도 미친다고 보아 A씨의 청구를 받아들이지 않았다"며 "이는 재산분할청구와 민사청구의 준별 및 확정판결의 기판력 등에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.

임대차계약 종료 때 임차인이 부담하는 부동산 원상회복의무에 통상의 손모(損耗)는 포함되지 않는다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사19부(재판장 이민수 부장판사)는 A씨가 문구류 제조업체인 모닝글로리를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가합4453)에서 최근 "모닝글로리는 4500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A씨는 2006년 3월 경기도 평택시의 공장용지와 건물 등을 모닝글로리에 임대했다. 임대차 계약서에는 임대기간을 시설물에 대한 보수작업과 이전이 완료된 시점으로부터 5년으로 하고, 기간연장과 임대차 물건에 대한 임차인의 수선 의무, 계약 종료시의 원상복구 의무 등이 포함됐다. 모닝글로리는 6억여원을 들여 수리를 한 다음 건물 등을 사용했고, 2015년 임대차계약 종료를 통보하고 건물에서 퇴거했다. A씨는 "모닝글로리는 임대차계약 규정에 따라 2006년 수리를 완료한 상태로 건물을 원상회복할 의무가 있다"며 "창고 건물 바닥 및 기둥 파손 등 10개 항목에 대한 원상회복비용 1억5000여만원을 지급하라"고 소송을 냈다. 재판부는 "임차인이 통상적인 사용을 한 뒤 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 '통상의 손모'는 임차목적물을 사용하는 것을 목적으로 하는 임대차계약의 본질상 당연하게 예정돼 있는 것"이라며 "이에 관해 임차인에게 귀책사유가 있다고 할 수 없고, 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 이러한 하자에 관해 감가상각을 고려하지 않은 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 통상적으로 임대인에게 귀속돼야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 돼 부당하므로, 통상의 손모로 인한 부분에 대해서까지 임차인에게 원상회복의무가 있다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "감정 결과에 따르면 철거비용과 모닝글로리가 2006년 건물 수리를 완료한 상태에서 경과연수를 반영한 잔존가치는 총 4500여만원"이라며 "A씨는 임대차계약에 따라 '이 사건 건물 내의 설비 등'에 관한 통상의 수선의무를 면제받았을 뿐 '이 사건 건물 자체'에 관한 수선의무를 면제받지는 않았으므로, 임대차계약 존속 중에는 건물에 관해 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담하고, 계약 종료 후에는 이 건물을 자신의 책임 아래 유지·관리해야 한다"고 설명했다. 그러면서 "통상의 손모로 인한 부분은 수선의무 등을 부담하는 A씨가 감수해야 할 부분이므로 모닝글로리에 원상회복의무가 있다고 보기 어렵다"며 "감정인이 인정한 4500여만원이 통상의 손모로 인한 부분을 제외한 원상회복비용에 부합한다"고 판시했다.

법원이 소송 계속 중에 일방 당사자에 대한 회생절차 개시결정 사실을 알았는데도 관리인으로 소송수계가 이뤄지지 않은 상태로 소송절차를 진행한 뒤 선고를 했다면 이는 절차상 하자로 다시 재판을 해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별3부(주심 이동원 대법관)는 부동산임대회사인 I사의 소송수계인 A씨가 세종특별자치시장을 상대로 낸 취득세 등 부과처분 취소소송(2020두58137)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 세종시는 I사에 "2014년 10월 취득한 아파트 587세대는 취득세 감면 대상에 해당하지 않는다"며 "종전에 감면받았던 취득세 등을 납부하라"는 과세처분을 내렸다. 이에 불복한 I사는 2019년 9월 세종시를 상대로 취득세 8억8000만원, 지방교육세 7300만원 부과처분을 취소하라며 소송을 냈다. 대리인에 의해 적법하게 대리되지 않은 경우 같아 1심은 세종시의 손을 들어줬고 I사는 항소했다. 그런데 항소심 재판이 진행되던 중 I사는 법원으로부터 회생절차 개시결정을 받았다. 항소심 재판부는 이 사실을 확인했지만, I사에서 관리인인 A씨로 소송수계가 이뤄지지 않은 상태에서 소송절차를 계속 진행했다. 이어 지난해 11월 원고패소 판결을 내렸다. 이에 A씨는 "회생절차 개시결정이 있는 때에는 채무자의 재산에 관한 소송절차는 중단된다"며 상고했다. 대법원은 "소송 계속 중 일방 당사자에 대해 회생절차 개시결정이 있었음에도 법원이 그 관리인의 소송수계가 이뤄지지 않은 상태 그대로 소송절차를 진행해 판결을 선고했다면, 그 판결은 일방 당사자의 회생절차 개시결정으로 소송절차를 수계할 관리인이 법률상 소송행위를 할 수 없는 상태에서 심리돼 선고된 것"이라며 "여기에는 마치 대리인에 의해 적법하게 대리되지 않았던 경우와 마찬가지의 위법이 있다"고 밝혔다. “재판 다시 하라” 원심파기 이어 "I사에 대한 세종시의 취득세 등 징수권은 회생절차 개시결정 전에 성립한 것으로 그 취득세 등 부과 및 액수를 다투는 이 사건 소송은 채무자회생법 제59조 1항의 '채무자의 재산에 관한 소송'에 해당하므로 I사에 대한 회생절차 개시결정으로 중단되었다고 봐야 한다"고 설명했다. 그러면서 "그런데도 원심은 소송수계가 이뤄지지 않은 상태에서 그대로 소송절차를 진행해 판결을 선고했으므로, 여기에는 대리인에 의해 적법하게 대리되지 않았던 경우와 마찬가지의 잘못이 있다"고 판시했다.

코로나19 팬데믹 여파로 가게 매출이 90%이상 급감했다면 사정변경 원칙을 적용, 상가 임차인이 임대인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있다는 첫 판결이 나왔다. 전염병 확산으로 매출에 큰 타격을 받은 상인들이 임대차계약을 해지하거나 임대료 감액 청구 등을 통해 월세 부담에서 벗어나는 데 도움을 줄 것으로 보인다. 2011년부터 악세사리 도·소매 프랜차이즈 사업을 해오던 A사는 2019년 5월 B사로부터 서울 명동에 있는 상가건물 1층 점포(20평 규모)를 임대해 직영점을 운영했다. 임대기간 3년에 보증금 2억3000만원, 월세 2200만원을 주는 조건이었다. 손님들은 한국을 찾은 외국인들이 많았는데, 지난해 코로나19가 확산하면서 매출이 급감했다. 팬데믹 이전인 2019년 7월부터 같은해 12월까지 5700여만원~8900여만원에 이르던 월 매출이 2020년 1월 3000만원대로, 한달 뒤인 2월에는 2000만원대로 추락하더니 같은해 3~5월에는 100~200만원대로 곤두박질쳤다. 결국 A사는 지난해 5월 중순 점포를 휴점했다. A사는 더 이상 가게 운영이 어렵다고 보고, 지난해 6월 임대인인 B사에 내용증명우편을 3차례 보내 '코로나19 사태라는 불가항력적인 외부사유가 발생해 임대차계약 제13조 4항에 따라 2020년 7월 2일자로 임대차계약을 해지하겠다'고 통보했다. 양사가 체결한 임대차계약서 제13조 4항에는 '당사자 중 일방이 법령의 개폐, 도시계획, 화재, 홍수, 폭동 등 불가항력적인 사유로 90일 영업을 계속할 수 없을 경우, 상대방에 대해 30일 전에 서면통지를 한 후 본 계약을 해제 또는 해지할 수 있다'는 내용이 들어있었다. 하지만 B사는 "홍수나 태풍, 화재 등 천재지변으로 건물이 망가진 게 아니라 영업장에서 영업을 하는 데 지장이 없는 상태"라며 "코로나19는 임대차계약서 제13조 4항에서 정한 사유에 해당하지 않는다"며 거부했다. 임대차계약 13조 4항 “불가항력적인 사유 해당” 이에 A사는 "임대차계약이 1차 해지통보서의 수령일로부터 30일이 경과한 2020년 7월 4일자로 해지되었음을 확인해달라"며 B사를 상대로 법원에 소송을 냈다. A사는 "설령 임대차계약 해지가 인정되지 않더라도 코로나19 여파로 매출이 90% 이상 급감한 것은 민법 제628조와 상가건물임대차보호법 제11조가 규정하고 있는 '경제사정의 변동으로 인하여 차임이 상당하지 아니하게 된 때'에 해당한다"며 "차임감액청구 의사표시가 B사에 송달된 날의 다음날인 2020년 10월 8일부터는 종전 임대료보다 90% 감액된 월 220만원으로 인하돼야 한다"고 주장했다. 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 A사(소송대리인 법무법인 인화 김민주·한정현 변호사)가 B사를 상대로 낸 임대차보증금소송(2020가단5261441)에서 최근 "양측이 2019년 5월 체결한 임대차계약은 2020년 7월 4자로 해지됐음을 확인한다"며 원고승소 판결했다. 김 판사는 "사정변경을 이유로 한 계약해제 또는 계약해지는 물론 민법 제628조 또는 상가건물임대차보호법 제11조에서 규정하고 있는 차임증감청구권은 민법의 일반원칙인 계약준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있도록 해 주는 것"이라며 "이는 구체적 타당성을 위해 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있다"고 밝혔다. 이어 "따라서 사정변경을 이유로 한 계약해제·해지 또는 차임증감청구권은 △계약 성립의 기초가 된 객관적 사정이 현저히 변경되고 △당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견하지 않았고 예견할 수도 없었으며 △그 사정변경이 계약의 구속력에서 벗어나고자 하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 △당초의 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 공평의 원칙에 현저히 반하는 부당한 결과가 생기거나 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에, 비로소 계약준수 원칙의 예외로서 인정된다"고 설명했다. 서울중앙지법, ‘사정변경 원칙’ 적용… 임차인 승소판결 김 판사는 "(이 사건에서 보면) A사가 임차한 점포는 명동에 위치한 매장으로 외국인 관광객을 통한 매출이 대부분을 차지하는 곳인데, 코로나19로 외국인들의 입국이 제한되고 모든 해외입국자들에게 2주간 격리를 의무화하는 정책이 시행되면서 해외여행객의 국내 입국자 수가 99% 이상 감소했다"며 "코로나19 사태가 전 세계적으로 확산, 장기화됨에 따라 매출이 90% 이상 감소해 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 됐다"고 지적했다. 이어 "코로나19가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원고(A사)와 피고(B사)는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었다"며 "그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련해 원고(A사)에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없다"고 했다. 그러면서 "코로나19 사태로 외국인 관광객의 입국이 제한되면서 점포의 매출이 90% 이상 감소한 것은 임대차계약 제13조 4항에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'에 해당한다"며 "설령 이러한 계약해지 조항이 없다고 하더라도 그러한 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생했고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다"고 판시했다. 권영준(51·사법연수원 25기) 서울대 로스쿨 교수는 "그동안 사정변경 원칙에 따른 해지를 거의 인정하지 않는 추세였는데, 이번 판결은 코로나19로 생긴 여러 사정변경으로 인해 계약해지를 인정한 하급심 판단"이라며 "이러한 경우도 인정되지 않는다면 사정변경 원칙에 의한 계약해지는 무의미한 것"이라고 말했다. 법 개정 하지 않고도 피해 입은 상인 구제 길 열어 특히 이번 판결은 법을 개정하지 않고도 코로나19로 영업에 피해를 입은 상인들을 구제할 수 있는 길을 열었다는 점에서 의미가 있다. 법무부는 지난달 24일 코로나19로 3개월 이상 집합금지 또는 집합제한 조치를 받고 폐업한 상가임차인에게 사정변경에 의한 계약 해지권을 인정하는 내용의 상가건물 임대차보호법 개정안을 입법예고했다. 개정안은 코로나19 등 제1급 감염병으로 3개월 이상 집합 금지나 제한조치를 받은 상가 세입자가 폐업을 신고한 경우 계약을 해지할 수 있다. 계약 해지 효력은 임차인이 임대인에게 해지권을 행사하겠다고 통고한 날부터 3개월이 지나면 발생하도록 했다. 현재 원론적으로만 인정되고 있는 사정변경에 의한 해지권을 코로나19로 인해 집합금지 조치 등을 당한 상가임차인이 폐업한 경우에도 적용된다는 점을 명확히 규정함으로써 임차인이 차임 지급 의무에서 벗어날 수 있도록 하겠다는 것이다.