건축법 제31조 제1항은 공사시공자에게 대지를 조성하거나 건축공사에 수반하는 토지를 굴착하는 경우에 그 굴착부분에 대한 위험발생의 방지 등에 필요한 조치를 취할 의무를 부과하는 규정으로, 같은 법 제32조 제1항은 일정 규모 이상의 대지에 건축을 하는 건축주에게 소정의 기준에 따라 대지 안에 조경 등의 조치를 취할 의무를 부과하는 규정으로, 같은 법 제80조 제4호는 이러한 의무를 위반한 건축주 및 공사시공자를 처벌하는 규정으로 각 보아야 할 것이므로, 같은 법 제80조 제4호의 ‘제31조 또는 제32조의 규정에 위반한 건축주 및 공사시공자’는 ‘제31조의 규정에 위반한 공사시공자 또는 제32조의 규정에 위반한 건축주’를 의미하는 것으로 해석함이 상당하다.

가. 청구인은 1989. 12. 30. 개정법 제8조 제3항 및 부칙 제1항(이하 “이 사건 법률조항”이라 한다)에 따른 1990. 2. 19. 개정시행령 제3조ㆍ제4조가 당해사건에서 적용되지 않은 것이 이 사건 법률조항의 입법미비 또는 포괄위임 때문이라고 주장하고 있다. 그러므로, 헌법재판소가 이 사건 법률조항에 대하여 ‘헌법불합치’ 선언 및 적용중지를 명하는 결정을 선고하고 이에 따라 입법자가 “1989. 12. 30. 개정법에 따른 시행령의 효력발생시기를 동법의 효력발생시기(1989. 12. 30)로 한다”는 내용의 규정을 부칙 등에 두는 개선입법을 하거나, 이 사건 법률조항에 대하여 “주택임대차보호법이 1989. 12. 30. 개정ㆍ시행된 후 이에 따른 대통령령이 개정되기 전에 근저당권이 설정된 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부를 정하는 기준이 되는 시행령을 위와 같이 개정되기 전의 구법시행령이라고 해석하는 한 위헌”이라는 취지의 ‘한정위헌’ 결정을 선고하는 경우에는 청구인이 구제받을 수 있는 길이 열리므로, 당해사건 재판의 주문이 달라지거나 재판의 내용과 효력에 관한 법률적 의미가 달라지는 경우라고 볼 수 있다. 따라서 재판의 전제성이 인정된다. 나. 1989. 12. 30. 개정법 제8조 제3항은 “제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다.”고 규정하고 있다. 즉, 이 조항은 대통령령으로 위임할 내용으로 동조 제1항의 규정에 의하여 ‘우선변제를 받을 임차인’ 및 ‘우선변제를 받을 보증금 중 일정액’이라고 특정하고 있다. 뿐만 아니라 그 범위는 종전(구법 제8조 제2항)과 같이 ‘대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 안’으로 한정하고 있다. 그러므로, 모법조항에서 규정한 바와 같이 ‘대지의 가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 안’에서 구체적으로 어떤 범위까지 ‘우선변제를 받을 임차인’ 및 ‘우선변제를 받을 보증금 중 일정액’을 확대 또는 축소할 것인지는 우리나라의 경제사정과 주택임대차상황, 물가인상 등을 고려하여 대통령령으로 정할 것임을 누구라도 예측할 수 있다고 할 것이어서, 이를 두고 포괄위임금지원칙에 위배된 것이라고 할 수는 없다. 다. 1989. 12. 30. 개정법 부칙 제1항은 “이 법은 공포한 날부터 시행한다.”고 규정하고 있다. 그러나 한편 동 부칙 제3항은 “이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다.”고 규정하고 있어, 위 개정법 시행 후에 설정된 근저당권에 대하여는 개정법의 규정에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부 즉 소액임차인의 우선변제권 취득시기를 가리는 것이 원칙이라 할 것이므로, 이 사건 법률조항에서 시행령의 시행시기를 명시적으로 규정하지 않았다고 하여 이를 두고 입법의 미비라고 할 수는 없다. 다만, 동 개정법 시행 후 어떤 범위에서 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인가 하는 점이 문제될 수는 있다. 이에 관하여 대법원은, 이 사건의 3순위 근저당권자와 같이 위 법률의 위임에 따른 구체적인 요건을 정한 새로운 대통령령이 아직 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우에는 다른 특별한 사정이 없는 한 신법인 1989. 12. 30. 개정법의 취지에 반하지 않는 범위내에서 새로운 대통령령이 시행될 때까지 구법시행령은 여전히 그 효력을 유지한다고 볼 것이고, 1990. 2. 19. 이후부터는 개정시행령에 따라 소액임차인 및 우선변제받을 보증금을 정하면 된다고 해석하고 있는바(대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결), 대법원의 위와 같은 해석은 합헌적인 것으로 온당하다고 할 것이다. 재판관 권성의 별개의견 이 사건 법률조항이 헌법에 위반되지 아니한다는 다수의견에는 동의하지만 여기에서 그칠 것이 아니라, 당해사건에서 청구인이 실질적으로 그 위헌성을 다투고 있는 1990. 2. 19. 개정시행령 부칙의·이 영은 공포한 날부터 시행한다.·라는 규정까지 심판대상을 확장하고 이 부칙조항에 대한 위헌선언을 추가로 선고하여야 한다.

분양자가 전유부분의 소유자인 경락인을 위하여 하는 부동산등기법 시행규칙 제60조의2에 의한 대지권변경등기는 그 형식은 건물의 표시변경등기이나 실질은 당해 전유부분의 최종 소유자가 그 등기에 의하여 분양자로부터 바로 대지권을 취득하게 되는 것이어서 분양자로부터 전유부분의 현재의 최종 소유명의인에게 하는 토지에 대한 공유지분이전등기에 해당되고, 그 의사표시의 진술만 있으면 분양자와 중간소유자의 적극적인 협력이나 계속적인 행위가 없더라도 그 목적을 달성할 수 있으므로, 전유부분의 소유자는 분양자로부터 직접 대지권을 이전받기 위하여 분양자를 상대로 대지권변경등기 절차의 이행을 소구할 수 있다.

공유로 등기된 토지의 소유관계가 구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 공유자 중 1인이 소유하고 있는 건물과 그 대지는 다른 공유자와의 내부관계에 있어서는 그 공유자의 단독소유로 되었다 할 것이므로 건물을 소유하고 있는 공유자가 그 건물 또는 토지지분에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 후 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 되며(대법원 1990. 6. 26. 선고 89다카24094 판결, 1997. 12. 26. 선고 96다34665 판결 참조), 이는 구분소유적 공유관계에 있는 토지의 공유자들이 그 토지 위에 각자 독자적으로 별개의 건물들을 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정하였다가 그 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다(구분소유적 공유관계에 있는 토지 공유자 2인이 그 지상에 각자 1동씩의 건물을 건축하여 소유하면서 그 토지 전체에 대하여 저당권을 설정한 후 그 저당권에 기한 경매로 인하여 토지의 소유자와 위 각 건물의 소유자가 달라지게 된 경우, 위 각 건물을 위한 법정지상권이 성립된다고 한 예).

1. 구 주차장법(2002. 2. 4. 법률 제6655호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 주차장법이라 한다)은 주차장의 설치, 정비 및 관리에 관하여 필요한 사항을 정함으로써 교통을 원활하게 하여 공중의 편의를 도모하고자 제정된 것으로서, 건축물의 대지, 구조 및 설비의 기준과 건축물의 용도 등을 정하여 건축물의 안전, 기능 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리 증진에 이바지하고자 제정된 건축법과는 그 입법목적이나 보호법익이 다르고, 주차장법 제29조 제1항 제1호는 부설주차장을 설치하지 아니한 행위 자체를 처벌하는 것이 아니라 부설주차장을 설치하지 아니한 채 시설물을 건축 또는 설치하는 행위를 처벌하는 형식을 취하고 있고, 그 시설물이 건축법상 적법한 것인지 여부는 따로 문제삼지 아니하고 있는 점, 주차장법시행령이나 안양시주차장설치및관리조례의 규정도 부설주차장의 규모를 시설면적과 세대 수를 기준으로 정하고 있을 뿐 시설물의 허가, 신고된 면적이나 세대 수를 기준으로 하지 않고 있는 점, 건축법 등 관계법령에 따른 허가 등을 받지 아니하고 축조된 위법 시설물도 부설주차장이 없을 경우 위 시설물을 이용하는 자들이 인근 도로에 불법, 무단주차를 하는 등으로 교통 소통을 방해하거나 소방 등 공공의 안전에 필수적인 행정기능 수행을 저해할 위험성을 야기한다는 점에서 적법하게 건축된 시설물들과 다를 바가 없는 점등에 비추어 보면, 주차장법상 부설주차장의 규모를 결정하는 기준으로서 시설면적이나 세대 수란 건축법 등 관계법령에 비추어 적법하게 건축된 면적이나 세대 수만을 의미하는 것으로 볼 수 없고, 위법하게 건축된 면적이나 세대 수까지 포함하여 현실적으로 건축 또는 설치된 시설물의 전체 면적 및 세대 수를 뜻하는 것으로 이해함이 상당하다. 2. 위법하게 건축한 부분을 추후 원상회복함으로써 법익침해의 상태를 종료시켰다하여도 기왕에 이루어진 주차장법 제19조 제1항, 제3항 위반행위에 대하여는 건축법위반 행위와는 별도의 법적평가 및 처벌을 피할 수 없다.

이 사건 등기부상으로는 건물의 표제부에 ‘에이(A)동’이라고 기재되어 있음에도 전입신고를 함에 있어 주소지를 ‘가동’으로 신고한 사실은 인정되나, 이 사건 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 ‘가동’, ‘나동’으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 ‘가동’, ‘나동’, ‘에이동’, ‘비동’은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있다. 더욱이 경매가 진행되면서 원고를 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 경매기록에서 경매목적물의 표시가 ‘에이동’과 ‘가동’으로 병기되고 있음이 기록상 분명한 이상, 피고들의 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다고 하지 않을 수 없다.

주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약일자가 다르다고 하여도 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조 제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 이와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이고, 이 경우 원래의 임대차는 대지 및 건물 전부에 관한 것이나 사정에 의하여 전세권설정계약서는 건물에 관하여만 작성되고 전세권등기도 건물에 관하여만 마쳐졌다고 하더라도 전세금액이 임대차보증금액과 동일한 금액으로 기재된 이상 대지 및 건물 전부에 관하여 임대차의 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 봄이 상당하다.

재개발사업 시행자가 분양신청을 하지 아니한 토지의 소유자에 대하여 대지 및 건축시설을 분양하지도 아니하고 청산금도 지급하지 아니하기로 하는 분양처분고시는 행정처분의 성질을 지닌 것이므로 그것이 적법한 행정소송의 절차에 의하여 취소되지 아니하는 한 법원도 그 처분에 기속되어 그 행정처분의 내용과 달리 청산금을 지급하라고 명할 수는 없지만, 그와 같이 대지 및 건축시설도 분양하지 아니하고 청산금도 지급하지 아니한 채 분양처분고시를 하여 재개발구역 내에 다른 사람이 소유하고 있던 토지의 소유권을 상실시켰다면 재개발사업 시행자는 그 한도에서 재개발사업을 위법하게 시행하였으므로 그 토지의 소유자에 대하여 불법행위의 책임을 지게 되는 것이다.

대지 소유자가 건축업자에게 대지를 매도하고 건축업자는 대지 소유자 명의로 건축허가를 받았다면 이는 완성될 건물을 대지 매매대금의 담보로 제공키로 하는 합의로서 법률행위에 의한 담보물권의 성질에 다름 아니어서, 완성된 건물의 소유권은 일단 이를 건축한 채무자가 원시적으로 취득한 후 대지소유자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보목적의 범위 내에서 대지 소유자에게 그 소유권이 이전된다고 할 것이므로, 그 경우 건축업자가 건물을 타에 분양하였다 할지라도 그 후 대지 소유자 명의로 건물에 대한 소유권보존등기가 경료된 경우에는, 건축업자가 담보물인 위 건물을 타에 분양하고 그 분양대금 중 일부로 매매대금을 대지 소유자에게 지급하기로 약정하는 등 건축업자가 건물을 타에 분양하는 것을 대지 소유자가 허용한 경우가 아닌 한, 건축업자의 분양 등 처분 행위는 대지 소유자의 담보권에 반한다 할 것이고, 따라서 건축업자로부터 건물을 분양받고 소유권이전등기를 경료받지 못한 자는 그보다 앞서 건물에 관하여 담보 목적으로 소유권보존등기를 경료한 대지 소유자에 대하여 분양을 이유로 한 소유권이전등기를 구할 수 없다고 보아야 할 것이다.

이 사건 법률조항은, 주택건설촉진법상의 사업주체가 입주자를 모집하고자 하는 경우에 당해 주택건설대지는 ‘당해 주택을 공급받는 자들의 동의 없이는 양도 또는 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 등이 될 수 없는 재산임’을 소유권등기에 부기등기하도록 의무화한 같은 조 제3항의 규정과 표리관계를 이루어 부기등기 후의 사업대지의 양수, 제한물권 설정이나 압류Ⅰ±鈞豊가처분 등은 효력이 없음을 명시함으로써, 부기등기 후의 사업대지의 양수, 제한물권의 설정 또는 압류 등 강제집행을 하려는 채권자들의 채권에 우선하여 입주예정자들을 보호하기 위한 것이다. 이 사건 헌법소원의 당해사건인 대법원 2001. 8. 24.자 2001마3707 결정은 ‘주택건설촉진법 제32조의3 제3항에 따른 부기등기가 마쳐진 후에는 당해 주택건설사업의 대상이 된 대지에 관한 처분행위가 먼저 있었어도 원칙적으로 그 처분행위를 원인으로 한 등기가 허용될 수 없다.’라고 판시하였는 바, 이는 같은 법 제32조의 3항, 제4항이 입주자모집공고승인 후에 주택을 공급받는 자를 보호하기 위하여 그 승인 이전에 주택건설대지에 관한 처분금지의 부기등기를 마치도록 하고 그 후에는 주택을 공급받는 자의 동의가 없는 한 주택건설대지에 관한 양도 등 처분행위를 금지하며, 처분행위의 원인이 처분금지의 부기등기 이전에 이루어졌는지 여부를 불문하고 처분금지의 부기등기 이후에는 처분금지의 대상이 되는 처분행위에 의한 물권 변동 내지는 강제집행의 효력을 부정하는 취지로 해석하는 것이라 할 것이다. 그런데 이 사건 법률조항에 의하여, 계약을 체결하여 채권을 취득하고서도 그 이행을 확보하지 못하고 강제집행을 할 수 없게 될 가능성이 생긴다는 점에서, 일응 헌법 제9조에 정하여진 행복추구권의 한 내포인 계약의 자유나 헌법 제23조에 정하여진 재산권을 제한하는 것이나, 이와 같은 제한은 주택사업자 부도 등의 경우에 다수의 입주예정자들을 보호하기 위한 것으로서, 이러한 사회정책적 입법은 공공복리를 위한 것이라고 할 수 있으며, 또한 이 사건 법률조항은 입주예정자들의 보호를 위하여 그 본문에서 일반적으로는 부기등기 후의 제3채권자들의 권리행사를 금하고 있으나, 예외적으로 그 단서에 의하여 부기등기 후에도 양수, 제한물권의 설정 또는 압류 등이 가능한 경우를 규정하고 있으므로 계약의 자유나 재산권이 제한되는 범위를 한정하여 최소화하고 있다고 할 수 있다. 결국 이 사건 법률조항은 다수의 입주예정자 보호라는 공공복리를 위하여 필요한 최소한의 기본권의 제한으로서, 헌법 제37조 제2항에 정하여진 ‘국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여’ ‘필요한 경우’에 한한 기본권 제한에 해당하여 헌법에 위반되지 아니한다고 할 것이다.