주택을 임차하여 살다가 계약기간이 만료하여 집을 옮기려고 하는데 임대인이 임대차보증금을 잘 반환해준다면 아무 문제가 없겠지만, 임대인이 이런저런 사정으로 인하여 임대차보증금을 제때 내주지 않는 경우를 가끔 겪게 된다. 이처럼 보증금을 반환받지 못하고 있는데 주민등록을 옮겨야 할 급한 사정이 있는 경우 임차인이 택할 수 있는 방법이 임차권등기명령 제도이다.

주택임대차보호법에서는 임차인의 대항력을 확보하기 위한 요건을 주택의 인도와 주민등록으로 규정하고 있고 우선변제권도 대항요건을 갖추어야 행사할 수 있으므로, 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권도 잃게 된다. 이 경우 제3자에 대항할 수 있는 방법은 등기로 공시하는 것인데, 임대인의 협조를 얻기 어려운 사정을 감안하여 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 하고 있다. 이처럼 임차권등기명령은 보증금의 회수가 어려운 임차인의 권리를 보호하기 위하여 주택임대차보호법에서 특별히 인정하고 있는 제도이다.

그런데 임차권등기명령의 실무를 담당하고 있는 법무사의 입장에서 제일 난감한 것은 임차권등기명령의 송달이다. 임차권등기명령이 임대인에게 송달되어야만 등기소에 임차권등기를 촉탁하게 되어 있어, 임대인에 대한 송달이 늦어지면 등기도 지연되므로 임차권등기가 되기만을 기다리고 있는 의뢰인은 하루가 멀다하고 송달여부에 대한 문의를 해오곤 한다.

임차인이 임대인의 주소를 알 수 있는 방법은 부동산등기사항증명서나 임대차계약서에 기입된 주소를 보고 아는 방법밖에 없는데, 임대차계약 기간이 만료한 시점 정도가 되면 그사이 임대인이 주소를 옮긴 경우는 허다하다. 임차권등기명령을 신청하면서 적어낸 임대인의 주소에 송달이 되지 않으면, 법원의 주소보정 명령을 받아서 임대인의 주민등록초본을 발급 받은 후에 최종주소로 재송달을 하고, 그래도 송달이 되지 않으면 비로소 공시송달로 마무리하게 되는데 공시송달 기간도 2주를 요하므로 임차권등기명령이 나오고서도 송달절차에만 1개월 이상이 걸리는 경우를 종종 보게 된다.

이렇게 임차권등기명령을 받고서도 등기가 이루어지는 데만 1개월이 넘게 걸리다 보니, 새로이 이사할 주택에 전입신고를 해서 대항력을 확보해야 하는 경우나 주택도시보증공사의 전세보증보험에 가입했어도 보험금을 받기 위해서는 임차권등기명령을 조건으로 하는 경우는 정말 숨이 턱에 닿아서 임차권등기의 기입을 애타게 기다리게 된다.

이렇게 임차권등기명령의 송달절차를 보고 있자면 과연 임차권등기의 촉탁을 하기 위해서는 임대인에게 꼭 송달이 되어야만 하는 것일까 하는 의문을 가지게 된다. 법률의 근거를 살펴보아도 주택임대차보호법에는 임대차등기명령의 집행에 민사집행법의 가압류에 관한 규정을 적용하고 있는데, 부동산가압류는 등기에 기입하기 위하여 가압류채무자에게 송달될 것을 요건으로 하고 있지 않으므로 임대차등기명령이 꼭 임대인에게 송달되어야 한다는 법률의 근거는 명확하지 않다. 가압류가 신속한 권리 실현에 중점을 두어 채무자에 대한 송달을 요건으로 하고 있지 않다면, 임차권등기명령 또한 임차인이 신속하게 주거를 이전할 수 있도록 임대인에게 송달하지 않고서도 임차권등기가 기입될 수 있도록 하는 것이 타당하지 않을까.

주택임대차보호법에서는 임차권등기명령의 집행에 가압류에 관한 규정을 적용하고 있지만 임차권등기명령이 송달불능된 경우의 업무처리지침(재판예규제769호)에서는 임차권등기명령의 송달절차를 세부적으로 규정하고 있어 법원 업무처리에 근거가 되고 있으므로 이의 개정을 통하여 임차권등기명령의 신속한 집행을 할 수 있도록 하는 것이 요청된다.

전세 피해가 특히 사회적인 문제가 될 정도로 심각한 상황에서 법원에서 임차인의 권리 실현을 위하여 임차권등기명령의 송달절차를 개선하여 민생의 어려움을 덜어 주기를 바라마지 않는다.


오영나 법무사(대한법무사협회 부협회장·한국미혼모지원네트워크 대표)