부동산 중개업자가 다가구주택의 임차인에게 중개대상물에 관한 확인, 설명의무를 다하지 않았다는 이유로 부동산 중개업자와 공제업자에 대하여 손해배상책임을 인정한 사례

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 허가를 받아야 하는 토지거래계약이 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약인 경우에는 허가 여부를 기다릴 것도 없이 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없고, 토지거래허가구역 내의 토지가 거래허가를 받거나 소유권이전등기를 경료할 의사 없이 중간생략등기의 합의 아래 전매차익을 얻을 목적으로 소유자 갑으로부터 부동산중개업자인 을, 병을 거쳐 정에게 전전매매한 경우, 그 각각의 매매계약은 모두 확정적으로 무효로서 유효화될 여지가 없다. 그리고 위 법 소정의 규제구역 내에 있는 토지를 매도하였으나 위 법 소정의 거래허가를 받은 바가 없다면, 매도인에게 매수인에 대한 소유권이전등기에 협력할 의무가 생겼다고 볼 수 없고, 따라서 매도인이 배임죄의 주체인 타인의 사무를 처리하는 자에 해당한다고 할 수 없다.

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조의 규정들이 중개업자의 중개대상물에 대한 확인·설명의무의 내용과 방법을 상세히 정한 것은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권을 보호하는 데 그 입법취지가 있는 것이다. 따라서 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사법 시행규칙이 정한 위 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항‘란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사업법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다. ☞ 피고는 공인중개사업법에 따른 중개업자로서 이 사건 이 사건 다가구 주택의 일부에 대한 임대차계약을(임대차보증금 7천만 원) 중개하면서 원고에게 당시 이 사건 다가구 주택의 부동산 등기부에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 이를 임대차계약서의 특약사항에 기재하였으나, 이 사건 다가구 주택에 당시 거주하던 다른 임차인의 임대차보증금 액수, 임대차계약의 시기와 종기 등에 관한 사항을 확인하여 원고에게 설명하지 않았고 그 근거자료를 제시하지도 않았으며, 이 사건 임대차계약체결 시에 공인중개사법령에 따라 원고에게 교부한 중개대상물 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에도 이를 전혀 기재하지 아니하였는데, 그 후 이 사건 다가구 주택에 관하여 경매절차가 개시되었으며, 위 경매절차에서 이 사건 다가구 주택의 소액임차인, 근저당권자, 확정일자를 받은 임차인 등이 배당을 받았으나 원고는 이들보다 후순위에 있어 임대차보증금 반환채권에 관하여 배당을 받지 못한 사안에서, 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약과 관련하여 원고가 입은 임대차보증금 상당의 손해를 배상할 책임이 있되, 그 책임을 30%로 제한한 원심판결을 수긍한 사례

부동산중개업자가 중개의뢰인을 상대로 중개수수료의 지급을 청구한 사건에서, 부동산중개업자는 원칙적으로 당사자 사이의 거래를 알선하여 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약체결까지 완료한 경우에 한하여 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있을 뿐 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없고, 다만, 중개업자가 계약성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다고 전제한 다음, 이 사건의 경우 원고가 제출한 증거만으로는 원고 등의 중개로 계약이 체결되었다거나 나아가 원고가 그 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였으나 원고의 책임 없는 사유로 계약서 작성에만 원고가 참석하지 못한 것이라고 인정하기 부족하다고 판단하면서 원고의 청구를 기각한 사례

피해자의 부주의를 이용하여 고의로 불법행위를 저지른 자가 바로 그 피해자의 부주의를 이유로 자신의 책임을 감하여 달라고 주장하는 것은 허용될 수 없으나, 이는 그러한 사유가 있는 자에게 과실상계의 주장을 허용하는 것이 신의칙에 반하기 때문이므로, 중개보조원이 업무상 행위로 거래당사자인 피해자에게 고의로 불법행위를 저지른 경우라 하더라도, 그 중개보조원을 고용하였을 뿐 이러한 불법행위에 가담하지 아니한 중개업자 및 중개업자의 공제사업자인 한국공인중개사협회에게 책임을 묻고 있는 피해자에게 과실이 있다면, 법원은 과실상계의 법리에 좇아 손해배상의 책임 및 그 금액을 정함에 있어 이를 참작하여야 한다.

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매겚냠칮임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다”고 규정하고, 제30조 제1항은 “중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다. ☞ 공인중개사 명의를 대여받아 중개사무소를 불법 운영하는 자가 오피스텔을 임차하기 위하여 중개사무소를 방문한 원고에게 자신이 오피스텔을 소유하고 있는 것처럼 가장하여, 직접 거래당사자가 되어 오피스텔 임대차계약을 체결하고 임대보증금을 수령하였다면, 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고, 공인중개사 명의로 작성된 중개대상물 확인·설명서가 교부되었다고 하더라도, 위 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개하는 행위에 해당한다고 볼 수는 없다고 본 사례

1. 사법상(私法上)의 계약 기타 법률행위가 일정한 행위를 금지하는 구체적 법규정에 위반하여 행하여진 경우에 그 법률행위가 무효인가 또는 법원이 법률행위 내용의 실현에 대한 조력을 거부하거나 기타 다른 내용으로 그 효력이 제한되는가의 여부는 당해 법규정이 가지는 넓은 의미에서의 법률효과에 관한 문제의 일환으로서, 다른 경우에서와 같이 여기서도 그 법규정의 해석 여하에 의하여 정하여진다. 따라서 그 점에 관한 명문의 정함이 있다면 당연히 이에 따라야 할 것이고, 그러한 정함이 없는 때에는 종국적으로 그 금지규정의 목적과 의미에 비추어 그에 반하는 법률행위의 무효 기타 효력 제한이 요구되는지를 검토하여 이를 정할 것이다. 특히 금지규정이 이른바 공법에 속하는 것인 경우에는, 법이 빈번하게 명문으로 규정하는 형벌이나 행정적 불이익 등 공법적 제재에 의하여 그러한 행위를 금압하는 것을 넘어서 그 금지규정이 그러한 입법자의 침묵 또는 법흠결에도 불구하고 사법의 영역에까지 그 효력을 미쳐서 당해 법률행위의 효과에도 영향이 있다고 할 것인지를 신중하게 판단하여야 한다. 그리고 그 판단에 있어서는, 당해 금지규정의 배경이 되는 사회경제적?윤리적 상황과 그 추이, 금지규정으로 보호되는 당사자 또는 이익, 그리고 반대로 그 규정에 의하여 활동이 제약되는 당사자 또는 이익이 전형적으로 어떠한 성질을 가지는지 또 그 이익 등이 일반적으로 어떠한 법적 평가를 받는지, 금지되는 행위 또는 그에 기한 재화나 경제적 이익의 변동 등이 어느 만큼 반사회적인지, 금지행위에 기하여 또는 그와 관련하여 일어나는 재화 또는 경제적 이익의 변동 등이 당사자 또는 제3자에게 가지는 의미 또는 그들에게 미치는 영향, 당해 금지행위와 유사하거나 밀접한 관련이 있는 행위에 대한 법의 태도 기타 관계 법상황 등이 종합적으로 고려되어야 한다. 2. 부동산중개업법은 부동산중개업을 건전하게 지도?육성하고 부동산중개업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법목적으로 하고 있으므로(법 제1조), 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력은 이와 같은 입법목적에 비추어 해석되어야 할 것이다. 그런데 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적?탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다. 또한 부동산중개업 관련 법령의 주된 규율대상인 부동산이 그 거래가격이 상대적으로 높은 점에 비추어 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 부동산거래사고를 사전에 예방하고, 만약의 경우 사고가 발생하더라도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커서 이에 대한 규제가 강하게 요청된다. 앞서 본 여러 사정을 종합적으로 고려하여 보면, 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다고 할 것이고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 위와 같은 규정들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 보아야 한다.

피고 한국공인중개사협회는 공인중개사법시행령 제26조 제2항은 “중개업자는 보증보험금·공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증보험 또는 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족하게 된 금액을 보전하여야 한다”라고 규정하고 있어 피고는 중개업자가 공탁한 공탁금의 한도 내에서만 배상금지급채무의 책임을 부담하는데 피고는 위와 같이 별건 공제사고의 피해자인 A 등에게 공제금 합계 1억원을 이미 지급하였으므로 중개업자인 B에게는 위 조항에 의하여 15일 이내에 공제에 재가입하거나 공탁금을 보전할 의무가 발생하였고, B는 위와 같은 의무를 이행하지 아니한 결과 이 사건 공제계약의 효력이 이미 소멸되어 피고는 더 이상 이 사건 공제계약에 따른 공제금을 지급할 의무가 없다고 주장한다. 살피건대 위에서 본 바와 같이 피고는 공제기간 중에 발생한 사고에 관하여 각 건별마다 보상금액을 한도로 하여 공제금지급책임을 부담하도록 되어 있었고, 공인중개사법시행령 제26조 제2항의 규정은 공제금이 지급된 후에 발생하는 장래의 새로운 공제사고에 대비한 것으로 보일 뿐이므로 중개업자가 위와 같은 의무를 이행하지 아니하였다고 하여 기존의 공제계약이 소급하여 효력을 상실한다고 볼 수는 없다. 따라서 피고로서는 공제기간 내에 이미 발생한 공제사고에 관하여는 위 시행령 규정과 상관없이 공제금지급책임을 여전히 부담한다고 할 것이다.

원고는 피고들로부터 000-00 토지와 산000-00 토지, 이 사건 주택의 매각을 의뢰받고 그 대가로 위 각 토지 및 위 주택의 매각대금 중 10억원을 초과하는 금액을 수수료로 받기로 피고들과 약정한 후, 위 각 토지와 위 주택을 매수하려는 자를 물색하고 그 매수인을 피고들에게 소개하여 위 매매계약이 체결되도록 했으므로, 원고의 그와 같은 행위는 중개수수료를 받는 것을 목적으로 하는 부동산중개행위에 다름없다고 할 것인 바, 가사 피고들과 원고가 그와 같은 수수료약정을 하였다고 하더라도 위 약정은 무효라고 할 것이다. 원고는 자신이 부동산중개업자가 아니고, 위 5,000만원은 중개수수료가 아니라 수고비 성격의 약정금이라는 취지로 주장하나, 위 매매계약체결과 관련된 수수료가 5,000만원으로 비교적 다액인 점, 변론 전체의 취지를 종합할 때 원고가 피고들 소유의 000-00 토지와 산000-00 토지, 이 사건 주택을 A, B 이외의 다른 사람들에게 소개하기도 하였고 위 각 토지 및 위 주택 이외에 인근의 다른 주택을 A, B에게 소개하기도 한 사실이 인정되는 점, 원고가 위 각 토지와 위 주택에 관한 위 매매계약의 체결과 이행에 있어서 부동산중개와 구별되는 다른 용역을 피고들에게 제공하였다고 볼 자료가 없는 점 등에 비추어 볼 때, 원고는 공인중개사의 자격없이 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개행위를 하였고 위 5,000만원은 중개수수료라고 봄이 상당하다.

부동산 중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 부동산중개업법 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는 바, 부동산중개업법 제17조1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고, 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의·성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인할 의무가 있다(대법원 1992년2월11일 선고, 91다36239 판결 참조). 피고는 중개업자로서 이 사건 임대차계약서가 기존의 임대차관계에 관한 것으로 믿고 그 작성을 의뢰받은 것이라도 새로운 임대차계약을 체결하는 경우에 준하여 이 사건 성명불상자가 주택의 소유자인 A가 맞는지를 확인할 주의의무를 부담한다고 할 것인데, 앞서 든 증거에 변론전체의 취지를 더하면 피고는 위 주의의무를 위반하여 성명불상자가 A인지 제대로 확인하지 않고 임대차계약서를 작성하였고, 이 사건 성명불상자는 A가 아닌 사실이 인정되는 바, 이와 같은 피고의 행위는 B의 원고에 대한 편취행위 내지 그로 인하여 원고가 입은 재산상 손해사이에 상당인과관계가 있으므로 피고는 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다(대법원 2010년5월13일 선고, 2009다78863, 78870 판결 참조).