1. 서설
민사집행절차의 일종인 부동산임의경매 내지 강제경매절차, 즉 '경매'는 과거 경매절차에 대해 이해하는 소수의 전문가들만이 참여하는 시장이었다. 소수의 입찰자만 참여하니, 시세보다 싼 가격에 낙찰을 받을 기회가 상대적으로 많았다. 그러나 오늘날 부동산 시장에 대한 관심도가 높아지고 서적, SNS, 유튜브 등을 통해 경매에 관한 정보가 쉽게 유통되면서, 부동산 경매 참여자가 늘어나게 되었고, 낙찰가는 점차 시세에 근접하게 되었다. 권리분석이 상대적으로 쉬운 아파트의 경우, 시세를 웃도는 가액에 낙찰을 받게 되는 경우도 있었다. 이에 일부 경매참여자들은 경매물건을 이른바 '특수물건'으로 만들어 다수의 경매참여자들로 하여금 입찰을 주저하게 만들고, 이를 틈타 저가에 낙찰을 받아 부당한 이익을 얻으려는 시도를 하기에 이르렀다. 공유지분에 매매예약을 원인으로 하는 가등기(이하 '매매예약의 가등기')를 경료하는 방법이 그 중 하나이다.
2. 공유지분에 대한 매매예약의 가등기를 활용한 경매방해의 원리
매매예약의 가등기를 활용한 '특수물건 만들기'는 어떻게 이루어질까? 먼저 공유지분권자(乙)가 공유관계 해소를 위해 나머지 공유지분권자(甲)를 상대로 대금분할 방식의 공유물분할청구의 소를 제기한다. 이 공유지분권자는 공유물분할판결이 선고될 무렵, 자신의 공유지분을 타인(A)에게 매매예약하는 계약을 체결하고 해당 매수예약자의 명의로 동 지분에 관하여 최우선순위 매매예약의 가등기를 경료한다. 이 가등기는 공유물분할을 위한 경매절차에서 낙찰자가 인수하는 권리가 된다. 입찰자도 권리분석 결과 이와 같은 사실, 즉 낙찰을 받더라도 언제든지 가등기가 경료된 일부 지분에 관하여 매매예약 완결권의 행사로 인한 본등기가 이루어질 수 있다는 점을 알게 된다. 이에 입찰자는 매매예약의 가등기가 허위임을 확신하지 못하는 한(그리고 소송을 통해 가등기를 말소할 수 있다는 점이 분명하지 않는 한) 제값에 입찰을 할 수 없다. 결국 해당 물건은 유찰을 거듭하게 되고, 매매예약의 가등기를 하여 준 공동지분권자와 가등기권자의 관계를 잘 아는 자(丙)가 저가에 낙찰받는다. 이것이 허위의 가등기를 통해 저가낙찰을 유도하여 부당한 이익을 얻는 원리이다.
그렇다면 이러한 부당한 이익은 본래 누구에게 귀속되었어야 옳은 것이었을까? 바로 가등기를 하지 못했던 다른 공유지분권자(甲)이다. 이 공유지분권자(甲)는 매매예약의 가등기가 없었더라면 적정 가격에 낙찰가가 형성되어 이를 기초로 한 분할대금을 배당받을 수 있는 지위에 있었다. 그러나 일방 공유지분권자(乙)의 가등기로 인해 공유물은 시가에 현저히 미달하는 가액으로 낙찰이 되고, 다른 공유지분권자(甲)는 낮게 형성된 낙찰가를 기초로 한 분할대금만을 분배받고 공유지분을 잃는 피해를 입게 된다.
3. 공유물분할판결 이후 경료된 가등기를 소멸하는 것으로 본 대법원 판결과 그 한계
이와 같은 매매예약의 가등기에 의한 경매방해행위가 빈번하게 이루어지자, 대법원은 2021. 3. 11. 선고 2020다253836 가등기말소 판결을 통해 대금분할을 명한 공유물분할 판결의 효력이 민사소송법 제218조 제1항이 정한 변론종결후의 승계인에 해당하는 가등기권자에게 미치므로, 그러한 매매예약의 가등기는 경매절차의 낙찰자가 매각대금을 완납함으로써 소멸한다고 판결하였다. 이를 통해, 대금분할을 명한 공유물분할판결의 변론이 종결된 뒤(무변론판결의 경우 판결을 선고한 뒤) 해당 공유자의 공유지분에 관하여 매매예약의 가등기를 마치고 경매방해를 시도하는 폐단은 방지할 수 있게 되었다.
그러나, 공유물분할판결의 변론이 종결되기 전에 가등기를 하는 경우에는 위 대법원 판결의 법리를 우회할 수 있다는 문제가 있다. 실제로, 공유물분할 청구의 소를 제기하고 피고가 아무런 대응을 하지 아니하여 무변론판결선고기일을 받아두었던 원고가, 위 대법원 판결이 선고되자 기일지정신청을 함으로써, 청구취지가 전부 인용되는 무변론승소판결을 자발적으로 마다하는 웃지 못할 일이 벌어지기도 하였다(서울동부지방법원 2021가단109425 공유물분할청구 사건, 이 사건은 토지거래허가구역 내 부동산에 관하여 공유물분할을 청구한 사건이다. 매매예약을 위한 가등기를 경료하기 위해서는 토지거래허가를 받아야 하는데, 무변론판결선고 전에 토지거래허가를 받고 가등기를 경료할 수 있을지를 자신할 수 없어, 판결선고를 뒤로 미뤘던 것으로 짐작된다). 이렇듯 위 대법원 판결에도 불구하고, 매매예약의 가등기를 활용하여 경매방해를 꾀하는 자들은 얼마든지 종전에 해왔던 방법으로 부당한 이익을 취하려 할 가능성이 열려 있는 것이다.
평범한 사인이 법원에 가등기말소 청구의 소를 제기하더라도, 치밀하게 작출하여 낸 허위 가등기가 무효임을 증명할 증거를 모두 수집하여 법원에 제출하기는 쉽지 않다. 결국 수사기관과 법원이 실체적 진실에 적극적으로 다가서 줄 때에만, 허위의 가등기를 통해 부당한 이익을 취하는 자들을 저지할 수 있다. 이는 정당한 이익을 받아 마땅한 타 공유지분권자 및 타 입찰자, 배당을 받을 채권자 등 이해관계인들을 보호하는 방법이 될 뿐만 아니라, 경매절차 자체에 대한 공정성을 담보하는 길이기도 하다.
4. 수사기관과 법원, 실체적 진실에 적극적으로 다가가려는 노력 필요
결국, 위와 같이 가액반환 방식의 공유물분할청구에 이은 공유물분할을 위한 경매 사건에서 매매예약의 가등기가 공유물분할판결의 변론종결 전(무변론판결의 경우 판결선고 전)에 경료된 경우에는 다른 공유지분권자나 낙찰자가 가등기의 무효를 직접 다투어야 한다. 그러나, 매매예약의 가등기를 작출한 자들은 그러한 계약이 진정한 것으로 보이도록 계약서를 마련해 두고, 그 계약에 맞추어 계좌이체 내역도 준비하며, 경우에 따라서는 계약양도를 통해 매매예약에 따른 매수인 지위를 제3자에게 이전함으로써, 통정허위표시로부터 선의로 보이는 제3자를 마련하여 두기까지도 한다. 이에 평범한 사인이 법원에 가등기말소 청구의 소를 제기하더라도, 위와 같이 치밀하게 작출하여 낸 허위 가등기가 무효임을 증명할 증거를 모두 수집하여 법원에 제출하기는 쉽지 않다. 이에 허위의 매매예약의 가등기를 통하여 경매·입찰을 방해하였다고 고발을 한 뒤, 수사 과정에서 현출된 인적·물적 증거를 바탕으로 민사소송을 제기하여 쟁점이 된 가등기가 통정허위표시임을 다투는 것이 가장 현실적인 대응방식인 것으로 생각된다.
결국 수사기관과 법원이 실체적 진실에 적극적으로 다가서 줄 때에만, 허위의 가등기를 통해 부당한 이익을 취하는 자들을 저지할 수 있다. 이는 정당한 이익을 받아 마땅한 타 공유지분권자 및 타 입찰자, 배당을 받을 채권자 등 이해관계인들을 보호하는 방법이 될 뿐만 아니라, 경매절차 자체에 대한 공정성을 담보하는 길이기도 하다. 경매절차의 공정성이 담보되어야, 권리분석을 마친 사인들이 안심하고 입찰할 수 있고, 결과적으로 법원을 통한 부동산매각절차가 적정 낙찰가로 원활하게 마무리될 수 있다. 타 공유지분권자나 입찰자로서도 경각심을 가지고 허위 가등기권자를 경계하는 한편, 자신의 정당한 권리를 지키기 위한 유효적절한 사법절차를 적극적으로 모색할 필요가 있을 것이다.
박진호 변호사(법무법인 율촌)