문재인 정부 시절 '7·10 부동산 대책'에 따른 4년 단기 임대사업자 및 아파트 장기 임대사업자 폐지가 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다. 헌재는 2월 28일 A 씨 등이 "민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 등은 위헌"이라며 청구한 헌법소원 사건(2020헌마1482)에서 재판관 전원일치 의견으로 기각 결정했다. 임대등록제도란 임대인이 자발적으로 민간 임대사업자로 등록하면, 임대 기간 보장·임대료 인상률 제한 등 공적 규제를 적용받는 대신 폭넓은 세제 혜택을 부여하는 제도다. 임대의무기간에 따라 단기(4년)와 장기(8년)로 구분됐다. 하지만 도입 취지와 달리 투기 수요가 유입된다는 비판과 함께 임대사업자에게 과도한 특혜를 준다는 여론이 커지자, 정부는 2020년 7월 이를 상당 부분 폐지하기로 했다. 장기임대 중 아파트 매입 임대와 단기임대는 신규 등록을 받지 않고, 기존 사업자들도 임대의무기간이 종료되면 등록을 자동으로 말소하도록 한 것이다. 단기 임대의 장기 임대 전환도 금지했다. 이에 A 씨 등은 "이 제도가 재산권을 침해한다"며 헌법소원을 냈다. 헌재는 "임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강하다"며 "임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 사회적·경제적 상황을 고려해 입법자가 정책적으로 결정할 사항에 해당한다"고 판단했다. 이어 "국가는 주택 임대차 시장 상황과 국민의 주거 안정 개선 필요성, 임대사업자 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려해 새로운 법적 규율을 가할 수 있다"며 "전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입을 위한 입법 논의에 따라 민간임대주택법상 민간임대주택과 주택임대차보호법상 일반 임대주택 간 차별성이 희박해지자 기존 제도의 개편 필요성도 제기됐는데, 이에 따라 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하는 등의 입법이 이뤄질 수 있다는 점에 대해 예측할 수 없었다고 보기 어렵다"고 설명했다. 아울러 "청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임차인의 장기적·안정적인 주거 환경 보장과 같은 공익에 비해 크다고 할 수 없다"고 덧붙였다. A 씨 등은 부동산 대책 발표 이후 장기임대주택으로 변경 신고한 주택을 세제 혜택에서 배제한 소득세법·종합부동산세법 시행령도 위헌이라고 주장했지만, 헌재는 재판관 전원일치 의견으로 각하했다. 헌재는 "A 씨 등에 대한 기본권 침해는 구체적인 과세처분 등을 통해 현실화되기 때문에 세제 혜택 배제 조항이 A 씨 등의 기본권을 직접 침해하지 않아 심판 청구 자체가 부적법하다"고 봤다.

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않는 것으로 규정한 상가건물 임대차보호법 조항은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 첫 결정이 나왔다. 헌재는 지난달 29일 재판관 전원일치 의견으로 이 같은 내용을 담은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분에 대한 헌법소원 사건(2021헌바264)에서 합헌 결정했다. 헌재는 "심판 대상 조항은 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우' 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않도록 규정하고 있다"며 "이는 임차인이 임대차계약에 있어 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 이행하지 않은 경우에는 임대인과 임차인 간의 신뢰 관계가 깨어졌다고 보아 당해 임차인을 권리금 회수 기회의 보호 대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있다"고 판단했다. 이어 "만일 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에도 임대인은 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해야 한다면, 임대인 입장에서 이는 차임 지급을 성실히 이행하지 않아 신뢰를 잃은 임차인과 사실상 계약을 갱신하는 것과 크게 다르지 않을 수 있다"면서 "심판 대상 조항은 임차인이 차임을 단순히 3회 연체하는 경우가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했을 경우에 한해 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생되지 않도록 규정하고 있는 점 등도 고려해 볼 때, 심판 대상 조항이 3기 이상의 차임 연체에 임차인의 귀책 사유가 있는지 여부를 불문하고 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않는 것으로 정했다고 해서 임차인에게 일방적으로 가혹하다고 할 수는 없다"고 설명했다. 임차인인 A 씨는 2017년 4월 임대인 B 씨와 '경주시의 토지 및 일반음식점 등의 건물에 대해 보증금 5000만 원, 월 차임 300만 원, 임대차 기간 2017년 5월 1일부터 2019년 4월 30일까지'로 하는 임대차계약을 체결했다. A 씨는 임대차 보증금 등을 모두 지급한 뒤 2017년 5월 부동산을 인도받아 영업을 시작했다. A 씨와 B 씨는 2018년 1월경 차임을 260만 원으로 감액하는 데에 합의했고, 임대차계약은 2021년 4월 30일까지 갱신됐다. A 씨는 2019년 2월부터 차임 중 일부를 연체하기 시작했고, 2020년 3월 말경까지 차임 합계 964만 원을 미지급했다. A 씨는 "임대차계약 기간 만료 무렵 B 씨에게 신규임차인을 주선했지만, B 씨가 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않아 권리금 회수 기회를 방해했다"고 주장하며 2021년 3월 말 B 씨에 대해 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 제4호, 같은 조 제3항에 따른 손해배상을 구하는 소송을 냈다. A 씨는 소송 중 심판 대상 조항에 대해 위헌법률심판제청신청을 했지만 기각되자 2021년 9월 헌법소원을 청구했다.

공유물을 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 하락할 우려가 있는 때에는 법원이 경매에 의한 대금분할을 명령할 수 있도록 한 민법 조항은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 21일 재판관 전원일치 의견으로 이같은 내용을 규정하고 있는 민법 제269조 제2항이 합헌이라고 결정했다(2020헌바205). 헌재는 "대금분할 여부에 관한 판단을 법관의 주관적 판단에 좌우되지 않도록 해야 하는데, 대법원이 '대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적·구체적인 심리 없이 주관적·추상적인 사정을 기초로 함부로 대금분할을 명하는 것은 허용될 수 없다'며 법관에게 허용된 재량의 한계를 제시하고 있는 점을 고려했을 때 법관의 자의석 해석의 위험성이 있다고 볼 수 없어 명확성원칙에 위배되지 않는다"고 밝혔다. 이어 "해당 조항에 따라 공유물분할절차를 둘러싼 다툼의 공평하고 신속한 해결이라는 공익을 효과적이고 실질적으로 달성할 수 있는 반면, 그에 따른 재산권의 제한 정도는 공유물분할에 관한 법원의 공정한 재판권 행사와 절차적 보장에 의해 상당 부분 완화돼 법익의 균형성도 충족하므로 재산권을 침해하지도 않는다"고 판단했다. A 씨가 5분의 1 지분을 가지고 있던 부동산에 대해 분할의 협의가 성립되지 않았다며 다른 공유자로부터 공유물분할청구의 소가 제기됐다. 1심은 "공유물인 부동산은 3층 점포와 주택으로 이뤄져 있어서 현물분할이 어렵다"며 해당 조항에 따라 경매에 의한 대금분할을 명하는 판결을 선고했다. A 씨는 항소했고, 항소심 중 민법 제269조 제2항에 대하여 위헌법률심판제청을 신청했지만 기각되자 2020년 3월 헌법소원을 냈다.

이명박정부 시절인 2010년 5월 24일 통일부장관이 발표한 북한 신규투자 불허·투자확대 금지 대북조치로 인해 개성공업지구의 토지이용권을 사용·수익할 수 없게 돼 재산상 손실을 입은 경제협력사업자가 보상입법을 마련하지 않은 입법부작위에 대해 헌법소원을 청구했지만 각하됐다. 남북경제협력 중단 조치에 따른 손실보상법을 마련할 구체적 입법의무는 인정되지 않는다는 첫 헌재 결정이다. 헌법재판소는 A사가 낸 헌법소원(2016헌마95)을 5월 26일 재판관 전원일치 의견으로 각하했다. A사는 개성공업지구에서 부동산 개발사업을 하기 위해 2007년 6월 한국토지주택공사로부터 개성공업지구 상업업무용지의 토지이용권을 분양받아 등록하고, 사업부지 지상 근린생활 시설 신축 건축허가를 받고 설계비를 지급했다. 그런데 2010년 3월 천안함 사건이 발생하자 통일부장관은 같은 해 5월 24일 '천안함 사태 관련 대북조치'를 발표했고, 이로 인해 A사는 더 이상 사업을 진행할 수 없게 됐다. A사는 정부의 대북조치로 재산상 손실을 입었다며 손해배상 또는 손실보상을 요구하는 소송을 냈지만 패소가 확정되자, 2016년 2월 손실에 대한 보상법률을 제정하지 않은 입법부작위는 재산권을 침해해 위헌이라며 헌법소원을 냈다. 한편 A사는 한국수출입은행과 사업 관련 경제협력사업 보험계약을 체결했었고, 대북조치 이후 한국수출입은행을 상대로 보험금 지급청구소송을 제기해 일부승소 확정판결을 받았다. 헌재는 "진정입법부작위에 대한 헌법소원심판청구는 '헌법에서 기본권 보장을 위해 법률에 명시적으로 입법위임을 했음에도 입법자가 이행하지 않은 경우' 또는 '헌법 해석상 특정인에게 구체적인 기본권이 생겨 이를 보장하기 위한 국가의 행위의무나 보호의무가 발생했음에도 입법자가 아무런 입법조치를 취하지 않은 경우'에 한해 허용된다"고 밝혔다. 이어 "해당 대북조치는 헌법 제23조 3항의 공용제한에 해당하지 않는다"며 "대북조치로 인한 토지이용권의 제한은 헌법 제23조 1,2항에 따라 재산권의 내용과 한계를 정한 것인 동시에 재산권의 사회적 제약을 구체화하는 것으로 볼 수 있는데, 이 조항은 '모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다. 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 해야 한다'고 규정하고 있을 뿐이고, 이 사건 대북조치로 인한 재산권 제한에 대해 보상하도록 하는 내용의 법률을 제정해야 할 명시적이고 구체적인 입법의무를 부여하고 있지는 않다"고 설명했다. 그러면서 "그렇다면 헌법 해석상으로 보상입법의무가 도출되는 경우인지가 문제되는데, 북한에 대한 투자는 남북관계에 따라 불측의 손해가 발생할 가능성이 있어 사업을 하고자 하는 자가 이를 감안해 사업여부를 결정했을 것이기에 재산상 손실의 위험성이 이미 예상된 상황에서 발생한 재산상 손실에 대해 헌법 해석상으로 어떠한 보상입법의 의무가 도출된다고까지 보기는 어렵다"며 "나아가 정부는 남북협력기금을 재원으로 교역 및 경제 분야 협력사업 추진 중 경영 외적인 사유로 발생하는 손실을 보상하기 위한 보험제도를 운영해 예기치 못한 정치적 상황 변동으로 경제협력사업자에게 손실이 발생한 경우 그 손실을 보전할 수 있는 방안을 마련하고 있는 사정 등을 종합하면 헌법 해석상으로도 청구인의 재산상 손실에 대하여 보상입법을 마련할 의무가 도출된다고 할 수 없다"고 덧붙였다. 헌재 관계자는 "2010년 5월 24일자 대북조치로 인해 경제협력사업자가 입은 재산상 손실에 대한 보상입법을 마련해야 할 헌법적 의무가 발생하는지 여부에 대한 최초 판단"이라고 말했다.

부동산의 소유권이전 등기를 하지 않았더라도 매매 대금 거의 모두를 지급한 경우 부동산을 사실상 취득한 것으로 보고 부동산의 소유자나 양수인에게 취득세를 부과하도록 하는 지방세법 조항은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 첫 결정이 나왔다. 헌재는 A씨가 이 같은 내용을 담은 지방세법 제7조 2항이 위헌이라며 낸 헌법소원 사건(2019헌바107)에서 재판관 전원일치 의견으로 최근 합헌 결정했다. A씨는 2014년 3월 한국토지주택공사로부터 대전 유성구의 한 토지를 14억6555여원에 분양받기로 하는 매매계약을 체결했다. A씨는 2016년 5월 분양대금과 할부이자 합계액 중 일부인 14억6407만여원을 내 분양 잔대금은 448만여원으로 전체 분양대금 원금의 0.3%만 남았다. 그런데 A씨는 잔금 미납으로 토지에 대한 등기를 마치지 않은 상태에서 2018년 3월 제3자에게 토지 분양권을 14억5000만원에 양도하기로 하는 계약을 체결했다. 이에 대전 유성구청장은 A씨가 토지를 '사실상 취득'했다고 보고 2018년 4월 A씨에게 토지에 대한 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세 등을 부과했다. A씨는 이에 불복해 소송을 제기했고 소송 진행 중 지방세법 조항에 대해 위헌법률심판제청을 신청했지만 기각되자 2019년 3월 헌법소원을 냈다. 헌재는 "취득세는 본래 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착해 거기에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로서 취득자가 재화를 사용·수익·처분함으로써 얻을 수 있는 이익을 포착해 부과하는 것이 아니므로 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는가의 여부에 관계없이 사실상의 취득행위 자체를 과세객체로 한다"고 밝혔다. 이어 "사전적으로 '취득'이란 자기의 것으로 만들어 가짐을 의미하고 '사실상'이란 실제로 있었던 상태 또는 현재에 있는 상태를 의미한다"며 "심판대상 조항에서 말하는 부동산의 '사실상 취득'이라 함은 민법에 따른 등기를 하지 않았더라도 매매의 경우에 있어서는 그 대금 등의 지급을 마쳐 매수인이 언제든지 소유권을 취득해 부동산을 사용·수익할 수 있는 상태를 뜻한다"고 설명했다. 그러면서 "대법원도 이러한 전제 하에 매매의 경우에 있어 사실상 취득이란 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급됐다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었음을 뜻한다고 봐야 하고, 이와 같이 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는지 여부는 개별적·구체적 사안에 따라 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 판단해야 한다고 판시해, 심판대상 조항에 관한 구체적 해석의 지침을 제시하고 있다"며 "건전한 상식과 통상적인 법감정을 가진 일반인이라면 '부동산의 사실상 취득'이 무엇인지 예측하는 것이 곤란하다고 보기 어렵고 불명확한 개념이라고 보기 어려워 심판대상조항은 과세요건 명확주의에 위배된다고 볼 수 없다"고 판단했다. 아울러 "심판대상 조항에 의하더라도 양수인이 등기를 마치지 아니한 모든 경우가 아니라 사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼 수 있는 경우에만 취득세를 부과하므로 해당 조항이 과잉금지원칙에 반하여 재산권을 침해한다고 볼 수 없다"고 덧붙였다.

개별공시지가를 산정할 때 해당 토지와 유사한 표준지를 기준으로 삼게 한 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 A씨 등이 이같은 내용을 담은 구 부동산공시법은 위헌이라며 낸 헌법소원 사건(2018헌바435 등)에서 재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결정했다. 경기도의 한 지방자치단체에서 자동차·건설기계 운전학원 설치 사업시행자로 선정된 A씨는 2015년 6월 공사를 마쳤다. 해당 지자체는 공사가 끝난 뒤 A씨 등 시행자에게 개발부담금 21억3000여만원을 부과했다. 이에 A씨 등은 개별부담금을 못 내겠다며 행정심판을 청구했는데 400여만원 감액되는 데 그치자 지자체를 상대로 소송을 내 일부승소했다. 항소심 진행 중 A씨 등은 위헌법률심판제청을 신청했지만, 항소 기각과 함께 신청도 기각되자 2018년 11월 헌법소원을 냈다. 헌재는 "개별공시지가 산정 대상 토지와 '유사한 이용가치'를 지닌다고 인정되는 표준지란 해당 토지와 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 표준지를 의미하고, '토지가격비준표를 사용'한다는 것은 대상 토지의 지가형성요인에 대한 조사·평가를 전제로 비교표준지와 대상 토지의 지가형성요인을 비교할 수 있도록 고안된 토지가격비준표를 통해 그 차이를 반영한다는 것을 의미한다"며 "당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 '균형을 유지'하도록 해야 한다는 것은 대상 토지의 가격이 비교표준지의 공시지가에 비해 과다하거나 과소하지 않도록 해야 한다는 의미로 충분히 해석할 수 있어 개별공시지가 산정 조항은 명확성 원칙에 위배되지 않는다"고 밝혔다. 이어 "개별공시지가 위임조항에 의해 대통령령으로 규정될 내용은 지가형성요인에 대한 조사·평가 기준 및 방법, 비교표준지 선정의 구체적인 기준 및 방법, 토지가격비준표의 사용 방법, 대상 토지의 개별공시지가와 비교표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 하기 위한 가격 조정에 관한 사항 등이 될 것임을 충분히 예측할 수 있어 포괄위임금지 원칙에도 위배되지 않는다"고 설명했다. 한편 헌재는 개발부담금의 종료시점지가를 부과 종료 시점 당시의 부과대상 토지와 이용 상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 산정하도록 한 개발이익 환수에 관한 법률 제10조 1항에 대해서도 재판관 7(합헌)대 2(위헌)의 의견으로 합헌 결정했다. 헌재는 "해당 조항은 종료시점지가 산정 시 토지의 특성 차이를 계량화한 토지가격비준표를 사용하도록 해 자의적 판단을 방지하고 정상지가상승분의 합산을 통해 지가변동을 반영하는 한편 같은법 제10조 2항에서는 일정한 경우 대상 토지의 처분 가격을 종료시점지가로 할 수 있도록 예외를 인정한다"며 "개발부담금 납부의무자가 받는 불이익이 개발부담금 제도의 실효성과 공정성 확보, 개발부담금의 효율적인 부과·징수라는 공익에 비하여 크다고 보기도 어려우므로 이 조항이 과잉금지 원칙에 반해 개발부담금 납부의무자의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다"고 판단했다. 이에 대해 이선애·이은애 헌법재판관은 "종료 시점 지가 조항은 객관적 가치 평가가 이루어질 구체적인 방법을 마련하지 않고 있고 납부 의무자는 언제든 개발이익이 현실보다 과도하게 산정돼 가공의 이익에 대한 개발부담금을 징수당하게 될 가능성이 있다"며 "또 여러 상황에 따라 시기별·지역별로 부동산 경기 흐름이 얼마든지 달라질 수 있는데 종료시점지가조항은 토지의 가치가 하락한 경우에 관한 아무런 보완규정을 두지 않아 개발부담금 납부의무자의 재산권을 침해한다"는 반대의견을 냈다. 헌재 관계자는 "헌재가 개별공시지가 산정에 관한 부동산공시법 조항의 위헌 여부를 처음으로 판단한 것"이라면서 "다만, 개별공시지가 산정 기준과 방법이 대상 토지 가격을 공평·정확하게 결정할 수 있도록 적정하게 규정된 것인지가 쟁점이 된 것은 아니다"라고 설명했다.

과거 부동산을 사실상 양수한 사람이나 대리인이 등기원인 증명서류 없이 보증서를 바탕으로 발급받은 확인서만으로도 소유권이전등기를 할 수 있도록 한 옛 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 A씨가 "옛 부동산소유권이전등기법 제7조 등은 위헌"이라며 낸 헌법소원 사건(2019헌바41)에서 최근 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다. 이 조항은 '부동산을 사실상 양수한 사람 또는 그 대리인이 등기원인을 증명하는 서면 없이 보증서를 바탕으로 발급받은 확인서로써 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다'고 규정하고 있다. B단체는 1981년 옛 부동산소유권이전등기법에 따라 A씨의 아버지인 C씨 소유의 부동산에 대해 '1965년 매매를 원인으로 한 소유권이전등기'를 했다. 이에 A씨는 B단체를 상대로 "1981년 이뤄진 소유권이전등기는 아버지가 사망한 이후의 매매를 원인으로 했기 때문에 허위"라며 소유권말소등기소송을 냈다. C씨는 1948년 사망했다. 그러나 1심 법원은 "B단체의 소유권이전등기는 실체적 권리관계에 부합하는 등기로 추정된다"며 원고패소 판결했다. 이에 반발한 A씨는 항소했고, 재판 중 옛 부동산소유권이전등기법 제7조 등에 대한 위헌법률심판 제청을 신청했으나 기각되자 헌법소원을 냈다. 헌재는 "한국전쟁으로 인한 등기부와 지적공부 등의 멸실, 등기제도에 대한 인식의 부족, 부동산을 매수한 사실에 관한 증명서류의 소실 등으로 1970년대에도 부동산의 양수인 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지지 않은 경우가 많았다"며 "부동산의 사실상 양수인이 소유권취득의 원인사실을 증명하기 곤란한 상황에서 등기제도의 정착과 완비를 위해서는 등기가 실체관계와 부합하도록 할 필요가 있었다"고 밝혔다. 이어 "해당 조항에 따른 등기는 실체적 권리관계에도 부합하는 것으로 추정되기는 하나, 보증서나 확인서의 내용이 허위임을 증명함으로써 그 추정력을 깨뜨릴 수 있다"며 "따라서 참칭소유자에 의해 소유권이전등기가 마쳐져 진정한 소유자의 권리행사에 사실적 장애가 발생해도 민사소송 등을 통해 바로잡을 수 있다"고 설명했다. 그러면서 "해당 조항은 재산권의 내용과 한계를 구체적으로 형성함에 있어 그 입법형성권의 한계를 벗어난 것이라고 보기 어려우므로 A씨의 재산권을 침해하지 않는다"고 했다.

공익사업을 위해 수용된 토지가 사업대상에서 제외된 경우 해당 토지에 대한 환매권을 10년으로 제한한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률은 헌법에 어긋난다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 A씨 등이 "토지보상법 제91조 1항은 위헌"이라며 낸 헌법소원 사건(2019헌바131)에서 재판관 6(헌법불합치)대 3(합헌)의 의견으로 최근 헌법불합치 결정했다. 경남 창원시는 2005~2006년 '괴정-외성 간 해양관광도로 개설공사'를 추진하면서 토지보상법에 따라 A씨 등으로부터 창원시 진해구 일대 토지를 취득했다. 그런데 창원시는 공사 진행중 부산-진해 경제자유구역청이 추진하는 '남산유원지 개발계획'과 중복되는 부분이 있다는 것을 알게됐고, 사업진행을 보류했다. 이후 2017년 5월 해당 토지를 해양관광도로 사업부지에서 제외하기로 결정했다. A씨 등은 2018년 1월 창원시를 상대로 토지에 대한 환매를 청구하는 소송을 내면서, 토지보상법 제91조 1항에 대한 헌법소원을 냈다. 이 조항은 '사업 시행자가 공익사업을 위해 토지 소유권을 넘겨받은 뒤, 사업 변경 등을 이유로 필요가 없게 되면 원래 소유자가 그 토지에 대해 환매권을 행사할 수 있다. 다만 토지를 취득한 지 10년 이내에만 환매권 행사가 가능하다'고 규정하고 있다. A씨 등은 10년이 지난 토지에 대해 환매권을 인정하지 않는 것은 위헌이라며 헌법소원을 냈다. 헌재는 "환매권의 발생기간을 제한한 입법목적은 정당하지만, 2000년대 이후 다양한 공익사업이 출현하면서 공익사업 간 중복·상충 사례가 발생했다"며 "산업구조 변화, 비용 대비 편익에 대한 지속적 재검토, 인근 주민들의 반대 등에 직면하여 공익사업이 지연되다가 폐지되는 사례가 발생하고 있다"고 밝혔다. 이어 "2020년 6월을 기준으로 토지취득절차 돌입 후 10년 6개월이 경과했는데도 공사가 완료되지 않은 공익사업이 156건, 이를 위해 사인으로부터 취득한 토지가 약 1만4000필지에 이른다"며 "이같은 상황에서 환매권 발생기간 '10년'을 예외 없이 유지하게 되면 공익사업의 폐지 등으로 공공필요가 소멸했음에도 단지 10년이 경과했다는 사정만으로 환매권이 배제되는 결과가 초래될 수 있다"고 지적했다. 그러면서 "다른 나라의 입법례에 비춰봐도 발생기간을 제한하지 않거나 더 길게 규정하면서 행사기간 제한 또는 토지에 현저한 변경이 있을 때 환매거절권을 부여하는 등 보다 덜 침해적인 방법으로 입법목적을 달성하고 있다"며 "해당 조항이 추구하고자 하는 공익은 원소유자의 사익침해 정도를 정당화할 정도로 크다고 보기 어렵다"고 했다. 헌재는 다만 "이 조항의 위헌성은 환매권의 발생기간을 제한한 것 자체에 있다기보다는 그 기간을 10년 이내로 제한한 것에 있다"며 "위헌성을 제거하는 다양한 방안이 있을 수 있고 이는 입법재량 영역에 속하므로, 법원, 국가기관 및 지자체는 입법자가 개정할 때까지 해당 법률조항의 적용을 중지해야 한다"고 덧붙였다. 이에 대해 이선애·이종석·이미선 헌법재판관은 "우리나라는 부동산 가치 변화가 상당히 심하고, 토지를 투자의 대상으로 인식하는 사회적 경향이 상당히 존재한다"며 "원소유자가 환매권을 행사하는 주된 동기가 상승한 부동산의 가치회수인 경우가 있음을 고려하면, 환매권 발생기간 제한이 환매권을 의미없게 만든다거나 그 본질을 훼손할 정도로 불합리하다고 볼 수 없다"는 반대의견을 냈다.

주택 재건축사업 시행자가 재건축조합 설립에 동의하지 않은 토지소유자에게 토지 매도를 청구할 수 있도록 한 도시 및 주거환경정비법은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 A씨 등 토지소유자들이 "구 도시정비법 제39조는 위헌"이라며 낸 헌법소원 사건(2018헌바407)에서 재판관 7(합헌)대 2(위헌) 의견으로 합헌결정했다. 모 정비사업구역 내 토지 또는 건축물을 소유한 A씨 등은 재건축조합 설립에 동의하지 않았다. 이에 재건축조합은 A씨 등을 상대로 소유권이전등기 및 부동산인도를 청구하는 소송을 제기하면서 매도청구권을 행사했다. 구 도시정비법 제39조는 '주택재건축사업 시행자가 조합설립에 동의하지 않은 토지 또는 건축물 소유자에게 매도청구를 할 수 있다'고 규정하고 있다. A씨 등은 "이 조항은 재산권을 과도하게 침해해 위헌"이라며 법원에 위헌법률심판을 제청해줄 것을 신청했으나 기각되자 헌법소원을 냈다. 헌재는 "도시정비법은 조합설립 단계 이전에도 정비기본계획, 정비구역 지정 및 정비계획 결정 등 절차를 마련하고 있는데, 그 과정에서 주민들이 재건축사업의 내용을 인지하고 의견을 개진할 수 있는 다양한 기회를 보장하고 있다"고 밝혔다. 이어 "조합설립동의서에는 재건축사업의 주요 내용을 명시하도록 해 이를 토대로 조합설립 동의 여부를 결정할 수 있도록 하고 있으므로, 해당 조항이 청구인들의 재산권을 과도하게 제한한다고 보기 어렵다"고 지적했다. 이에 대해 이석태·김기영 헌법재판관은 "주택재건축사업은 민간사업적 성격이 강하고, 그간 이에 대한 공법적 규제가 강화된 바 있다"며 "이는 주택가격 급등과 사업을 둘러싼 첨예한 갈등과 비리 등 폐해를 막기 위한 것이었기 때문에 민간사업이라는 본질적 성격이 변한 것은 아니므로, 매도청구권을 정당화할 만한 우월한 공익이 있다고 보기 어렵다"는 반대의견을 냈다.

임차인이 약정한 보증금의 일부만 지급해 나머지 보증금을 받지 못했더라도 임대인은 원래 약정한 전체 보증금을 기준으로 부가가치세를 내도록 규정한 부가가치세법은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 부동산 임대업자 A씨가 "실제로 받지 못한 임대차 보증금에까지 세금을 부과하는 것은 위헌"이라며 낸 헌법소원사건(2014헌바423)에서 최근 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정을 내렸다. A씨는 2011년 서울 강남구의 한 골프장을 보증금 20억원, 월세 1억원에 B씨에게 임대하는 계약을 체결했다가 세무서에 덜미를 잡혔다. 이듬해 중부지방국세청 개인통합조사에서 A씨가 보증금을 6억원으로 축소 신고한 사실이 적발됐기 때문이다. 이에 따라 서울 삼성세무서는 두 사람이 약정한 보증금 20억원을 과세표준으로 잡아 A씨에게 1800만원의 세금을 납부하라고 통보했다. 그러자 A씨는 약정된 보증금은 20억원이지만 B씨가 지급한 보증금은 10억원이 전부라며 자신이 실제 받은 10억원을 과세표준으로 세금이 부과돼야 한다며 소송을 제기했다. A씨는 재판 도중 법원에 과세의 근거가 된 옛 부가가치세법 제13조 1항 2호(현행 제29조 3항 2호)에 대한 위헌법률심판제청을 신청했지만 기각되자 헌법소원을 냈다. 이 법조항은 '금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가를 과세표준으로 한다'는 내용인데 '대가를 받는 경우'에 대가를 실제로 받은 경우뿐만 아니라 대가를 받기로 약정했지만 실제로는 받지 못한 경우도 포함되는지가 쟁점이 됐다. 헌재는 "부가가치세는 간접소비세로 재화나 용역의 공급이 완료되면 과세요건은 충족된 것으로 봐야 한다"며 "대금의 수령 여부 등은 문제되지 않는다"고 밝혔다. 이어 "대가를 받기로 약정해 그 공급에 대한 매출채권이 발생하면 '대가를 받는 경우'에 해당돼 부가가치세 납세의무를 부담하게 되는 것이고, 사후에 그 매출채권을 실제로 수령했는지 여부는 부가가치세 납세의무 성립에 아무런 영향을 미치지 못한다"고 설명했다. 헌재는 또 "대법원도 '대가를 받기로 하고 타인에게 용역을 공급한 이상 실제로 그 대가를 받았는지 여부는 부가가치세 납세의무의 성립 여부를 결정하는 데 아무런 영향을 미칠 수 없다'라고 일관되게 판시해 약정한 대가를 실제 받았는지 여부가 부가가치세의 과세요건이 아님을 명확히 하고 있다"며 "해당 조항의 의미를 '대가를 실제로 받은 경우' 뿐만 아니라, '대가를 받기로 약정했으나 실제로는 받지 못한 경우'도 포함하는 것이라고 확정하는 것이 어렵지 않으므로 과세요건 명확주의에도 위배되지 않는다"고 했다.