택지개발사업지구 내에서 아파트를 신축하는 경우, 건축주가 상수도원인자부담금을 부담하는지 여부 1. 이 사건 처분의 하자 및 그 중대·명백성 가) 한국토지주택공사가 이 사건 사업지구를 포함한 주택단지를 개발하는 사업인 이 사건 택지개발사업을 시행하였고, 원고는 한국토지주택공사가 조성한 주택단지 내의 토지를 분양받아 그 지상에 이 사건 아파트를 신축하는 이 사건 주택건설사업을 시행한 건축주에 불과하다. 한편, 이 사건 아파트가 원래 이 사건 택지개발사업에서 예정된 범위를 초과하여 신축되었다는 사정도 보이지 않는다. 따라서 이 사건에서 수도법 제71조 제1항 등 관계 법령에서 정한 상수도원인자부담금을 부담하는 자는, 이 사건 택지개발사업을 시행하여 위 조항에서 정한 ‘주택단지를 설치한 자’(주택법 제2조 제12호에 의하면, ‘주택단지’란 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말한다)가 됨으로써 ‘수도공사를 하는 데에 비용 발생의 원인을 제공한 자’에 해당된 한국토지주택공사일 뿐, 이미 비용 발생의 원인이 제공된 후에 그 예정된 범위 내에서 이 사건 아파트를 건축한 원고가 아니라고 할 것이다. 그런데도 피고는 이 사건 사업지구에 관한 상수도원인자부담금을 한국토지주택공사가 아닌 원고에 대하여 부과하는 내용의 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 상수도원인자부담금 부과처분의 상대방을 잘못 지정한 하자가 있다. 나) 위와 같이 수도법 제71조 제1항 등 관계 법령에서 정한 상수도원인자부담금의 부과 요건을 갖추지 못한 상대방을 그 부담자로 잘못 지정하였다면, 이는 수도법령이 정한 법규의 중요한 부분을 위반한 것으로서 특별한 사정이 없는 한 그 자체로 하자가 중대하다고 보아야 한다. 다) 나아가 관계 법령과 관련 법리, 앞서 본 인용증거와 인정사실 및 변론 전체의 취지를 통하여 알 수 있는 아래와 같은 사정을 종합하여 보면, 수도법 제71조 제1항 등 관계 법령에서 정한 상수도원인자부담금은 해당 주택단지를 설치함으로써 수도시설의 신설이나 증설 등의 원인을 제공한 택지개발사업 시행자에 대하여 부과한다는 부과 요건의 의미가 분명함에도, 피고가 합리적인 근거 없이 그 의미를 잘못 해석한 결과 처분 요건이 충족되지 아니한 원고에게 이 사건 처분을 하였으므로, 이러한 하자는 중대하고도 객관적으로 명백하다고 할 것이다. (중략) 2. 소결 따라서 이 사건 사업부지에 관한 상수도원인자부담금의 부담자는 이 사건 택지개발사업의 시행자로서 수도법 제70조 제1항 등에서 정한 ‘주택단지를 설치한 자’에 해당 하는 한국토지주택공사인데, 그 부담자도 아닌 원고에 대하여 상수도원인자부담금을 부과한 이 사건 처분의 하자는 중대하고도 명백하다고 할 것이므로, 원고의 나머지 주장에 대하여 살펴볼 필요도 없이 이 사건 처분은 당연무효에 해당한다.

1. 집합건물의 공용부분 변경에 관한 업무는 구분소유자 전원으로 법률상 당연하게 성립하는 관리단에 귀속되고, 그 변경에 관한 사항은 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의(집합건물법 제15조 제1항) 또는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)로써 결정하는 것이므로, 집합건물의 관리단은 위와 같은 방법에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론, 타인에게 위임하여 처리할 수 있고, 집합건물이 일정 규모 이상의 공동주택에 해당하여 입주자대표회의가 구성되어 있는 경우라면 그 입주자대표회의에 위임하여 처리할 수도 있다고 할 것이다. 따라서 집합건물의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 난방방식의 변경과 같이 공용부분 변경에 해당하는 공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출하고 이에 따라 입주자대표회의가 그 업무를 처리한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 관리단이 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 구분소유자들의 서면동의로써 입주자대표회의에 그 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 보아야 한다. 2. 집합건물의 관리단이 집합건물법 제15조 제1항에서 정한 특별결의나 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의의 방법으로 입주자대표회의에 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 경우에는, 공용부분 변경에 관한 업무처리로 인하여 발생하는 비용을 최종적으로 부담하는 사람이 구분소유자들이라는 점을 고려해 보면 통상적으로 그 비용에 관한 재판상 또는 재판외 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다. 이 경우 입주자대표회의가 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하는 과정에서 체납된 비용을 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 그 비용에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당한다. 임의적 소송신탁은 원칙적으로는 허용되지 않지만, 민사소송법 제87조에서 정한 변호사대리의 원칙이나 신탁법 제6조에서 정한 소송신탁의 금지 등을 회피하기 위한 탈법적인 것이 아니고, 이를 인정할 합리적인 이유와 필요가 있는 경우에는 예외적?제한적으로 허용될 수 있다(대법원 2012. 5. 10. 선고 2010다87474 판결, 대법원 2016. 12. 15. 선고 2014다87885 판결 등 참조). 그런데 구분소유자들의 비용 부담 아래 그 구분소유자들로 구성되는 집합건물의 관리단이 입주자대표회의에 위임하여 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하도록 하는 데에는 합리적인 이유와 필요가 있고, 그러한 업무처리방식이 일반적인 거래현실이며, 공용부분 변경에 따른 비용의 징수는 그 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소라고 할 것이고, 공동주택에 대해서는 주택관리업자에게 관리업무를 위임하고 주택관리업자가 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 것이 법률의 규정에 의하여 인정되고 있다[구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것) 제43조 제2항, 제5항, 제45조 제1항]. 이러한 점 등을 고려해 보면, 집합건물법 제15조 제1항에서 정한 특별결의나 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의의 방법으로 집합건물의 관리단으로부터 공용부분 변경에 관한 업무를 위임받은 입주자대표회의는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 공용부분 변경에 따른 비용을 청구할 권한이 있다고 할 것이다. ☞ 난방방식 변경공사는 공용부분의 변경에 관한 사항에 해당하므로 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의가 있거나 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의를 통해 아파트 관리단의 결의로써 결정하여야 하는 사항인데, 아파트입주자대표회의는 관리단이 아니므로 관리단으로부터 공용부분 변경에 따른 분담금 채권을 양수하지 아니한 이상 구분소유자들을 상대로 그 분담금을 청구할 권한이 없다고 판단한 원심을 파기한 사안임.

1. 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적ㆍ물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다. 2. 집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존의 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추고 그 건물을 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다. 그리고 일반건물로 등기되었던 기존의 건물에 관하여 실제로 건축물대장의 전환등록절차를 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 경우라면 특별한 사정이 없는 한 위 전환등록 시점에는 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다. 3. 처분권자의 구분의사는 객관적으로 외부에 표시되어야 할 뿐만 아니라, 건축법 등은 구분소유의 대상이 되는 것을 전제로 하는 공동주택과 그 대상이 되지 않는 것을 전제로 하는 다가구주택을 비롯한 단독주택을 엄격히 구분하여 규율하고 있고(건축법 제2조 제2항, 건축법 시행령 제3조의 5, 같은 시행령 별표 1, 주택법 제2조 제2호 등 참조), 이에 따라 등록?등기되어 공시된 내용과 다른 법률관계를 인정할 경우 거래의 안전을 해칠 우려가 크다는 점 등에 비추어 볼 때, 단독주택 등을 주용도로 하여 일반건물로 등록?등기된 기존의 건물에 관하여 건축물대장의 전환등록절차나 구분건물로의 변경등기가 마쳐지지 아니한 상태에서 구분행위의 존재를 인정하는 데에는 매우 신중하여야 한다. ☞ 원심은, 이 사건 건물이 주차장과 보일러실로 사용되는 지하층을 제외하고 8세대의 구조상ㆍ이용상 독립적인 호실로 독립하여 거래되고 있고 주민등록상 구별하여 표시되는 점, 이 사건 토지 지분이 이 사건 건물 지분과 일괄하여 양도되어 온 점, 이 사건 토지는 이 사건 건물의 대지로서의 용도 이외의 다른 용도로는 사용되지 않는 점, 이 사건 토지 지분이 이 사건 건물 지분과 완전히 일치하지는 않으나 피고 1 내지 4는 각 1/8 지분, 피고 5 내지 7 역시 거의 1/8에 가까운 지분을 소유하고 있는 점 등을 종합할 때, 이 사건 건물은 집합건물로 등기되지는 않았으나 구분소유적 공유관계에 있는 집합건물이며, 이 사건 토지는 이 사건 건물의 대지로 사용되고 있으므로, 이 사건 토지 중 36.16/748.2 지분에 대한 강제경매절차에서 이를 매수한 원고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제20조 제2항 본문에 의하여 분리처분이 금지되는 이 사건 토지에 관한 위 36.16/748.2 지분의 소유권을 취득하지 못하였다고 판단하였으나, 원심이 든 위와 같은 사정만으로 이 사건 건물 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되었다고 보아 구분행위의 존재를 인정할 수는 없으므로, 원고가 이 사건 토지 중 위 36.16/748.2 지분을 매수하여 소유권이전등기를 마치기 전에 이 사건 건물 중 위 8세대의 각 호실에 관하여 구분소유권이 성립하였다고 볼 수 없고, 결국 원고의 위 지분 취득이 집합건물법 제20조 제2항 본문에 반하여 무효라고 할 수 없다는 이유로 위와 같은 원심판결을 파기한 사례

1. 피고 C가 2005. 11. 14. 원고가 신청한 이 사건 아파트 건설사업계획을 승인하면서 “1. 도시계획도로를 개설하여 토지 및 시설물 일체를 아파트 사용승인 전까지 관리부서에 무상귀속. 2. 사업자가 기부채납키로 한 근린공원 용지(범어공원 6,553㎡) 기부채납. 3. 범어네거리 지하보행통로 설치계획 및 협약사항 이행” 등의 승인조건을 붙인 행위는 이 사건 아파트 건설사업계획의 승인이라는 행정행위에 부수하여 행정행위의 상대방인 원고에게 작위 내지 급부의무를 명하는 것으로서 행정행위의 부관 중 부담에 해당한다. 2. 따라서 피고 C가 이 사건 아파트 건설사업계획을 승인하기 전에 비록 사적인 계약의 형식을 취하여 원고와 별도의 지하도로건설협약 및 도서관건립협약을 체결하였더라도 이는 위 승인조건과 결부된 것으로서 이 사건 아파트 건설사업계획에 대한 피고 C의 승인에 수반된 부담에 관한 협약으로 보아 위 각 협약이 사법상 계약이라는 원고의 주장을 배척한 사례. 3. 이 사건 부관의 부과와 이 사건 각 협약의 체결이 구 주택법 제16조 제5항의 취지나 부당결부 금지의 원칙 및 비례의 원칙 또는 강행법규에 반하는 것이거나 피고 C의 승인처분과 이 사건 각 협약 사이에 실제적 관련성이 없다고 할 수 없고, 조건이나 대가가 결부됨으로써 반사회질서적인 성격을 띠게 된 경우라고 할 수 없다고 본 사안.

1. 주택법 제16조 제1항 본문에 따른 사업계획승인 대상인 주택건설사업과 거기에 해당하지 않는 주택건설사업은 그 규모나 대지의 용도지역 등에 차이가 있어 국민의 주거생활에 미치는 영향이 다르기 때문에 주택법 제16조 제1항 단서는 상업지역 등에서 일정한 규모 이하의 주택과 주택 외의 시설을 동일건축물로 건축하는 주택건설사업만을 사업계획승인 대상에서 제외한 것으로 보이는 점, 주택법상 사업계획승인 대상인 주택건설사업의 경우에는 부대시설 및 복리시설의 설치나 주택건설기준의 준수 등과 같은 각종 규율이 뒤따르나, 주택법상 사업계획승인 대상에서 제외되는 주택건설사업의 경우에는 그러한 규율을 받지 않는 점 등을 종합하여 보면, 구 지방세법 시행령 제132조 제4항 제8호는 주택건설사업에 공여되고 있는 토지 중 주택건설사업자가 국민 다수의 주거생활에 필요한 주택의 건설과 공급을 위하여 투기적 목적 없이 일시적으로 보유하는 토지로서 공익성이 클 뿐만 아니라 용도지역에 따라 일정한 규모 이상에 이른 경우에 주택법상 사업계획승인 대상으로 삼아 엄격한 규율을 받도록 한 정책적 결단을 반영하여 그와 같은 규모 이상의 사업이 시행되는 토지에 대하여만 분리과세의 혜택을 부여하고자 한 것으로 보인다. 따라서 주택법상 사업계획승인 대상이 아닌 토지는 그것이 주택건설사업에 공여되고 있는 토지라고 하더라도 구 지방세법 시행령 제132조 제4항 제8호에서 정한 분리과세대상 토지에 포함되지 아니한다고 할 것이다. 2. 도시 및 주거환경정비법에 의한 사업시행인가를 받았다고 하더라도 주택법상 사업계획승인 대상인 주택건설사업이 아니어서 관계 서류의 제출 및 관계 행정기관장과의 협의를 거치지 않은 경우에는 주택법상 사업계획승인을 받은 것으로 의제되지 않으므로, 그러한 주택건설사업에 공여되는 토지는 구 지방세법 시행령 제132조 제4항 제8호가 분리과세대상 토지의 한 요건으로 정한 ‘주택법에 의한 사업계획의 승인을 받은 토지’에 해당한다고 할 수 없다. ☞ 주택건설사업자인 원고가 도시 및 주거환경정비법에 따른 사업시행인가와 건축법에 따른 건축허가를 받았을 뿐 주택법에 따른 사업계획승인을 받지 않았고, 원고가 계획한 도시환경정비사업은 상업지역에 위치한 이 사건 토지 위에 공동주택 112세대와 주택 외의 시설을 동일건축물로 건설하려는 것으로서 그 주택건설사업이 주택법상 사업계획승인 대상에서 제외되는 이상 도시 및 주거환경정비법 제32조 제1항 제1호에 따라 주택법상 사업계획승인을 받은 것으로 의제될 수도 없어 이 사건 토지를 분리과세대상 토지로 볼 수 없다는 이유로, 원고에게 종합부동산세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다고 판단한 원심을 수긍한 사례 ☞ 이에 대하여, 주택법 제16조 제1항 단서가 건축에 관한 행정절차를 간소화하여 신속히 주택을 공급하도록 하고자 일정한 주상복합건축물에 대하여 사업계획승인을 면제하였고, 주택법상 사업계획승인 대상에서 제외되는 주택건설사업도 주택공급의 촉진이라는 정책목표의 달성에 기여한다는 점에서는 사업계획승인 대상인 경우와 별다른 차이가 없으며, 주택건설사업자가 도시 및 주거환경정비법에 따른 사업시행인가를 받은 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제32조 제1항 제1호의 인?허가 의제규정에 따라 주택법상 사업계획승인을 받은 것으로 볼 수 있으므로, 주택법 제16조 제1항 단서에 따라 사업계획승인을 받지 않고 건축할 수 있는 주상복합건축물의 주택부분 부속토지가 종합부동산세의 과세대상에서 제외되는 분리과세대상 토지에 해당한다고 합목적적인 해석을 하여야 한다는 대법관 민일영, 대법관 이상훈, 대법관 권순일의 반대의견이 있음

구 임대주택법(2009. 3. 25. 법률 제9541호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 제21조 제1항에서 “임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 주택법 제60조에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다”고 규정한 다음 제1호 내지 제5호의 규정을 열거하면서 제4호에서 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 무주택자인 임차인”을 규정하고 있고, 주택공급에 관한 규칙 제10조 제6항은 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정하는 경우에는 무주택자일 것을 요구하고 있지 아니하고 있으며, 구 임대주택법 시행령(2009. 6. 25. 대통령령 제21557호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제26조 제1항 제7호는 임차인이 임대차계약기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 임대사업자가 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있도록 하면서도 임차인이 임차권을 선착순의 방법으로 취득한 경우는 제외하고 있다. 위와 같은 관련 규정의 취지를 종합하면, 임차인이 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우에는 분양전환 당시까지 소유주택을 처분하여 무주택자가 되면 임대주택을 우선 분양전환받을 수 있다고 봄이 타당하다. 한편 구 임대주택법은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로(제1조), 건설임대주택의 임차인의 자격·선정 방법·임대보증금·임대료 등 임대 조건에 관한 기준을 정하는 한편(제20조 제1항), 특별한 경우를 제외하고는 임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도하거나 임대주택을 다른 사람에게 전대할 수 없다고 규정하며(제19조), 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 자나 법에 위반하여 임대주택의 임차권을 양도하거나 전대한 자를 형사처벌하도록 규정하고 있다(제41조 제1호, 제4호). 이와 같은 구 임대주택법의 입법취지, 규정 내용과 형식 등에 비추어 볼 때, 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호에 규정된 ‘분양전환 당시까지 무주택자인 임차인’이란 해당 임대주택을 유일하고도 단일한 거주지로 하여 임대차계약기간 개시일 무렵부터 분양전환 당시까지 임차인 본인이 직접 거주하거나 당초 임차인과 동거하던 세대 구성원 일부가 그 기간 동안 계속 거주하는 경우의 그 임차인을 의미한다고 할 것이다. 나아가 구 임대주택법 제27조 제1항은 “임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다”고 규정하고 있고, 구 임대주택법 시행령은 제26조 제1항에서 “법 제27조 제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 사항에 해당하는 경우’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다”고 규정한 다음 제1호 내지 제10호에서 임대사업자가 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있는 사유(이하 ‘갱신거절 등 사유’라고 한다)를 열거하고 있는데, 갱신거절 등 사유가 발생하였다 하더라도 그 사유가 강행규정 위반에 해당하지 않는 한 임대사업자가 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절할지 여부는 원칙적으로 임대사업자의 재량이라고 보아야 하는 점, 구 임대주택법 제21조 등 관련 법령 어디에서도 임차인에게 갱신거절 등 사유가 존재하는 경우에는 임차인이 임대주택을 우선 분양전환받을 수 없다고 규정하고 있지 아니한 점을 종합하여 보면, 갱신거절 등 사유가 구 임대주택법 제21조에서 정한 우선 분양전환받을 수 있는 임차인의 요건을 충족하지 못하는 사유에 해당하여 임차인이 임대주택을 우선 분양전환받지 못하는 경우는 별론으로 하고, 임차인에게 갱신거절 등 사유가 존재하였으나 임대사업자가 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절하지 아니하고 임대차계약을 유지하다가 임대의무기간이 경과하였다면 임차인이 임대주택을 우선 분양전환받을 수 있는 자격을 당연히 상실한다고 볼 수 없다.

1. 행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라고 하더라도 해당 행정처분으로 인하여 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송을 제기하여 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다. 여기에서 말하는 법률상 보호되는 이익은 해당 처분의 근거 법규 및 관련 법규에 의하여 보호되는 개별적?직접적?구체적 이익이 있는 경우를 말한다(대법원 2004. 8. 16. 선고 2003두2175 판결 등 참조). 2. 건물의 사용검사처분은 건축허가를 받아 건축된 건물이 건축허가 사항대로 건축행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 줌으로써 허가받은 자로 하여금 건축한 건물을 사용?수익할 수 있게 하는 법률효과를 발생시키는 것이다. 구 주택법(2011. 9. 16. 법률 제11061호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제29조 제3항은 “사업주체가 파산 등으로 제1항에 따른 사용검사를 받을 수 없는 경우에는 해당 주택의 시공을 보증한 자 또는 입주예정자 등이 대통령령으로 정하는 바에 따라 사용검사를 받을 수 있다.”고 규정하고 있다. 위 규정은 사업주체의 파산 등으로 사업승인을 받을 수 없는 경우에는 입주예정자가 입주를 하지 못하여 피해를 입을 것이 예상되므로, 입주예정자도 관련 법령에 따라 사용검사를 받아 건축한 주택을 사용?수익할 수 있도록 한 것이다. 그렇지만 사용검사처분은 건축물을 사용?수익할 수 있게 하는 데에 그치므로 건축물에 대하여 사용검사처분이 이루어졌다고 하더라도 그 사정만으로는 건축물에 있는 하자나 건축법 등 관계법령에 위반되는 사실이 정당화되지는 아니하며, 또한 그 건축물에 대한 사용검사처분이 취소된다고 하더라도 사용검사 이전의 상태로 돌아가 그 건축물을 사용할 수 없게 되는 것에 그칠 뿐 곧바로 건축물의 하자 상태 등이 제거되거나 보완되는 것도 아니다(대법원 1994. 1. 14. 선고 93누20481 판결, 대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두18409 판결 등 참조). 그리고 입주자나 입주예정자들은 사용검사처분을 취소하지 않고서도 민사소송 등을 통하여 분양계약에 따른 법률관계 및 하자 등을 주장?증명함으로써 사업주체 등으로부터 하자의 제거?보완 등에 관한 권리구제를 받을 수 있으므로, 사용검사처분의 취소 여부에 의하여 그 법률적인 지위가 달라진다고 할 수 없으며, 구 주택공급에 관한 규칙(2010. 10. 8. 국토해양부령 제292호로 개정되기 전의 것)에서 입주금의 납부 및 주택공급계약에 관하여 사용검사와 관련된 규정을 두고 있다고 하더라도 달리 볼 것은 아니다. 오히려 주택에 대한 사용검사처분이 있으면, 그에 따라 입주예정자들이 주택에 입주하여 이를 사용할 수 있게 되므로 일반적으로 입주예정자들에게 이익이 되고, 다수의 입주자들이 사용검사권자의 사용검사처분을 신뢰하여 입주를 마치고 제3자에게 주택을 매매하거나 임대하고 담보로 제공하는 등 사용검사처분을 기초로 다수의 법률관계가 형성되는데, 일부 입주자나 입주예정자가 사업주체와 사이에 생긴 개별적 분쟁 등을 이유로 사용검사처분의 취소를 구하게 되면, 그 처분을 신뢰한 다수의 이익에 반하게 되는 상황이 발생할 수 있다. 구 주택법에서 사용검사처분 신청의 경우와는 달리, 사업주체 또는 입주예정자 등의 신청에 따라 이루어진 사용검사처분에 대하여 입주자나 입주예정자 등에게 그 취소를 구할 수 있는 규정을 별도로 두고 있지 아니한 것도 이와 같은 취지에서라고 보인다. 따라서 이러한 사정들을 종합하여 보면, 구 주택법상 입주자나 입주예정자는 사용검사처분의 취소를 구할 법률상 이익이 없다고 할 것이다.

1. 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제40조 제1항 본문 제1호, 같은 항 단서, 구 주택법 시행령(2010. 11. 15. 대통령령 제22493호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제44조 제2항 제1호, 제2호의 취지는 입주예정자의 보호를 위하여 원칙적으로 입주예정자의 동의가 없는 한 당해 주택 및 대지에 관한 담보물권 설정행위를 제한하되, 이로 인한 사업주체의 주택건설자금 조달의 어려움을 고려하여 사업주체에 대한 융자금이 입주예정자의 주택구입자금의 일부로 납입되면서 동시에 당해 주택건설자금으로 사용되는 경우에는 예외적으로 그러한 담보물권 설정행위를 허용함으로써 주택건설을 촉진하려는 데 있다. 이러한 입법 취지와 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지하려는 주택법의 목적(제1조)을 함께 고려하면, 사업주체가 당해 주택의 입주예정자에게 주택구입자금의 일부를 융자하여 줄 목적으로 금융기관 등으로부터 주택건설자금 또는 주택구입자금을 융자받는 경우(구 주택법 시행령 제44조 제2항 제1호, 제2호)뿐만 아니라, 금융기관이 사업주체와 집단대출의 형식으로 입주예정자에게 직접 주택구입자금을 대출하고 사업주체는 입주예정자의 그 대출금채무를 보증하되 그 대출금을 입주예정자의 주택구입자금의 일부로 사업주체에 직접 지급하기로 하는 내용의 대출협약을 체결하고 이러한 대출협약에 기하여 입주예정자에게 대출이 이루어지는 경우에도 입주예정자의 동의 없이 당해 주택 및 대지에 담보물권을 설정하는 행위가 허용된다고 봄이 타당하다. 이는 주택건설 촉진이라는 목적을 위하여 당해 대출금이 입주예정자의 주택구입자금의 일부로 납입됨과 동시에 사업주체의 주택건설자금으로 사용된다는 법적ㆍ경제적 효과의 측면에서, 사업주체가 금융기관으로부터 직접 입주예정자에 대한 주택구입자금 융자 목적으로 주택건설자금 또는 주택구입자금을 융자받는 것과 금융기관이 입주예정자에게 직접 주택구입자금을 대출하고 사업주체가 그 대출금채무를 보증하되 그 대출금을 주택구입자금의 일부로 사업주체에게 직접 지급하는 것 사이에 아무런 차이가 없으므로, 사업주체의 채무를 담보하기 위한 담보물권 설정행위에 대한 법적 취급 역시 달리 할 이유가 없기 때문이다. 2. 구 주택법 제40조 제1항 단서, 구 주택법 시행령 제44조 제2항 제2호에 의하면, 당해 주택의 건설을 촉진하기 위하여 사업주체가 당해 주택의 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자하여 줄 목적으로 구 주택법 시행령 제44조 제2항 제1호 각 목의 금융기관으로부터 주택구입자금의 융자를 받는 경우에는 입주예정자의 동의 없이 당해 주택 또는 대지에 저당권 등을 설정하는 행위가 허용되므로, 이러한 행위는 구 주택법 제40조 제3항 본문, 제5항 본문에 의하여 부기등기일 이후에 금지사항 부기등기에 의하여 금지되는 처분행위에 해당하지 아니한다. 따라서 금지사항 부기등기에 반하여 무효로 되는 것에 대한 예외사유를 규정한 구 주택법 제40조 제5항 단서, 구 주택법 시행령 제45조 제4항 각 호에 ‘구 주택법 시행령 제44조 제2항 제2호에 해당되어 당해 주택에 저당권 등을 설정하는 행위’가 포함되어 있지 아니하더라도 이러한 행위는 원래 허용되는 것으로서 유효한 것이다.

주택법의 규정에 의하여 구성한 공동주택의 입주자대표회의는 법인 아닌 사단으로 보아야 하므로, 입주자대표회의가 입주자 등에 대하여 갖는 관리비청구권은 입주자대표회의 구성원들의 준총유에 속하는 재산권이라고 할 것이다. 따라서 입주자대표회의가 입주자등에 대한 관리비청구권을 관리·처분하려면 입주자대표회의의 정관 기타 규약에 따르거나 그러한 규약이 없는 경우에는 민법 제275조의 규정에 따라 입주자대표회의 구성원 총회의 결의에 의하여야 한다(대법원 2007. 1. 26. 선고 2002다73333 판결 참조). 이 사건 아파트 관리규약 제77조 제1항은 ‘관리주체는 입주자 등이 관리비 등을 체납한 경우 독촉장을 발부할 수 있다’, 제2항은 ‘관리주체가 독촉장을 발부한 후에도 관리비 등을 체납한 세대에 대하여는 가산금 징수 및 독촉장 발부, 민사소송법에 의한 지급명령신청 또는 소액사건심판법에 따른 소액심판청구 등의 조치 등 제소할 수 있다’고 규정하고 있는 바, 앞서 든 증거에 의하여 인정되거나 그로부터 추단되는 다음과 같은 사정을 모아 보면, 원고는 관리주체로서 위 관리규약에서 정한 바에 따라 별도의 결의 없이 이 사건 소를 제기할 수 있다고 해석하는 것이 상당하다고 할 것이다. 입주자대표회의는 입주자 등이 납부하는 관리비를 주된 재원으로 하여 아파트를 관리하게 되고, 관리비 청구는 입주자대표회의에게 이익이 되는 보존행위적 성격을 가지고 있다. 입주자 등이 관리비를 연체할 경우 개개의 관리비 청구소송에 관하여 매번 입주자대표회의의 구성원 총회 결의를 거치는 것은 번거로울 뿐만 아니라 비효율적이다. 이 사건 관리규약에서 관리주체가 관리비 청구의 경우에만 제소할 수 있다는 명시적인 규정을 두고 있고, 관리비 외의 다른 청구에 대하여는 아무 언급이 없는 바, 관리비 청구의 경우 다른 청구와는 다른 취급을 하고 있다. 공동주택의 입주자대표회의가 주택법 제43조 제2항, 제4항에 따라 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고 공동주택을 자치관리하는 경우, 아파트의 관리사무소는 입주자대표회의의 관리감독을 받는 내부 관리기구로서 별개의 독립된 단체로 보기 어려우므로 관리비 청구소송에 관한 당사자능력이 없고, 관리사무소는 입주자대표회의로부터 관리비 징수업무를 위임받아 수행하는 것으로서 관리비채권은 입주대표회의에 귀속되어 입주자대표회의가 직접 입주자를 상대로 관리비 청구소송을 제기할 수밖에 없다. 결국 이 사건 관리규약 제77조가 정한 관리주체에는 관리사무소장 외에 대외적으로 소를 제기할 당사자능력이 있는 입주자대표회의를 포함하는 것으로 보아야 한다. 따라서 원고가 이 사건 소를 제기하기 위하여 별도의 결의가 필요함을 전제로 하는 피고의 주장은, 더 나아가 따져 볼 필요 없이 받아들일 수 없다.

주택법령의 내용 및 체계와 아울러, ① 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제46조 제1항 및 제3항, 구 주택법 시행령(2007. 3. 16. 대통령령 제19935호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제59조 제1항 및 별표 7은 내력구조부에 발생한 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 주요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것이지, 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 보수책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니라고 보이는 점, ② 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자의 경우 구 주택법 제46조 제1항, 구 주택법 시행령 제59조 제1항 및 별표 6에 따라 사업주체가 보수책임을 부담하는 하자에 해당하나, 그 하자보수기간에 관한 명시적인 규정은 없는 점, ③ 한편 구 주택법 시행령 별표 6에서 정하고 있는 하자담보책임기간 1년, 2년, 3년에 해당하는 하자는 공사의 종류별로 분류하고 있는데 반해 내력구조부의 하자는 하자의 발생부위를 기초로 분류하고 있어서 그 분류기준이 달라 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자에 대해 별표 6에서 정하고 있는 시설공사별 하자담보책임기간을 곧바로 적용하기는 어려운 점, ④ 건설산업 전반에 관한 기본법인 건설산업기본법령은 공동주택을 포함한 대형공공성 건축물의 기둥 및 내력벽의 책임기간을 10년으로, 기둥 및 내력벽 이외의 구조상 주요부분의 책임기간을 5년으로 규정하면서 기둥 및 내력벽 등이 무너지거나 무너질 우려가 있다고 판정되어야 한다는 요건을 별도로 요구하고 있지 아니한데(건설산업기본법 제28조 제1항, 건설산업기본법 시행령 제30조 및 별표 4 참조), 이 사건 아파트와 같은 공동주택의 경우 일반 집합건물보다 보호의 필요성이 크다고 할 것임에도 내력구조부에 발생한 중대한 하자에 대해서만 하자보수기간을 5년 또는 10년으로 본다면 오히려 일반 집합건물보다 보호를 하지 않는 결과가 되어 국민의 주거생활에 큰 위험을 초래할 수 있는 점, ⑤ 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설?공급?관리와 이를 위한 자금의 조달?운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 하는 주택법의 입법취지 등을 종합하여 보면, 공동주택의 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자의 하자보수기간 역시 10년(기둥, 내력벽) 또는 5년(보, 바닥, 지붕)으로 봄이 상당하다. ☞ 아파트입주자대표회의가 사업주체와 하자보수보증계약을 체결한 대한주택보증 주식회사를 상대로 하자보수보증금의 지급을 청구한 사건에서, 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 공동주택이 무너지거나 무너질 염려가 있다는 사실이 증명되지 않는 한 하자보수기간을 3년으로 보아야 한다는 대한주택보증 주식회사의 주장을 배척하고 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자의 보수기간을 10년(기둥, 내력벽) 또는 5년(보, 바닥, 지붕)으로 본 원심판단이 정당하다는 이유로 상고를 기각한 사안