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    연구논단

    도시정비법상 현금청산과정에서의 감정평가 기준 시점 획정 문제

    성중탁 교수(경북대 로스쿨)

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  • Ⅰ. 쟁점
    현행 도시정비법은 재개발, 재건축과정에서 발생하는 조합원의 현금청산 문제와 관련하여 현금청산금의 평가 기준시점을 명확히 규정하지 않아 분쟁의 소지가 되어왔다. 현금청산과정으로서 대상자들에게 청산금을 지급하기 위한 협의를 하기 위해 사전 준비절차로서 감정평가가 필요하고, 그 협상이 결렬되어 청산금지급청구소송을 제기하거나 토지수용절차에 따르게 되더라고 감정평가를 하게 된다. 그런데 이러한 감정평가를 할 때 그 기준일을 언제로 삼을지가 문제된다. 왜냐하면 감정평가업자가 선정되면 감정평가업자에게 대상 부동산에 대하여 감정평가를 의뢰하게 되는데, 감정을 하는 기준시점에 따라 해당 부동산의 평가금액이 다르게 나오기 때문이다. 또한 부동산가격이 상승기에 있으면 가급적 늦은 시점을 기준으로 하여 감정평가하는 것이 청산대상자들에게는 유리할 것이고, 하락하는 추세에 있을 경우에는 가급적 이른 시점을 기준으로 감정평가하는 것이 유리할 것이다. 다만, 조합 등 사업시행자 입장에서는 당연히 현금청산자와는 입장이 반대일 것이다. 따라서 현금청산금 산정에 관한 감정평가시점을 언제로 정할지는 도시정비사업과정에서 중요한 문제이다. 
     
    Ⅱ. 관련 판례
    판례는 일관되게 '현금청산 사유가 발생한 시기'를 현금청산금의 평가기준일로 보고 있는 듯하다. 즉, 분양신청을 하지 않은 토지등소유자에 대한 청산금 지급의무 발생 시기는 시행자가 정한 '분양신청기간 종료일의 다음날'이라고 보고 있으며, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리가액을 평가하는 기준시점은 청산금 지급의무가 발생하는 시기인 '분양신청기간 종료일의 다음날'로 보고 있다(대법원 2011.1.27.선고 2008두14340 판결 등). 또한 조합정관에 분양계약 미체결자를 현금청산 대상자로 정한 경우, 시행자의 청산금 지급의무는 '분양계약체결기간 종료일의 다음날'로 보고 있다(수원지방법원 2010.6.18. 선고 2009가합8760 판결).
     
    Ⅲ. 현금청산 대상자별 개별 검토
    1. 분양신청을 하지 아니한 자
    조합원 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않게 되면 신청기간이 종료됨과 동시에 현금청산대상자로 분류가 된다. 따라서 현금청산대상자로 최종적으로 분류된 날이 중요한 시점이 되는 것이다. 그래서 분양신청기간을 1차만 하고 끝내는 경우에는 '1차 분양신청기간이 종료한 그 다음날'을 기준으로, 분양신청기간을 연장하여 2차 분양신청기간을 준 경우에는 '분양신청연장기간이 종료된 날 그 다음 날'을 기준으로 감정평가를 함이 상당하다. 다만 문제가 되는 것은 법이 정하는 연장기간을 다 소모한 뒤에 조합이 추가로 분양신청기간을 다시 주었을 경우에 감정기준일이다. 이에 대해서는 ① 분양신청기간이 마지막으로 종료된 뒤에 다시 추가분양신청기간을 준 것은 이미 현금청산자로 분류된 분양미신청자에게 다시 기회를 준 것에 불과하기 때문에 감정기준일은 '1차 또는 연장된 기간이 종료된 다음 날'이 기준일이라고 해석하는 경우와 ② 사정이 어찌되었던 조합에서 마지막으로 분양신청기간을 추가로 준 것이기 때문에 분양미신청자로 최종확정된 것은 최종 분양신청기간이 종료된 날이기 때문에 그 다음날을 기준으로 하여 감정평가를 하여야 한다는 두 가지 견해가 대립되고 있다. 생각건대, 이는 조합과 조합원 중 누구에게 유리한가의 문제로서 건설부동산 경기 및 감정 전후 제반 사정에 따라 감정가가 달라질 수 있는 것이므로 어찌 보면 청산시마다 분쟁 발생이 불가피하다. 그러므로 이러한 논란의 여지를 없애기 위해서는 두 가지 견해 중 어느 하나로 특정하여 관련 정관이나 시행규칙 등에 명문화함이 상당하다고 할 것이다.
     
    2. 분양신청을 철회한 자
    분양신청을 하였으나 자신이 한 분양신청을 철회하는 경우가 있는데, 이때 분양신청 철회는 분양신청기간 내에서만 철회가 가능하도록 대법원 판례(2011.12.22. 선고 2011두17936 판결)에 의하여 확정되었기 때문에, 분양신청을 철회한 자도 결국에는 해당 분양신청기간이 종료된 날 다음날을 기준으로 하여 감정평가를 하면 될 것이다. 
     
    3. 인가된 관리처분계획내용에 의하여 분양대상에서 제외된 자
    통상적으로 분양신청까지는 하였으나 분양계약을 체결하지 않는 자에 대하여 관리처분계획에서 분양대상자에서 제외하고 있다. 즉, 분양계약을 체결하지 않은 경우에도 현금청산대상자가 되는데, 이때는 분양계약체결기간이 종료되면 분양대상자는 그 다음날로부터 현금청산대상자가 되기 때문에 '분양계약기간 종료일 다음날'을 기준으로 하여 감정평가를 하면 될 것이다. 그런데 도시정비법 제47조가 2012년 2월1일 개정되어 '관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자는 관리처분계획의 인가를 받은 날의 다음날로부터 150일 이내에 현금청산'을 하도록 규정되어 있다가 2013년 12월24일에 또 다시 개정되면서 위 조항을 삭제하여, 현재 위 조항이 존재하지 않기 때문에 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자인 분양계약 미체결자는 대법원 판례에 따라 분양계약체결기간 종료일 다음날을 기준으로 감정을 함이 상당하다.
     
    Ⅳ. 결론
    부동산경기 침체 시 과다한 현금청산대상자의 발생은 나머지 조합원의 부담증가로 인해 해당 정비사업 자체가 좌초될 수 있다는 점에 유의하여 청산금액은 신중히 정해져야 한다. 또한 조합 측은 현금청산에 대한 감정평가 기준 및 방법을 분양신청 이전에 조합원들에게 충분히 고지하여 선의의 피해자가 양산되지 않도록 주의해야 할 것이다. 이와 관련하여 현금청산 관련 소송사례를 고려할 때 청산금의 평가기준일을 위에서 검토한 현금청산 발생 시기에 따라 각각 상이하게 적용하는 것이 과연 합당한지에 대한 검토가 필요하다. 나중 시점에 탈퇴한 조합원이 보다 더 높은 청산금을 받고자 하는 경향이 큰 점에 비추어 청산금의 지급 목적이나 지급 필요 시점 등을 고려하여 일관된 평가기준 시점을 확립할 필요가 있는 것이다. 대안으로는 관리처분계획 수립 시 평가 기준일인 사업시행인가고시일로 현금청산금 확정시점 역시 일원화하는 방안이 있다. 즉 관리처분계획 수립 시 분양조합원에 대한 종전자산의 평가기준시점인 '사업시행인가고시일'을 현금청산 대상자에게도 동일하게 적용하는 방안이다. 현금청산은 소유권이전과 동시이행관계에 있고, 소유권의 이전은 궁극적으로 관리처분인가 이후 이주단계에서 필요하므로 시행자는 이주단계에서 현금청산금의 지급과 동시에 현금청산 대상자의 소유권을 이전하는 것이 바람직할 수 있다. 즉, 이주단계 이전의 행정절차인 '관리처분인가 고시일'을 기준으로 일정기간(예: 90일이나 120일 등) 이내 청산금을 지급하도록 일원화하는 것이 타당하다. 다만 정당보상이란 헌법이념과 가격차가 지나치게 나는 경우를 대비하여, 현금청산금의 실질적인 지급시점에서 평가기준 시점을 보정(예를 들어 물가상승률 등을 반영)하는 방식으로 보완할 필요가 있을 것이다.

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