중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 중개대상물의 종류와 소재지, 지번, 지목, 면적, 용도, 구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항을 확인해 이를 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명해야 하고, 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 해서는 안되며, 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인해 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 공인중개사인 피고가 중개의뢰인인 원고에게 중개대상물인 이 사건 점포에 관해 그 건축물의 용도 등을 정확히 설명했다는 점을 인정할 만한 아무런 증거가 없고, 오히려 피고는 건축물대장에 기재된 건물의 정확한 용도, 면적에 대한 관한 내용, 그 기재된 용도와 달리 이 사건 점포를 상업용으로 사용한다면 관할관청으로부터 언제든지 철거명령을 받을 위험성이 크다는 점을 원고에게 제대로 설명하지 않은 사실이 인정될 뿐이므로, 피고는 설명의무를 위반함으로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 다만, 원고로서도 건축물대장을 통해 건물의 공부상 용도 및 면적 등을 손쉽게 확인할 수 있었음에도 만연히 피고의 설명만 믿고서 임대차계약을 체결한 과실이 있는 바, 원고의 위와 같은 과실은 피고의 손해배상책임을 면제할 정도에는 이르지 않으나 손해의 발생과 확대에 중요한 원인이 됐다고 할 것이므로 피고가 배상해야 할 손해액을 산정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 이 사건 점포의 중개수수료가 50만 원에 불과한 점, 원고가 이 사건 점포의 철거 이후 임대인으로부터 일부 손해를 전보받은 것으로 보이는 점, 그 밖에 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 참작하면 피고의 원고에 대한 책임을 50%로 제한함이 손해의 공평부담이라는 견지에서 타당하다. 또한 피고의 설명의무 위반이 없었다면 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하지 않음은 물론 이 사건 점포에 관해 시설비를 지출하지 않았을 것으로 보이고, 원고가 이 사건 점포의 영업을 위해 시설비 합계 836만 원을 지출한 사실, 원고가 피고에게 중개수수료 50만 원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 위 각 손해를 배상할 의무가 있다.

1. 청구인은 변호사 자격요건을 갖추지 못하여 변호사 결격조항의 규율대상에 포함되지 아니하고, 변호사 결격조항과 응시 결격조항은 그 입법취지 및 구체적인 규율 내용이 서로 다르므로, 청구인은 변호사 결격조항에 대하여 자기관련성을 가지지 아니한다. 2. 응시 결격조항은 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받아 변호사로서의 공정성과 신뢰성을 확보하기 어려운 자들을 변호사의 업무에서 배제시켜야 할 중요한 공익상의 필요성을 확보하고 유지하기 위한 것이므로, 범죄행위의 종류를 한정하지 않고 집행유예기간이 지난 후에도 2년간 변호사시험 응시 자체를 제한하였다고 하더라도, 입법재량의 범위를 벗어나 청구인의 직업선택의 자유를 침해한다고 볼 수 없다. 변리사, 공인중개사, 공인노무사와 변호사는 수행하는 업무, 사회적 지위 등에 있어서 본질적으로 서로 같지 아니하므로, 자격시험에서 시험응시의 결격사유를 두지 않거나 결격기간 및 그 기준일시를 다르게 규정하고 있다고 할지라도 이를 본질적으로 동일한 집단에 대한 차별취급이라고 볼 수는 없어 청구인의 평등권을 침해하지 아니한다. 3. 응시기간 산입예외조항은 법학전문대학원의 교육효과가 소멸하는 것을 방지하고 변호사시험 응시자간의 형평성을 보장하기 위한 것으로, 형사제재라는 본인의 귀책사유로 야기된 상황에 관하여 불이익이 없도록 응시기간산입의 예외사유를 마련하지 않았다고 하여 입법재량을 벗어났다고 볼 수는 없다. 특히, 응시 결격사유가 발생하여 몇 차례 응시기회가 줄어든다고 할지라도 여전히 변호사시험에 응시하여 합격할 가능성이 보장되며, 법원은 양형재량의 범위 내에서 응시 결격기간을 고려할 수 있으므로 범죄의 내용이나 죄질이 변호사의 염결성을 해할 수 있을 만큼 현저하게 중한 경우를 제외하고는 집행유예의 선고로 인하여 변호사시험 응시기회를 한 차례도 부여받지 못하게 되는 경우는 극히 드물다. 응시기간산입 예외조항은 병역의무의 이행이라는 특별한 사유가 없는 한 법학전문대학원의 교육효과가 소멸하기 전에 변호사자격을 취득할 것을 요구하는 것으로서 전문직으로서의 변호사가 갖추어야 할 적극적 자격요건 자체와 밀접하게 관련되므로, 드물게나마 변호사시험 응시기회를 한 차례도 부여받지 못하게 되는 경우가 발생한다고 하더라도 입법재량을 벗어나 직업선택의 자유를 침해한다고 보기 어렵다. 병역의무를 이행하는 자들은 헌법상 국방의 의무를 이행한 것임에 반하여, 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받아 응시 결격사유가 발생한 청구인은 사회적 비난가능성이 있는 본인의 귀책사유에 의하여 형사제재를 받게 된 것이다. 따라서 병역의무의 이행기간만을 변호사시험 응시기간에 포함하지 않도록 특별히 규정하고 있는 것은 합리적인 이유가 있으므로, 청구인의 평등권을 침해하지 아니한다. 재판관 이정미, 재판관 안창호, 재판관 서기석의 일부 반대의견 요지 변호사시험법 제7조 제1항이 이미 변호사시험 응시기간 및 응시횟수를 제한하고 있으므로, 변호사시험 응시결격사유의 발생으로 인해 다시 응시기간과 응시횟수가 단축된다는 것은 결코 가볍지 않은 기본권 제한에 해당한다. 더욱이 변호사시험 응시회수의 감소여부 및 감소되는 응시횟수는 판결의 확정시기와 같이 본인의 귀책사유와 직접적으로 관련이 없는 우연한 사정에 의하여 좌우된다. 경우에 따라서는 법학전문대학원의 석사학위를 취득하고도 변호사시험 응시기회를 전혀 부여받지 못할 수도 있다. 이 경우 우연한 사정에 의하여 변호사가 될 수 있는 기회를 사실상 영구히 박탈하는 결과를 초래하는바, 이는 변호사시험에 응시하고자 하는 사람들의 기본권을 지나치게 제한하는 것이다. 특히, 이미 변호사 자격을 취득하여 변호사 업무를 하던 중에 범죄행위로 인하여 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받은 사람이 변호사 결격조항이 정하고 있는 기간이 지난 후에 다시 변호사의 업에 종사할 수 있다는 것과 비교하여 보면, 응시기간산입 예외조항은 변호사시험을 응시하고자 하는 사람에게 이미 변호사자격을 취득하여 변호사로서 활동하는 사람보다 더 높은 수준의 윤리의식을 요구하게 되는 것이다. 이는 체계적 균형을 상실한 것으로서 변호사 자격제도 형성에 관한 입법재량의 범위를 현저하게 벗어난 것임이 명백하여 최소침해성의 원칙에 위배된다. 따라서 응시기간 산입예외조항은 과잉금지원칙에 반하여 청구인의 직업선택의 자유를 침해한다.

결혼중개법은 ‘국제결혼중개업자는 계약을 체결한 이용자와 결혼중개의 상대방으로부터 혼인경력, 건강상태(후천성면역결핍증 및 성병 등의 감염 여부 포함), 직업, 성폭력겙≠ㅖ扁혖아동학대 등 관련 범죄경력, 그 밖에 상대국의 법령에서 정하고 있는 사항의 신상정보를 받아 각각 상대방과 이용자에게 서면으로 제공해야 한다’고 규정하고, 이 신상정보는 이용자와 상대방이 이해할 수 있는 언어로 작성하여야 한다고 정하고 있다. 결혼중개법 시행령은 국제결혼중개업자는 이용자와 상대방으로부터 제출받은 서류를 바탕으로 국제결혼 개인신상정보 확인서를 작성한 후 이용자와 상대방으로부터 그 작성 내용에 대한 사실 여부 확인을 받고 신상정보 제공에 대한 서면 동의를 받도록 하고 국제결혼 개인신상정보 확인서와 관련 서류를 이용자와 상대방이 각각 이해할 수 있는 언어로 번역·제공한 후 만남에 대한 동의 여부를 확인해야 하고, 이용자와 상대방이 모두 만남에 서면 동의한 경우에 만남을 주선해야 한다고 규정하고 있다. 이러한 법령에 의하면, 국제결혼중개업자는 이용자와 상대방의 ‘만남을 주선하기 전까지’ 이용자와 상대방에게 각자가 이해할 수 있는 언어로 번역·제공된 개인신상정보에 관한 서면을 교부해야 하고, 위 서면의 번역·제공 정도는 이를 통해 이용자와 상대방이 서로 만남에 대해 동의할지 여부를 결정할 수 있을 정도에 이르러야 한다고 봄이 타당하다. 원고가 이용자인 강모씨에게 제공한 상대방의 혼인경력증명서에는 이름, 발급일자가 한글로 병기되어 있고 ‘아직 결혼 안했음’이라고 기재돼 있는 사실, 상대방의 범죄경력증명서에는 ‘범죄없음’이라고 한글로 기재돼 있으나, 상대방의 건강확인증명서는 전혀 번역돼 있지 않은 사실, 국제결혼신상정보확인서의 상대방 동의일자는 2012년 7월 30일로 기재돼 있는 사실, 이용자인 강씨는 2012년 7월 29일 캄보디아로 갔고, 맞선 당시에 이르러서야 상대방의 혼인관계증명, 건강검진, 범죄 및 가족증명 등의 서류를 확인한 사실을 인정할 수 있는 바, 원고는 만남을 주선하기 전에 이용자인 강씨 등에게 만남에 대해 동의할지 여부를 결정할 수 있을 정도로 번역된 개인신상정보가 기재된 서면을 번역·제공하지 않았다고 봄이 타당하다. 피고는 원고가 개인신상정보에 관한 서류의 일부 단어를 번역해 제공했고, 이 사건 이전에 다른 위반행위를 한 전력이 없는 등의 사정을 고려해 결혼중개업법 시행규칙에 규정된 영업정지 3개월을 감경해 영업정지 45일의 처분을 한 것을 고려하면 원고가 주장하는 그 밖의 사정들을 모두 감안하더라도 피고가 관계법령에 따라 원고에 대해 한 이 사건 처분이 달성하려는 공익목적에 비해 지나치게 가혹한 것으로써 재량권을 일탈·남용하였다고 보기 어렵다. 따라서 원고의 위 주장도 이유 없다.

원고가 다가구주택의 임대차를 중개한 공인중개사와 공인중개사협회를 상대로 중개상 과실을 이유로 손해배상을 구한 사안에서, 공인중개사가 이 사건 토지 및 다가구주택의 권리관계, 다가구주택에 거주하던 다른 임차인들의 현황에 관해 제대로 설명한 적이 없었고 그 근거자료를 제시하지도 않은 점, 이 사건 확인 설명서상 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리사항’란에는 다른 임차인의 임차상황에 관해 아무런 기재도 없는 점, 임대인이 약속한 전세권설정등기 서류를 준비해오지 않았음에도 중개보조원은 원고에게 잔금 지급을 적극 권유한 점, 중개보조원이 원고에게 약속한 전세권설정등기의 경료가 지체되는 사이에 제3자 명의의 전세권이 설정된 점, 이로 인해 다가구주택에 대한 임의경매절차에서 원고는 전혀 배당을 받지 못한 점 등에 비춰보면 공인중개사에게 중개상 과실을 인정하고 피고들의 손해배상책임이 인정된다. 다만, 원고가 다가구주택의 형태상 이미 거주하고 있는 임차인이 다수 존재하고 있다는 것을 충분히 인지할 수 있었고, 중개인 또는 임대인 측에게 다가구주택의 임대차보증금의 존부 및 액수 등에 관해 자료를 적극적으로 요청하거나 스스로 임대인의 재정상태를 확인하는 등의 노력을 하지는 아니한 점 등을 고려할 때 피고들의 책임을 60%로 제한한다.

이 사건 계약은 피고들이 원고에게 베트남 여성을 소개시켜 주고 결혼을 위한 출입국 업무를 비롯해 혼인의 성립에 필요한 주선업무를 이행한 후 그 대가로 원고로부터 보수를 지급받는 일종의 민법상 위임계약이다. 계약상 수임인인 피고들은 원고와 베트남 여성 사이에 혼인을 성립시켜줄 의무가 있고, 여기서 ‘혼인의 성립’이란 국제결혼이 성사된 후 외국인 배우자가 한국에 입국해 실질적인 결혼 생활이 시작되는 것을 의미한다고 봄이 상당하다. 이에 대해 피고들은 공항에서 원고에게 신부를 인계하는 것으로 피고들의 책임은 종료한다고 주장하나, 일반적인 물건의 매매, 중개계약과 달리 결혼중개계약은 실질적인 결혼생활이 시작되어 가정을 이루는 것을 목적으로 하는 것이므로, 신부를 회원에게 인도하는 것만으로 위임계약이 완료되었다고 볼 수는 없다. 나아가 여기에서 말하는 ‘실질적인 결혼생활’이란, 당사자 사이에 사회관념상 부부라고 인정되는 정신적·육체적 결합을 생기게 할 의사의 합치라는 주관적 요건 및 사회관념상 가족질서적인 면에서 부부공동생활이라고 인정할 만한 혼인생활의 실체라는 객관적 요건이 모두 갖춰질 것을 요구한다고 봄이 타당하다. 그렇다면 이 사건은 수임인인 피고들의 귀책사유 없이 위임사무가 완료되지 못한 채 위임이 종료된 경우에 해당하므로, 피고들은 민법 제688조 제1항 소정의 필요비에 해당하는 결혼비용뿐만 아니라 민법 제686조 제3항 소정의 수임인이 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다고 할 것이고, 따라서 원고로서는 자신이 이미 선지급한 중개 대금 1,300만원 중 위 비용 및 보수를 제외한 나머지 돈의 반환을 구할 수 있다.

1. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라고 한다) 제42조에 의하여 피고가 운영하는 공제사업은, 비록 보험업법에 의한 보험사업은 아닐지라도 그 성질에 있어서 상호보험과 유사하고 중개업자가 그의 불법행위 또는 채무불이행으로 인하여 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격을 가진 제도로서, 중개업자와 피고 사이에 체결된 공제계약은 기본적으로 보험계약으로서의 본질을 갖고 있으므로, 적어도 공제계약이 유효하게 성립하기 위해서는 공제계약 당시에 공제사고의 발생 여부가 확정되어 있지 않아야 한다는 우연성과 선의성의 요건을 갖추어야 한다. 여기서 ‘우연성’이란 특정인의 의사와 관계없는 사고라는 의미의 우연성을 뜻하는 것이 아닐 뿐만 아니라, 특정인의 어느 시점에서의 의도와 장래의 그 실현 사이에 필연적·기계적인 인과관계가 인정되는 것도 아니므로, 중개업자가 장래 공제사고를 일으킬 의도를 가지고 공제계약을 체결하고 나아가 실제로 고의로 공제사고를 일으켰다고 하더라도, 그러한 사정만으로는 공제계약 당시 공제사고의 발생 여부가 객관적으로 확정되어 있다고 단정하여 우연성이 결여되었다고 보거나 공제계약을 무효라고 볼 수 없다. 2. 피고가 중개업자와 체결하는 공제계약은 형식적으로는 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행을 보험사고로 하는 상호보험계약과 유사하지만 실질적으로는 보증의 성격을 가지고 보증계약과 같은 효과를 목적으로 하며, 거래당사자는 공제계약을 신뢰하여 중개업자의 중개행위에 따라 부동산거래를 하는 것이 보통이므로, 일반적으로 타인을 위한 보험계약에서 보험계약자의 사기를 이유로 보험자가 보험계약을 취소하는 경우 보험사고가 발생하더라도 피보험자는 보험금청구권을 취득할 수 없는 것과는 달리, 공제계약의 경우 거래당사자가 중개업자의 공제 가입을 확인한 후 중개업자의 중개행위에 따라 거래계약을 체결하거나 혹은 중개업자에게 중개를 의뢰하면서 금원을 교부하는 등으로 공제계약의 채권담보적 기능을 신뢰하여 새로운 이해관계를 가지게 되었다면 그와 같은 거래당사자의 신뢰를 보호할 필요가 있다. 그러므로 주채무자에 해당하는 중개업자가 공제계약을 체결함에 있어서 피고를 기망하였다는 이유로 피고가 공제계약 체결의 의사표시를 취소하였다 하더라도, 거래당사자가 그와 같은 기망행위가 있었음을 알았거나 알 수 있었다는 등 특별한 사정이 있는 경우가 아니면 그 취소를 가지고 거래당사자에게 대항할 수 없다. 그리고 이러한 법리는 ‘공제계약에 관하여 공제가입자 또는 그 대리인의 사기가 있었을 때에는 무효로 한다’는 공제약관에 의하여 피고가 공제계약의 무효를 주장하는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 3. 약관의 해석은, 신의성실의 원칙에 따라 당해 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개개 계약 당사자가 기도한 목적이나 의사를 참작함이 없이 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 보험단체 전체의 이해관계를 고려하여 객관적·획일적으로 해석하여야 하며, 위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석이 합리성이 있는 등 당해 약관의 뜻이 명백하지 아니한 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다. 피고의 공제약관 제2조 제1항은 “피고가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 합니다”라고만 하고 있을 뿐 ‘공제사고 1건당 보상금액은 공제가입금액을 한도로 한다’는 취지를 명시하고 있지 않으므로, 공제약관 제2조 제1항을 “피고가 공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대하여 보상하는 총 금액은 공제가입금액을 한도로 합니다”라는 의미로 해석할 여지가 아주 없는 것은 아니다. 그러나 공제약관 제1조와 제2조 제1항 및 공제증서의 공제금액란의 문구를 놓고 평균적 고객의 관점에서 평이하고 통상적이고 자연스러운 의미로 연결하여 이해하면, 이를 “피고는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 공인중개사법에 의한 손해배상책임을 짐으로써 거래당사자가 입은 손해를 보상하되, 그 금액은 공제가입금액을 한도로 합니다”라고 해석할 여지가 충분하고, 공제약관 제2조 제1항을 ‘공제사고 1건당 보상한도’로 보는 해석에 객관성과 합리성도 인정된다. 따라서 앞서 본 약관해석의 원칙에 따라 피고의 공제약관 제2조 제1항은 이를 ‘공제사고 1건당 보상한도’를 정한 것으로 해석함이 상당하다고 할 것이다.

1. 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘부동산중개업법’이라고만 한다)은 제2조 제2호에서 “중개업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 여기서 ‘중개를 업으로 한다’고 함은 영업으로서 중개를 하는 것을 말하며 중개를 영업으로 하였는지 여부는 중개행위의 목적이나 규모·회수·기간·태양 등 여러 사정에 비추어 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이므로, 반복·계속하여 중개행위를 한 것은 물론 비록 단 한 번의 행위라 하더라도 반복 계속할 의사로 중개행위를 하였다면 여기에 해당할 것이나, 그렇지 않고 우연한 기회에 타인간의 거래행위를 중개하고 수수료를 받은 것이라면 중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없다. 2. 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 그 중개수수료의 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 그 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다고 할 것이다. ☞ 피고가 이 사건 매매계약을 중개한 것은 맞으나, 이는 우연한 기회에 친구의 부탁으로 친구들 사이의 부동산중개를 한 차례 하게 된 것으로서 중개를 업으로 한 것이라고 볼 수 없고, 이러한 경우 원·피고 사이의 수수료 지급약정이 강행법규에 위배된다고 할 수 없으므로, 그 수수료 지급약정이 강행법규 위배로서 무효라는 원고의 주장을 배척한 원심의 결론을 정당하다고 본 사안

공인중개사가 자기의 중개사무소를 무자격자에게 중개행위의 장소로 제공함으로써 부동산매수인에게 손해가 발생한 경우, 한국공인중개사협회는 공제약관의 규정에 불구하고 공제금을 지급해야 한다고 판단한 사례.

1. 총보상한도의 의미 한국공인중개사협회가 공제가입금액의 한도 내에서 보상한다고 하는 의미는, 공제사고 1건 당 보상한도가 아니라 공제기간 동안 발생한 모든 공제사고에 대한 총보상한도이다. 2. 공제가입금액의 배분 여부 가. 공제사고로 인한 피해자들의 청구금액 합계액이 공제가입금액을 초과하는 경우 공제가입금액을 협회가 인정하는 손해액의 비율에 따라 배분할 권리나 의무에 관한 아무런 규정이 없으므로, 협회는 피해자들 각인의 몫을 산정하기 곤란하다는 이유로 피해자들을 피공탁자로 표시하여 공제가입금액 전액을 민법 제487조에 의하여 변제공탁할 수 있다. 나. 피해자들이 협회를 상대로 각각 공제금의 지급을 구하는 소송에서 피해자별로 인정되는 공제금의 합계액이 공제가입금액을 초과하는 경우에도 법원은 공제가입금액을 피해자별로 인정되는 공제금의 비율에 따라 안분하여 지급을 명할 수 있는 근거가 없으므로 피해자별로 인정되는 공제금 전부에 대한 이행판결을 선고할 수밖에 없다. 이 경우 협회는 공제가입금액 전액을 피해자들을 피공탁자로 하여 변제공탁하거나 공제가입금액을 피해자별로 인정된 공제금의 비율에 따라 안분한 금액을 피해자별로 변제공탁할 수 있다.

공인중개사가 사용승인 면적의 2배를 넘는 면적으로 건축된 다세대주택 매매를 중개하면서 무단증축된 부분이 있다는 정도의 설명만을 한 사안에서, 공인중개사는 매수인이 무단증축된 부동산을 매수함으로써 받을 수 있는 불이익에 대한 설명의무를 위반하였으므로 손해배상책임을 부담하고, 매수인과 공인중개사의 과실비율은 각각 50%라고 판단한 사례.