• Legalinsight
  • Legaledu
  • 법률신문 법률정보

  • 상시채용
  • 기사제보
  • 로고스

    부동산 매매계약 해제시 세무문제

    입력 :
    글자크기 : 확대 최소
  • 인쇄
  • 메일보내기
  • 기사스크랩
  • 스크랩 보기
  • [ 2019.08.05. ]


    부동산에 관한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 별도 약정이 없다면 당사자가 매매계약 이행에 착수하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 상환하는 방법으로, 매수인은 지급한 계약금을 포기하여 매도인에게 귀속되게 하는 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항 참조). 또한, 당사자의 일방이 위약을 할 경우 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있다면 계약해제 시 계약금의 배액상환 또는 계약금의 포기, 몰취 상황이 발생할 수 있습니다.


    이렇게 계약의 해제 과정에서 매도인에게 귀속되거나 매수인에게 배액배상된 계약금은 소득세 신고대상일까요?


    결론부터 말하자면 세법에서는 위약금이나 배상금, 해약금을 기타소득으로 과세하고 있으므로 위약금 내지 해약금으로서 계약금을 지급받았다면, 또는 당초 지급한 금액을 넘는 금액을 반환받았다면 이는 기타소득 과세대상이 됩니다.


    우선 매도자가 변심하는 경우 매도자는 본인이 애초에 받은 계약금만을 매수자에게 돌려주면서 종결되는 경우도 있을 수 있고, 또는 배액배상의 원칙에 따라 계약금의 2배를 돌려줄 수도 있습니다. 만일 당초 받은 금액만을 돌려줄 경우 매수자는 신고할 소득이 없지만 계약금의 2배를 돌려받은 경우 당초 계약금을 초과하는 금액, 즉 계약금 외 추가로 지급받은 위약금 내지 해약금 상당액은 신고대상소득이 됩니다. 5억짜리 부동산에 대한 계약금으로 5천만원을 지급하였는데 계약이 해제되어 1억을 돌려받았다면 당초 지급한 5천만원을 초과하는 나머지 5천만원은 소득신고대상이 된다는 것입니다. 


    매수자가 변심하는 경우는 어떻게 될까요? 매수자에게 계약파기의 원인이 있으므로 계약체결시 매수자가 지급했던 계약금을 돌려받지 못하게 되고, 매도인은 계약금 상당의 이익을 얻습니다. 이 경우에도 매도인은 해당 계약금을 소득신고하여야 합니다 .


    매도자가 변심하여 계약이 해제되는 경우로서 매도자가 배액상환을 하는 경우 매도자는 [상환금 - 본래 지급받은 계약금]의 22%를 매수자의 기타소득세로써 원천징수하고 이를 다음달 10일까지 세무서에 신고납부하여야 합니다(참고로 매수자가 내국법인일 때는 기타소득세 원천징수를 할 필요가 없습니다). 이후 매도자는 {본래 지급받은 계약금 + [상환금 - 본래 지급받은 계약금]* 78%}을 매수자에게 지급하면서 기타소득원천징수영수증을 함께 작성하여 발급해주어야 합니다. 기타소득원천징수영수증은 매도자의 소득세를 매수자가 얼마만큼 신고·납부했는지에 대한 객관적인 증서인 것입니다. 한편 매도자는 세금이 원천징수되었다 하더라도 추가로 지급받은 위약금 내지 해약금 상당액이 300만원을 초과하는 경우라면 다음연도 5월에 별도로 종합소득세 신고를 하여야 합니다.


    그런데 매수자가 변심하여 계약이 깨지는 바람에 매도자가 계약금을 위약금 내지 해약금으로서 수취하게 된 경우에는 매수자에게 별도의 원천징수 의무가 없습니다. 이미 매도자가 계약금을 가지고 있는 상태에서 매수자가 이를 원천징수하는 것은 실무상 어렵기 때문에 이 부분은 원천징수대상에서 배제되었습니다. 이 경우에는 매도자가 다음년도 5월에 본인의 종합소득세 신고시 이 부분을 기타소득에 포함하여 자진신고하면 됩니다. 


    소득을 지급하면서 원천징수를 해야 하는 사람을 세법에서는 원천징수 의무자라고 하는데, 오늘사례에서는 배액배상하는 매도자를 원천징수의무자로 볼 수 있습니다. 이 원천징수의무자가 원천징수를 해태하면 원천징수납부 등 불성실 가산세(미납세액 3% + 매일 이자 0.025%)를 부과받을 수 있습니다. 물론 과세관청에서 개인에게 실제로 이 가산세를 부과하는 일은 많지는 않지만 만일 원천징수의무를 다하지 않았다는 이유로 매도자에게 부과한다 하여도 법에 정해져 있는 가산세 대상이기 때문에 이를 불복하거나 면탈할 수는 없습니다. 추후 있을지도 모르는 가산세 부담이 걱정이라면 미리 신고를 하는 것이 좋습니다. 


    계약금을 위약금 내지 해약금으로 지급받은 매도자나 배액배상금이 원천징수된 매수자도 다음연도 5월에 종합소득세 신고를 하여야 하며 신고기한을 넘겨서 신고하거나 신고를 하지 않은 경우 무신고 가산세 20%가 부과될 수 있습니다. 납부지연 가산세도 납부기한의 다음날부터 납부하는 날까지 매일 0.025%씩 부과됩니다. 



    정유진 회계사 (yj_jeong@lawlogos.com)