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    국내 투자자를 위한 영국 부동산 관련 개정세법 요약

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  • [ 2018.12.06 ]


    2018. 11. 7. 영국정부가 공표한 Budget 2018에는 영국 부동산을 직접 또는 간접적인 방법으로 양도하여 소득을 얻는 비거주자(Non-U.K. residents)에 대한 영국의 과세권을 강화하는 구체적인 방안들이 포함되었습니다. 


    영국 소재 부동산 관련 과세를 강화하는 정책은 당초 영국정부가 Budget 2017에 포함하여 발표한 바 있는데, 그 이후 컨설팅 작업과 기술적인 보완 작업을 거쳐 Budget 2018에서 최종적으로 확정된 것입니다. 이 개정세법은 2019. 4. 6.부터 그 효력이 발생할 예정입니다. 


    본 뉴스레터에서는 현재 영국 부동산 포트폴리오를 보유하고 있거나 향후 영국 부동산 투자를 예정하고 있는 국내 투자자들의 관점에서 중요한 개정사항을 요약하고 함께 고민해 봐야 할 쟁점을 소개하고자 합니다. 



    1. 주요 개정사항 및 그 의의

    과거 영국정부는 비거주자가 오피스 빌딩 등 상업용 부동산을 보유하다가 처분함으로써 발생하는 이익에 대하여 과세를 하지 않았습니다. 


    이번 개정세법에 따라 향후 ① 영국에서 비거주자인 법인이 직접 영국 소재 부동산을 양도하여 얻는 소득 뿐만 아니라 ② 최소 75% 이상의 가치가 영국 소재 부동산으로부터 발생하는 법인(해당 법인의 소재지국과 무관함. 이하 “부동산과다보유법인”)의 주식을 양도하여 간접적으로 실현하는 부동산 양도소득에 대하여 영국정부가 과세를 할 수 있는 근거가 마련되었습니다. 



    2. 과세소득 및 세율

    과세대상이 되는 부동산은 2019. 4. 6.이후 양도되는 영국 부동산 또는 부동산과다보유법인의 지분으로서 2019. 4. 6. 이후에 가치가 증가된 부분만을 과세소득으로 합니다. 즉, 과세소득은 부동산의 실제 매각대가에서 2019. 4. 5. 현재 해당 부동산의 시가(Market Value)를 차감하여 산정될 것입니다. 


    다만, 납세자는 2019. 4. 5. 현재 시가(Market Value) 대신 해당 부동산의 취득원가(original costs)를 차감하여 과세소득을 산정하는 방법을 선택할 수도 있습니다. 보유 부동산의 2019. 4. 5. 현재 시가(Market Value)를 기준으로 과세를 받고자 하는 납세자는 2019. 4. 5.을 기준으로 해당 부동산을 평가받아야 할 것입니다. 


    위와 같은 과세소득은 19%(2020. 4.부터 17%)의 법인세율을 적용받아 과세될 것입니다. 



    3. 주식 양도를 통하여 간접적으로 실현하는 부동산 양도소득에 대한 과세 

    아래 요건을 모두 충족하는 경우에는 부동산과다보유법인의 주식을 양도하여 간접적으로 실현한 부동산 양도소득에 대하여도 영국에서 과세될 수 있습니다. 


    (1) 총 자산의 75% 이상이 영국 소재 부동산(호텔업 등 특정한 사업을 영위할 목적으로 보유하던 부동산은 제외)으로 구성되어 있는 법인의 주식을 양도하는 경우일 것. 이 때 부동산 가치는 시장가격을 기준으로 산정함. 부동산과다보유법인 판정시에는 해당 법인의 피투자회사가 보유하는 부동산의 가치까지 고려됨. 


    (2) 위 처분 직전 2년 동안 어느 시점에도 계속적으로 해당 법인의 지분을 일정한 비율(원칙적으로 25%) 이상 보유했을 것. 위 지분비율을 산정할 때에는 특수관계인이 보유한 지분을 합산함. 


    한편, 이 규정은 해당 외국법인이 소재한 국가와 영국이 체결한 조세조약의 규정과 상충될 수 있습니다. 이와 같이 영국세법과 조세조약이 상충되는 경우에는 조세조약 우선 원칙에 따라 원칙적으로 영국정부가 과세권을 행사할 수 없습니다. 


    참고로 영국이 체결하고 있는 대부분의 조세조약은 부동산과다보유법인을 포함한 부동산으로부터 발생한 소득에 대하여 영국정부의 과세권을 인정하고 있는 반면, 영국이 룩셈부르크와 체결한 조세조약 등 일부 조세조약에서는 이러한 소득에 대하여 영국정부가 과세권을 행사할 수 없도록 규정하고 있습니다. 


    이와 같이 조세조약과의 상충으로 인하여 개정세법의 실효성이 떨어지는 것을 막기 위하여 영국정부는 룩셈부르크 등 상대방 국가와 조세조약의 개정 협상에 착수한 것으로 알려져 있습니다. 


    또한, 영국정부는 조세조약을 이용하여 조세를 회피하는 행위(이른바 “Treaty Shopping”)를 방지하는 조세회피방지 규정(Anti-Avoidance Rule)을 Budget 2018을 통하여 명문화하였습니다. 다만, 조세회피방지 규정은 세법을 적용함에 있어 지침이 되는 일반적인 원칙에 불과하므로 실무적으로는 실제 특정 사안에 따라 개별적으로 판단할 수 밖에 없을 것입니다. 따라서 이 쟁점과 관련하여서 향후 실무적으로 많은 문제가 발생할 것으로 예상됩니다.



    4. 기타 개정사항 

    (1) 개정세법에 따르면 현지의 부동산 펀드(파트너쉽 제외. 이하 동일함)도 일반 법인과 마찬가지로 법인세를 부담해야 합니다. 또한, 부동산 펀드에 투자하고 있는 투자자들도 법인의 주식을 보유하고 있는 것과 마찬가지로 간주되므로, 투자자들이 부동산을 과다하게 보유하고 있는 펀드의 지분을 양도하는 경우에도 역시 법인세를 부담한다는 점에 유의해야 합니다. 단, 영국 부동산투자신탁(UK Real Estate Investment Trust, UK REIT)이 부동산을 과다하게 보유하고 있는 자회사 주식을 처분하여 얻는 소득에 대해서는 과세가 면제됩니다. 


    (2) 2019. 3. 1.부터 Stamp Duty Land Tax의 신고 및 납부기한이 30일에서 14일로 단축됩니다. 



    5. 룩셈부르크 SPC를 통한 투자구조의 유효성에 대한 고찰

    그 동안 영국 부동산에 투자하는 보편적인 구조 중의 하나로서 룩셈부르크에 특수목적회사(Special Purpose Company, 이하 “SPC”)를 활용하는 방안이 사용되어 왔습니다. 이 구조는, 특히, 룩셈부르크 SPC가 보유하는 영국 부동산을 직접 매각하지 않고 룩셈부르크 SPC의 주주(일반적으로 룩셈부르크에 설립한 Holding Company)가 룩셈부르크 SPC 지분을 매각하는 방식을 채택함으로써 영국에서의 납세의무를 회피할 수 있는 구조로 인식되어 왔습니다. 


    그러나 이번 개정세법은 룩셈부르크 SPC 구조를 통하여 영국 부동산을 매입한 투자자와 향후 이 구조를 활용하여 영국 소재 부동산을 매입하고자 하는 투자자들에게 숙제를 안겨주고 있습니다. 특히, 이미 룩셈부르크 SPC를 통하여 영국 부동산을 보유하고 있는 투자자의 경우 향후 잠재적 매수인과 영국에서 발생할 수 있는 과세위험에 관한 문제를 협상하고 이를 가격에 반영해야 하는 상황에 처해질 가능성이 높아졌습니다. 


    이번 개정세법으로 인하여 룩셈부르크 SPC의 지분을 매각함으로써 발생하는 소득에 대하여도 영국정부가 과세권을 행사할 수 있는지에 대하여 구체적으로 살펴보면 아래와 같습니다. 


    (1) 현행 영국과 룩셈부르크 간에 체결된 조세조약에 따르면 룩셈부르크 SPC 지분을 간접 양도하여 발생한 소득에 대하여 영국정부가 과세권을 행사할 수 없으며, 이는 Budget 2018이 실행되더라도 달라지지 않을 것으로 보임. 


    (2) 영국정부는 지난 1월부터 룩셈부르크 정부와 조세조약 개정에 관한 협상을 시작한 것으로 알려져 있음. 이 협상은 기존 조세조약의 일부 조항을 개정하는 데에 그치지 않고 아예 새로운 조세조약을 체결하는 차원으로 진행되고 있는 것으로 관측됨. 이러한 협상이 완료될 때까지는 수 년이 걸릴 것으로 예상됨. 


    (3) 조세조약 개정작업이 완료될 때까지 영국정부는 조세회피방지 규정에 의존하여 과세 여부를 판단할 것으로 예상됨. 구체적으로 이 조세회피방지 규정은 아래 요건을 모두 충족하는 2017. 11. 22.이후의 거래에 대하여 적용됨. 


    ① 거래의 주된 목적 중의 하나가 세제상 혜택을 적용받기 위한 것임 

    ② 이러한 거래가 없었을 경우 개정세법의 적용을 받아 과세되었을 것임

    ③ 그 세제상 혜택이 해당 조세조약의 기본적인 목적과 취지에 반하여 발생하는 것임 


    (4) 영국정부가 실제로 조세회피방지 규정에 따라 룩셈부르크 SPC 지분의 양도소득에 대하여 과세하는 것은 쉽지 않을 것이라는 것이 유력한 관측입니다. 그 이유는 아래와 같습니다. 


    ① 룩셈부르크에 SPC를 설립하는 것에 오로지 조세회피의 목적만 있다고 보기 어렵고 차입 및 관리의 용이성 등 다른 상업적인 목적도 포함되는 것이 일반적임. 예컨대, 2017. 11. 22. 이후 다른 지역(예: Jersey Islands)에 설립되어 있는 SPC를 룩셈부르크로 이전하였다면 이에 대해서는 조세회피 목적을 입증하기 상대적으로 용이할 것이지만, 처음부터 룩셈부르크 SPC를 통하여 영국 소재 부동산을 취득하였다면 이러한 거래가 오로지 조세회피의 목적만으로 이루어진 것이라고 보기는 어렵다는 것임. 


    ② 또한, 영국과 룩셈부르크의 조세조약은 기본적으로 룩셈부르크 법인의 주식을 양도하는 것에 대하여 영국정부의 과세권을 인정하고 있지 않으므로, 룩셈부르크 SPC 주식의 양도소득에 대하여 영국에서 과세가 면제되는 것이 그 조세조약의 기본적의 목적과 취지에 반하는 것이라고 보기도 어려움. 


    위 조세회피방지 규정이 2017. 11. 22.부터 소급적으로 적용되는 것으로 공표되었으나 아직 영국 과세당국(HM Revenue and Customs)이 참고할 만한 어떠한 가이드라인이나 실무적 지침을 내리지 않았습니다. 


    국내 투자자들로서는 향후 구체적인 지침이 내려질 때까지 신중하게 추이를 지켜보아야 할 것입니다. 특히, 이미 룩셈부르크 SPC를 통하여 영국 부동산을 취득한 투자자들은 그 투자구조에 세제상 목적 이외에도 다른 법률상 내지 상업상의 목적이 있었다는 점을 입증하는 근거를 만들어 두는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 또한, 잠재적으로 과세대상이 되는 양도소득을 최소화하기 위해서 2019. 4. 5.를 기준으로 해당 부동산을 평가 받는 방안도 고려해 볼 수 있을 것입니다. 



    강동욱 변호사 (dongwook.kang@bkl.co.kr)

    채승완 변호사 (seungwan.chae@bkl.co.kr)

    원서연 변호사 (sonia.won@bkl.co.kr)

    장승연 미국변호사 (maria.chang@bkl.co.kr)