◇ 주택재개발사업시행자인 조합이 사업구역 내 신설되는 체비지 예정지를 이전고시 전 양도한 경우 체비지 예정지의 물리적 위치의 종전 토지에 관한 권리제한이 체비지 예정지로 이전되는지 여부(소극) ◇ 구 도시 및 주거환경정비법(2008. 3. 21. 법률 제8970호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제48조 제3항은 “사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다”라고 정하고, 제55조 제2항은 위와 같은 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물을 “도시개발법 제33조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다”라고 정하고 있다. 이에 따라 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않아 보류지 또는 일반분양분이 되는 대지·건축물에 관하여는 도시개발법상 보류지 또는 체비지에 관한 법리가 적용될 수 있다. 한편 구 도시개발법(2007. 4. 11. 법률 제8376호로 일부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시개발법’이라 한다) 제33조는 “시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 이를 체비지 또는 보유지로 정할 수 있다”라고 정하고, 제41조 제5항은 “제33조의 규정에 의한 체비지는 시행자가, 보유지는 환지계획에서 정한 자가 각각 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날에 당해 소유권을 취득한다. 다만, 제35조 제4항의 규정에 의하여 이미 처분된 체비지는 당해 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 이를 취득한다”라고 정하고 있다. 나아가 제41조 제1항은 “환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분의 공고가 있은 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니하는 종전의 토지에 존재하던 권리는 그 환지처분의 공고가 있은 날이 종료하는 때에 소멸한다”라고 정하고 있다. 이러한 규정들에 의하면, 종전 토지 중 환지계획에서 환지를 정한 경우 종전 토지와 환지 사이에 동일성이 유지되므로 종전 토지의 권리제한은 환지에 설정된 것으로 보게 되고, 환지를 정하지 않은 종전 토지의 권리제한은 환지처분으로 소멸하게 된다. 이에 따라 체비지 또는 보류지는 그에 상응하는 종전 토지에 아무런 권리제한이 없는 상태로 구 도시개발법 제41조 제5항에서 정한 바에 따라 소유권을 취득한다(대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다246800 판결 참조). 구 도시개발법 제39조 제4항, 제5항에 의하면, 시행자는 지정권자에 의한 준공검사를 받은 경우 환지계획에서 정한 사항을 토지소유자에게 통지하고 이를 공고하는 방식으로 환지처분을 하고, 이러한 환지처분으로 환지계획에서 정한 내용에 따른 권리변동이 발생한다. 한편 구 도시정비법 제54조 제1항, 제2항에 의하면, 사업시행자는 준공인가와 공사의 완료에 관한 고시가 있는 때 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하는데, 이러한 이전고시로 관리처분계획에 따른 권리변동이 발생한다. 이와 같은 환지처분과 이전고시의 방식 및 효과에 비추어 보면, 이전고시의 효력 등에 관하여는 도시정비법 관련 규정에 의하여 준용되는 도시개발법에 따른 환지처분의 효력과 궤를 같이하여 새겨야 함이 원칙이다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결 등 참조). 이러한 관련 규정과 법리에 따라 살펴보면, 주택재개발사업에서 시행자가 사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약·정관·시행규정 또는 사업시행계획으로 정한 목적을 위하여 관리처분계획에서 조합원 외의 자에게 분양하는 새로운 소유지적의 체비지를 창설하고 이를 이전고시 전에 이미 매도한 경우, 당해 체비지는 사업시행자가 이전고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 원시적으로 취득하고 당해 체비지를 매수한 자는 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득하게 된다. ☞ 주택재개발사업시행자인 조합이 사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 최초 사업시행계획에서부터 원고 학교법인이 운영하는 학교 정문부지 위치의 토지를 1필지로 정비하여 양도하기로 설계하고 같은 내용의 관리처분계획을 작성하여 인가받은 다음 이전고시 후 자신의 명의로 소유권보존등기를 한 후 원고 학교법인에 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 위 토지의 종전 지번에 관하여 진행된 경매절차에서 이전고시 후 매각대금을 납부한 피고(선정당사자)가 변경등기촉탁신청을 하여 법원이 이를 인용함으로써 원고 학교법인의 소유권 중 일부 지분이 피고(선정당사자)에게 이전되자, 원고 학교법인이 피고(선정당사자) 및 나머지 선정자들을 상대로 지분이전등기 또는 근저당권설정등기의 말소를 구한 사안에서, 원고 학교법인이 취득한 토지는 주택재개발사업으로 소유지적이 새로이 창설됨으로써 이에 상응하는 종전 토지의 관념이 있을 수 없는 진정 체비지에 해당하므로 단순히 물리적으로 동일한 위치의 종전 지번에 불과한 경매목적물에 관한 권리제한이 원고 학교법인이 취득한 토지로 이전된다고 볼 수 없다고 보아, 이와 달리 본 원심판단을 파기한 사례

구 조세특례제한법(2015. 12. 15. 법률 제13560호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 조특법’이라 한다) 제69조 제1항은 본문에서 농지소재지에 거주하는 자가 8년 이상 직접 경작한 토지의 양도로 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 전부 면제한다고 규정하면서도, 그 단서에서는 해당 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’이라 한다)에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역(이하 ‘주거지역 등’이라 한다)에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률(이하 ‘도시개발법 등’이라 한다)에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령이 정하는 소득에 대해서만 양도소득세를 면제하도록 정하고 있다. 이처럼 구 조특법 제69조 제1항 단서에서 본문에 의한 양도소득세 면제범위를 제한한 것은, 농지가 주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 후에는 개발이익이 발생하기 시작하여 경제적 가치 면에서 사실상 농지 외의 토지와 다를 바 없게 되므로 그 부분까지 농지로서의 양도소득세 감면혜택을 부여할 필요가 없기 때문이다. 구 조특법 제69조 제1항 단서의 문언상 주거지역 등 편입과 환지예정지 지정 중 어느 하나의 요건만 충족되면 양도소득세 면제범위가 제한된다고 볼 수 있을 뿐만 아니라, 농지가 국토계획법에 따른 주거지역 등에 편입된 후 순차로 도시개발법 등에 따른 환지예정지 지정을 받은 경우 주거지역 등에 편입된 때부터 이미 사실상 농지 외의 토지로 취급되어 거래가 이루어지므로, 이 경우에는 환지예정지 지정이 아니라 그에 앞서 이루어진 주거지역 등 편입 전까지 발생한 양도소득에 대하여만 양도소득세 면제대상이 된다고 봄이 타당하다. 한편 여기에서 ‘주거지역 등’은 주거지역·상업지역 및 공업지역만을 의미하는데, 농지가 국토계획법에 따른 녹지지역에 편입되었다가 이후 도시개발법 등에 따른 환지예정지 지정을 받은 경우와 같이 주거지역 등에 편입됨이 없이 곧바로 환지예정지 지정이 이루어지는 경우도 있을 수 있으므로, 이와 같이 본다고 하여 구 조특법 제69조 제1항 단서 중 ‘환지예정지 지정을 받은 날까지’ 부분이 불필요하거나 무의미하게 되는 것도 아니다. 이러한 점들을 종합하여 보면, 구 조특법 제69조 제1항 단서에 따른 양도소득세 면제 제한은 국토계획법에 의하여 주거지역 등에 편입된 날과 도시개발법 등에 따라 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 날 중 빠른 날을 기준으로 적용된다고 보아야 한다. ☞ 원고가 8년 이상 자경한 토지가 개발사업에 따라 국토계획법상 공업지역으로 먼저 편입되고, 이후 도시개발법 등에 의해 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 상태에서 환지 전 양도된 경우 원고의 위 토지 양도소득은 구 조특법 제69조 제1항 단서에 따른 기준일 중 먼저 도래한 공업지역 편입일까지 발생한 부분에 대해서만 양도소득세 면제대상이 될 수 있다고 한 사례

1) 구 도시개발법(2007.4.11. 법률 제8376호로 개정되기 전의 것) 제23조, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제78조 제1항에서 사업시행자는 도시개발사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 ‘이주대책대상자’라 한다)를 위하여 공익사업법 시행령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다고 규정하는 한편, 공익사업법 시행령 제40조 제3항에서 무허가건축물의 소유자 등은 원칙적으로 이주대책대상자에서 제외하도록 규정하고 있는바, 사업시행자가 위 법령에서 정한 이주대책대상자의 범위를 확대하는 기준을 수립하여 실시하는 것은 허용되고, 그러한 기준을 수립·실시함에 있어서 이주대책 등은 이주자들에 대하여 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위한 제도라는 점을 염두에 두고 형평에 어긋나지 않도록 하여야 할 것이다(대법원 2009.9.24. 선고 2009두9819 판결 참조). 2) 살피건대, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 및 영상에 의하면, 1987년 4월경 촬영된 항공사진상 이 사건 토지상에 종전 주택이 존재하였던 것으로 확인되고, 종전 주택의 지붕은 ‘ㅡ’자 모양의 슬레이트 구조로 되어 있는 사실, 그 후 2009년경 촬영된 항공사진상 이 사건 토지상에 이 사건 주택이 존재하는 것으로 확인되고, 이 사건 주택의 지붕은 ‘ㄱ’자 모양의 블록 조립식 판넬 슬레이트 구조로 되어 있는 사실은 인정된다. 그러나 한편, 앞서 든 증거, 갑 제5 내지 15호증의 각 기재 및 영상에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 전주시장과 피고는 2008년 7월 2일 이 사건 사업과 관련된 이주대책 기준일을 2008년 7월 2일로 정하여 이를 공고한 사실, ② 피고와 전북개발공사 사장은 2012년 11월 23일 이 사건 사업의 시행으로 인하여 생활근거 등을 상실하는 주민들을 위한 주거대책 및 생활대책으로 이주대책 및 생활대책 보상계획을 공고하였는데 그 기준에 의하면 ‘무허가 가옥 소유자’의 경우 “1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가 가옥 소유자로 기준일(2008년 7월 2일) 이전부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 사업지구 안에 가옥을 소유하고 거주하고 있는 사람이 피고로부터 그 가옥에 대한 보상을 받고 본 사업시행으로 인하여 이주하는 경우 피고가 공급하는 국민주택 규모이하(전용면적이 85㎡이하) 공공 분양주택을 공급한다.”고 정한 사실, (중략) ⑥ 한국전력공사의 고객종합정보내역에 의하면, 원고는 1988년 9월 30일 한국전력공사와 전기사용계약을 체결하여 2015년 6월 18일까지 위 전기사용계약을 해지한 적이 없었던 사실을 인정할 수 있다. 3) 앞서 본 바와 같은 법리를 바탕으로 위 인정사실 및 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들 즉, ① 원고는 이 사건 주택의 소유자로서, 1986년경부터 2015년 6월경까지 종전 주택과 종전 주택을 일부 증축한 이 사건 주택을 단절 없이 생활의 근거지로 삼아 거주한 점, ② 이 사건 주택의 증축 경위에 비추어 볼 때, 원고에게 부동산투기나 이주대책대상자의 지위를 참칭하려는 의도가 있었다고 보이지 아니하는 점, ③ 사정이 이러함에도 불구하고, 단지 ‘종전 주택과 이 사건 주택의 물리적 구조만을 살펴 양 건물은 동일성이 없고, 그러한 이상 이 사건 주택은 1989년 1월 25일 이후의 무허가 건물’이라는 다분히 형식적인 관점 및 논리에 치우친 나머지 이를 이유로 원고를 이주대책대상자에서 제외하는 것은 앞서 본 공익사업법에 따른 이주대책 제도의 취지에도 현저하게 반하는 점 등을 종합하면, 원고는 위 이 본 사업시행으로 인하여 이주하는 경우’로서의 요건을 갖추었다고 봄이 상당하다.

1. 이주대책기준일이 되는 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공익사업법 시행령’이라고 한다) 제40조 제3항 제2호의 ‘공익사업을 위한 관계 법령에 의한 고시 등이 있은 날’에는 토지수용 절차에 공익사업법을 준용하도록 한 관계 법률에서 사업인정의 고시 외에 주민 등에 대한 공람공고를 예정하고 있는 경우에는 사업인정의 고시일뿐만 아니라 공람공고일도 포함될 수 있는데(대법원 2009. 2. 26. 선고 2007두13340 판결 등 참조), 법령이 정하는 이주대책대상자에 해당되는지 여부를 판단하는 기준은 각 공익사업의 근거 법령에 따라 개별적으로 특정되어야 한다는 점과 아울러 도시개발법상 사업 진행의 절차, 도시개발법상 공익사업 시행에 따른 투기적 거래의 방지 등의 정책적 필요성 등을 종합하면, 도시개발사업에서의 ‘관계법령에 의한 고시 등이 있은 날’에 해당하는 법정 이주대책기준일은 구 도시개발법(2008. 3. 28. 법률 제9044호로 개정되기 전의 것) 제7조, 구 도시개발법 시행령(2013. 3. 23. 대통령령 제24443호로 개정되기 전의 것) 제11조 제2항, 제1항의 각 규정에 따른 도시개발구역의 지정에 관한 공람공고일이라고 봄이 타당하다. 2. 사업시행자가 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것) 제78조 제1항, 구 공익사업법 시행령 제40조 제3항이 정한 이주대책대상자의 범위를 넘어 미거주 소유자까지 이주대책대상자에 포함시킨다고 하더라도, 법령에서 정한 이주대책대상자가 아닌 미거주 소유자에게 제공하는 이주대책은 법령에 의한 의무로서가 아니라 시혜적인 것으로 볼 것이므로, 사업시행자가 이러한 미거주 소유자에 대하여도 공익사업법 제78조 제4항에 따라 생활기본시설을 설치하여 줄 의무를 부담한다고 볼 수는 없다. 3. 존치부지는 사업시행자가 사업구역 안에 있는 기존의 건축물이나 그 밖의 시설을 이전하거나 철거하지 아니하여도 개발사업에 지장이 없다고 인정하여 이를 그대로 존치시킨 부지로서, 공공시설물의 설치를 위한 무상취득 대상에 포함되지 않고, 사업시행자가 실질적으로 공익사업을 시행하는 부분도 아니므로, 특별한 사정이 없는 한 생활기본시설의 용지비 등을 산정함에 있어서 존치부지 면적은 총 사업면적에서 제외하여야 할 것이다. ☞ 피고가 총 사업비를 유상공급면적으로 나누어 이 사건 택지조성원가를 계산하였는데 도로용지비는 위 택지조성원가에 포함된 점, 이 사건 사업이 없었더라면 기왕에 설치된 도로 시설을 이용할 수 있었던 이주대책대상자에게 피고가 이 사건 사업을 진행함에 있어 종래에 설치된 위 시설들을 철거하고 다시 이를 새롭게 조성하기로 결정하였다는 이유만으로 그 설치비용을 전가하는 것은 부당한 점 등의 이유를 들어 피고가 무상취득한 도로 부지 면적을 포함하여 이 사건 사업구역 내에 새로 설치된 도로 전체를 기준으로 생활기본시설 용지비를 산정하여야 한다고 보면서, 보행자도로를 포함하여 피고가 이 사건 사업계획에 따라 이 사건 사업구역 내에 새로 설치한 도로 전체를 생활기본시설에 해당한다고 본 원심 판단을 수긍한 사례