매도인은 권리금을 3000만원만 원하는데도 최씨가 중개과정에서 매수인에게 금액을 부풀려 5000만원이라고 말하고 1000만원을 깎아주겠다고 했지만 이는 중개과정에서 허용되는 과장된 표현일 뿐 사기죄에 해당하는 기망행위는 아니다. 부동산 중개업자가 매매계약에서 매수인에게 꼭 알려줘야 하는 사안은 앞으로 채무의 이행에 장애를 가져오는 사안이나 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있는 사안 등이지 권리금처럼 법률관계에 아무런 영향을 미칠 수 없는 것은 해당되지 않는다.

원고는 공인중개사인 피고에게 위임하여 전북 완주군 구이면 덕천리 지상 조적조 스레이트 건물 6개동과 토지를 매수하기로 하는 매매계약 등을 체결하고 계약금을 지불했다. 원고는 계약 체결 후 이 사건 토지에 태양광발전설비를 설치하여 이용하는데 제한이 있음을 알게 되어 계약의 이행을 진행하지 못하였다. 결국 이 사건 매매계약은 해제되었고, 원고는 계약금을 돌려받지 못하게 되었다. 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조·사확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 이 사건에 관하여 보건대, 원고는 태양광발전설비 설치를 영업으로 하므로 피고의 설명만을 듣고 매매계약을 체결할 것이 아니라 토지이용계획확인원을 면밀히 검토하여 이 사건 토지가 농업진흥구역인지 여부, 그 경우 이용에 제한이 있는지에 관하여 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나 스스로 해당 관청에 문의하는 등의 방법으로 확인하여 이를 기초로 매매계약 체결 여부를 결정하여야 할 것이고, 이용에 제한이 있는 경우에 대비하여 피고나 조행기를 상대로 그러한 경우에는 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있는지 여부를 확인하고 이를 매매계약서 등에 기재하도록 적극적으로 요청하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리한 채 피고의 말만 믿고 이 사건 제1, 2매매계약서에 계약금 반환에 관한 아무런 기재도 하지 않은 채 이 사건 제1, 2매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 잘못이 인정되고, 원고의 이러한 잘못도 이 사건 손해발생의 한 원인이 되었다 할 것이므로 이를 참작하기로 하되, 제반 사정을 고려하여 피고의 책임 비율을 60%로 제한한다.

원고는 공인중개사인 피고에게 위임하여 전북 완주군 구이면 덕천리 지상 조적조 스레이트 건물 6개동과 토지를 매수하기로 하는 매매계약 등을 체결하고 계약금을 지불했다. 원고는 계약 체결 후 이 사건 토지에 태양광발전설비를 설치하여 이용하는데 제한이 있음을 알게 되어 계약의 이행을 진행하지 못하였다. 결국 이 사건 매매계약은 해제되었고, 원고는 계약금을 돌려받지 못하게 되었다. 부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조·사확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 이 사건에 관하여 보건대, 원고는 태양광발전설비 설치를 영업으로 하므로 피고의 설명만을 듣고 매매계약을 체결할 것이 아니라 토지이용계획확인원을 면밀히 검토하여 이 사건 토지가 농업진흥구역인지 여부, 그 경우 이용에 제한이 있는지에 관하여 설명을 요구하고 이를 확인할 수 있는 자료를 적극적으로 요청하거나 스스로 해당 관청에 문의하는 등의 방법으로 확인하여 이를 기초로 매매계약 체결 여부를 결정하여야 할 것이고, 이용에 제한이 있는 경우에 대비하여 피고나 조행기를 상대로 그러한 경우에는 계약을 해제하고 계약금을 반환받을 수 있는지 여부를 확인하고 이를 매매계약서 등에 기재하도록 적극적으로 요청하여야 할 것임에도 불구하고, 이를 게을리한 채 피고의 말만 믿고 이 사건 제1, 2매매계약서에 계약금 반환에 관한 아무런 기재도 하지 않은 채 이 사건 제1, 2매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 잘못이 인정되고, 원고의 이러한 잘못도 이 사건 손해발생의 한 원인이 되었다 할 것이므로 이를 참작하기로 하되, 제반 사정을 고려하여 피고의 책임 비율을 60%로 제한한다.

원고는 2014년 8월 7일 피고의 대리인임을 주장하는 송○○과 사이에 피고 소유 서귀포시 강정동 소재 8필지 토지와 1개 건물(이하 ‘이 사건 각 부동산‘이라 한다)과 서귀포시 ○○○○ 묘지 76㎡(이하 ’이 사건 묘지’라 한다)를 32억 9000만원에 매수하기로 하는 내용의 매매계약서(이하 ‘이 사건 매매계약서‘라 한다)를 작성하고, 같은 날 3억 3000만원을 피고의 계좌로 송금하였다. 이 사건과 관련하여 위 매매계약서에 기재된 주요 내용은 아래와 같다. 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다. 제6조(채무불이행과 손해배상) 매도인 또는 매수인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다. 피고는 2014년 8월 12일 송○○에게 계약을 이행할 의사가 없음을 알렸고, 다음날 3억 3000만원을 원고의 계좌로 송금하였다. 피고는, 피고가 이 사건 매매계약 체결 당시 외국에 있어서 원고나 송○○을 만난 적도 없고, 잘 알지도 못하는 점, 이 사건 매매계약서에는 피고의 서명·날인도 없는 점, 이 사건 매매계약서 작성 당시 매매목적물, 매매대금, 매매대금 지급시기 및 지급방법, 목적물의 소유권이전과 인도의 각 시기 및 방법 등 계약 내용이 확정되지도 않았던 점, 이 사건 매매계약서는 피고의 중개를 자처한 송○○과 원고가 일방적으로 작성한 것인 점, 이 사건 매매계약서에 기재된 특약사항 중 토지사용승낙서에 관하여 아무런 합의가 되지 않았던 점, 원고가 지급한 3억 3000만원은 가계약금에 불과한 점 등에 비추어 이 사건 매매계약은 성립되지 않았거나 부존재하고, 설령 이 사건 매매계약이 성립되었다고 하더라도 송○○은 피고를 대리할 권한 없이 이 사건 매매계약을 체결하였으므로, 위 매매계약은 무효라는 취지로 주장한다. 살피건데, 매매계약은 낙성·불요식 계약이므로 그 계약서 등의 형식상의 흠결과 상관없이 그 중요내용 즉 매매목적물과 매매대금에 관하여 당사자 사이에 의사합치가 있는 이상 성립한다 할 것인바, 원고와 피고를 대리한 송○○ 사이에 이 사건 매매계약 당시 매매목적물과 매매대금에 관하여 합의가 이루어졌으므로, 원고가 송○○을 만난 자리에서 중도금 및 잔금의 지급 시기, 방법과 특약사항인 토지사용승낙서 등에 관하여 이의를 제기하였다고 하여 이 사건 매매계약이 성립되지 않았다고 볼 수 없다(더욱이 위 특약사항에 관하여는 원고와 피고 사이에 위 2014년 8월 11일 원고가 중도금 10억 원을 지급할 때 피고가 토지사용승낙서를 교부하는 것으로 합의가 된 것으로 보인다). 원고가 송금한 3억 3000만원(피고가 최초 매매대금으로 제시한 33억원을 기준으로 하면 정확히 10%에 해당하는 금액이다)은 이 사건 매매대금의 약 10%를 초과하는 금액으로 통상적으로 약정하는 계약금 비율에 해당하므로, 이를 가계약금 이라고 보기 어렵다. 이 사건 매매계약체결 이후 이 사건 각 부동산의 시가가 상승한 것으로 보이는바, 피고는 이러한 사정 등으로 이 사건 매매계약의 이행을 거부한 것으로 보인다. 나아가 이 사건 매매계약서 제5조에서 계약당사자가 위약금약정을 한 사실은 앞서 본 바와 같고 이는 손해배상예정을 한 것으로 봄이 상당하므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 원고가 반환받았음을 자인하는 계약금 3억 3000만원을 제외한 위약금 3억 3000만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 이에 대하여 피고는 원고가 위약금 채권을 포기하였다고 주장하므로 살피건대, 피고가 제출한 증거들만으로는 이를 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 오히려 앞서 본 증거에 의하면 원고는 2014년 8월 13일 피고에게 계약을 이행하지 않을 경우 계약금의 배액을 상환하여야 한다는 취지의 문자메시지를 보낸 사실이 인정될 뿐이다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

원고는 2011년 5월 26일경 김CC과 형인 이AA 명의로 대구 수성구의 EE빌딩 지하 1층을 임대차 보증금 4000만원, 월 차임 250만원, 임대차 기간 2011년 4월 1일부터 2014년 3월 31일까지로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결한 후 위 건물을 인도받아 유흥주점을 운영하고 있다. 피고는 공인중개사가 아닌데도 원고와 김CC 사이의 이 사건 임대차계약을 중개하고 원고로부터 중개수수료 명목으로 300만원을 수수하였다는 범죄사실로 기소되어, 2012년 10월 25일 위 법원으로부터 구 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 위반죄로 벌금 200만원의 형을 선고받았다. 위 판결은 2013년 10월 11일 확정되었다. 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산 중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정은 강행법규에 위배되어 무효이므로(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 참조), 공인중개사 자격이 없는 피고가 이 사건 임대차계약을 중개하면서 원고부터 중개수수료 명목으로 300만원을 받은 것은 법률상 원인 없이 피고가 그 금액 상당의 이익을 얻고 이로 인하여 원고에게 손해를 가한 것으로 볼 것이다. 따라서 피고는 원고에게 부당이득금으로 300만 원과 이에 대한 이자 또는 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

1. 사진촬영이나 녹화 등의 과정에서 원저작물이 그대로 복제된 경우, 새로운 저작물의 성질, 내용, 전체적인 구도 등에 비추어 볼 때, 원저작물이 새로운 저작물 속에서 주된 표현력을 발휘하는 대상물의 사진촬영이나 녹화 등에 종속적으로 수반되거나 우연히 배경으로 포함되는 경우 등과 같이 부수적으로 이용되어 그 양적?질적 비중이나 중요성이 경미한 정도에 그치는 것이 아니라 새로운 저작물에서 원저작물의 창작적인 표현형식이 그대로 느껴진다면 이들 사이에 실질적 유사성이 있다고 보아야 한다. 2. 구 저작권법(2011. 6. 30. 법률 제10807호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다) 제28조는 공표된 저작물은 보도·비평·교육·연구 등을 위하여는 정당한 범위 안에서 공정한 관행에 합치되게 이를 인용할 수 있다고 규정하고 있는바, 정당한 범위 안에서 공정한 관행에 합치되게 인용한 것인가의 여부는 인용의 목적, 저작물의 성질, 인용된 내용과 분량, 피인용저작물을 수록한 방법과 형태, 독자의 일반적 관념, 원저작물에 대한 수요를 대체하는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하고, 이 경우 반드시 비영리적인 이용이어야만 하는 것은 아니지만 영리적인 목적을 위한 이용은 비영리적인 목적을 위한 이용의 경우에 비하여 자유이용이 허용되는 범위가 상당히 좁아진다. ☞ 인터넷 상에서 사진의 양도?이용허락을 중개하는 이른바 포토라이브러리(photo library)업을 영위하는 피고인들이 2002년 한?일월드컵 당시 널리 사용된 “Be The Reds!”라는 응원문구를 도안화한 원심 판시 저작물 (‘이 사건 저작물’이라 한다)이 그려진 티셔츠 등을 착용한 모델이 촬영되어 있는 원심 판시 사진들을 그 홈페이지에 게시한 행위에 대하여, 위 사진들 중 이 사건 저작물의 원래 모습이 온전히 또는 대부분 인식이 가능한 크기와 형태로 사진의 중심부에 위치한 사진들(‘이 사건 침해사진들’이라 한다)에 있어서 이 사건 저작물의 창작적인 표현형식이 그대로 느껴지므로 그들 사이에 실질적 유사성이 있고, 피고인들의 사진 게시행위의 영리성 및 원저작물에 대한 수요대체 등의 사정에 비추어 볼 때 피고인들이 홈페이지에 게시한 이 사건 침해사진들에 있어서 이 사건 저작물이 정당한 범위 안에서 공정한 관행에 합치되게 인용된 것이라고 보기 어렵다고 한 사안

피고인, B, C, D 등은 E가 인터넷을 통하여 대출 신청을 하자 사실은 E가 이OO 소유의 아파트에 대하여 전세계약을 체결한 사실이 없음에도 위 아파트에 대하여 전세계약을 체결하고 전세보증금을 지급한 것처럼 아파트 전세 계약서 등을 위조하여 전세보증금을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받기로 공모하였다. 피고인은 B, C, D 등과 공모하여, 2012년 7월 중순경 고양시 덕양구 화정동에 있는 공인중개사사무소에서, B는 마치 임대인인 것처럼 행세를 하고 E는 임차인인 것처럼 행세를 하면서 아파트 전세 계약서 용지의 임대인 주소와 주민번호, 전화번호, 임대인 성명을 기재한 후 이OO의 성명 옆에 미리 조각하여 가지고 있던 이OO의 인장을 날인하였다. 이로써 피고인은 B, C, D 등과 공모하여 행사할 목적으로 권리의무에 관한 사문서인 이OO 명의의 아파트 전세 계약서 1장을 위조한 것을 비롯하여 2012년 1월 12일경부터 2014년 1월 2일경까지 91회에 걸쳐 사문서를 위조하였다. 피고인은 B, C, D 등과 공모하여, 2012년 7월 27일경 서울 종로구 장사동에 있는 우리은행 청계지점에서, E로 하여금 그 위조 사실을 모르는 대출 담당 직원에게 대출신청을 하면서 위와 같이 위조한 아파트 전세 계약서를 마치 진정하게 성립한 것처럼 제출하게 하여 이를 행사한 것을 비롯하여 2012년 1월 17일경부터 2014년 1월 10일경까지 105회에 걸쳐 위조한 사문서를 행사하였다. 피고인은 B, C, D, E 등과 공모하여 E로 하여금 은행 대출 담당 직원에게 위와 같이 위조한 아파트 전세 계약서를 제출하면서 “건물주에게 보증금 1억5000만 원을 지불하고 전세로 거주하고 있다. 전세보증금을 담보로 제공할테니 대출을 해 달라”라고 거짓말하게 하였다. 피고인은 B, C, D, E 등과 공모하여, 이와 같이 직원을 기망하여 이에 속은 위 직원으로부터 대출을 승인받아 E명의로 개설된 우리은행 계좌를 통하여 2012년 8월 1일경 대출금 명목으로 피해자 우리은행 소유인 7000만원을 송금 받았다. 피고인은 주범으로서 이 사건 사기범행을 계획하고 공범들을 모아 조직을 구성하여 범행을 지휘하는 등 이 사건 사기범행을 주도한 점, 이 사건 범행은 폐쇄등기부등본을 이용하여 대상 부동산을 물색하고, 처분문서를 위조·행사하며, 피고인이 거느린 조직의 공범들이 임대인을 가장하여 피해자 금융기관의 조사에 응하는 등 매우 대담한 수법에 의하여 지능적, 조직적으로 저질러진 것으로서 그 죄질이 극도로 불량하다. 이 사건 범행이 다수의 피해자를 대상으로 하여 상당한 기간 상습적, 영업적으로 범하여진 점, 피고인은 경제적 곤란에 빠져있는 불특정 다수의 대출신청자들을 거액의 대출을 쉽게 받을 수 있다고 유혹하여 이 사건 범행에 가담하게 함으로써 수많은 대출신청자들까지 범죄자로 전락하게 한 점, 이 사건 범행으로 인한 피해금액이 매우 거액이고 대부분이 회복되지 않은 점, 피고인은 이 사건 범행 과정에서 약 13억원에 이르는 수익을 얻었으며, 위 범죄수익은 범죄수익은닉의 규제 및 처벌 등에 관한 법률 제10조 제2항의 범죄피해재산이어서 이 사건에서 추징할 수도 없는 점 등을 피고인에게 불리한 양형요소로 작용한다. 피고인이 이 사건 범행을 인정하고 반성하는 점, 가족, 지인들이 피고인의 선처를 탄원하는바 사회적 유대관계가 있는 것으로 보이는 점 등을 피고인에게 유리한 양형요소로 각 참작하고, 그 밖에 이 사건 범행의 동기, 수단, 범행 후의 정황, 피고인의 연령, 성행, 환경 등의 양형요소를 모두 고려하여 징역 12년을 선고한다.

2011년 5월 19일 법률 제10663호로 개정된 공인중개사법은 제38조 제2항 제11호, 제39조 제1항 제13호, 제39조의2를 신설하여 둘 이상의 중개업자가 조직한 사업자단체가 독점규제법의 금지행위를 위반하여 해당 사업자단체 또는 구성원인 중개업자가 처분을 받았을 때에는 중개업사무소의 개설등록을 취소하거나 해당 중개업자에 대하여 영업정지를 할 수 있도록 하고, 등록관청 등은 중개업자의 등록을 취소하거나 업무를 정지하려는 경우 공정거래위원회에 관련 정보 또는 자료의 제공을 요청할 수 있도록 규정하였는 바, 위 각 규정은 둘 이상의 중개업자가 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 사업자단체가 부동산중개업을 하는 과정에서 독점규제법에서 정한 부당한 공동행위 및 불공정거래행위를 하지 못하도록 규제함으로써 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하고자 하는 데에 그 취지가 있다. 공인중개사법 제39조 제1항 제13호는 둘 이상의 중개업자가 조직한 사업자단체가 독점규제법의 금지행위를 위반하여 해당 사업자단체 또는 구성원인 중개업자가 공정거래위원회로부터 처분을 받았을 때에는 중개업자에 대하여 업무정지처분을 할 수 있도록 규정하고 있는 바, 문언상으로도 공인중개사법에 따른 업무정지처분의 상대방은 해당 사업자단체가 아닌 그 구성원인 중개업자(공인중개사법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자)로 보인다. 공인중개사법은 중개업자가 조직한 사업자단체가 독점규제법의 금지행위를 위반한 경우 그 구성원인 중개업자에 대하여 직접 중개사무소 개설등록을 취소하거나 업무정지를 명함으로써 사업자단체의 불공정한 거래행위에 대한 제재처분의 실효성을 확보하기 위한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 둘 이상의 중개업자가 조직한 사업자단체가 독점규제법 제26조를 위반하여 공정거래위원회로부터 독점규제법 제27조 또는 제28조에 따른 처분을 받은 경우에는 그 처분의 상대방이 사업자단체인지 아니면 그 구성원인 중개업자인지 여부와 상관없이 등록관청은 공인중개사법 제39조 제1항 제13호에 따라 사업자단체의 구성원인 중개업자에 대하여 업무정지처분을 명할 수 있다고 봄이 타당하다. 공인중개사법 제39조 제1항은 ‘등록관청은 중개업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다’고 규정함으로써 등록관청에게 일정한 요건하에 중개업자에 대한 업무정지처분에 관하여 재량권을 부여하고 있으므로, 중개업자가 조직한 사업자단체가 독점규제법 제26조를 위반하여 공정거래위원회로부터 독점규제법 제27조 또는 제28조에 따른 처분을 받은 경우 등록관청은 사업자단체의 구성원인 중개업자가 위와 같은 독점규제법 위반행위에 가담하였는지 여부나 그 정도, 위반행위에 따른 결과 등을 종합적으로 고려하여 구성원인 중개업자에 대하여 업무정지처분을 명할 것인지를 결정하는 재량권이 있다. 원고는 소외 1 등의 요청에 따라 충주시 공인중개사모임인 ‘아파트공인중개사모임’을 대표하여 이 사건 사업자단체의 운영위원회 위원으로 활동하였는데, 위 운영위원회는 2012년 6월 8일 창립총회를 개최하여 원고를 포함한 위원 13명 전체의 동의를 얻어 이 사건 사업자단체의 회원가입 숫자를 100명으로 제한함과 동시에 부동산거래정보망을 하나로 통일하여 사용하도록 하는 내용의 이 사건 회칙을 제정하고, 2012년 6월 25일부터 2012년 11월 7일까지의 기간 동안 위 회칙을 시행하였다. 운영위원회 위원들은 창립총회를 마치고 약 2주 후인 2012년 6월 21일경 충주시 연수동 소재 ‘○○사랑’ 식당에 모여 회의를 개최한 다음 이 사건 사업자단체에 가입하지 못한 사람 중 일부를 추가로 가입시켜 회원 수를 100명에서 106명으로 늘릴 것인지 여부에 관하여 논의한 적이 있기는 하나, 위 회의 당시 원고가 이 사건 회칙을 문제 삼아 ‘일정 숫자 이상의 회원가입 제한’이나 ‘제3의 부동산거래정보망 사용제한’에 대하여 반대의 의사표시를 하였다고 볼 만한 아무런 증거가 없고, 이후 원고가 이 사건 회칙에 반대한다는 이유로 이 사건 사업자단체에서 임의로 탈퇴하였다고 보기도 어렵다(이 사건 사업자단체는 2012년 11월 8일 운영위원회를 개최하여 이 사건 회칙에서 구성사업자 수 제한 규정과 부동산거래정보망 제한 규정을 삭제하였는데, 원고는 그로부터 약 두 달 후인 2013년 1월경 다른 부동산거래정보망에 가입하였다는 이유로 회원자격을 박탈당한 것으로 보인다). 공인중개사법 제39조 제2항은 ‘제1항의 규정에 의한 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다’고 규정하고 있고, 그에 따른 동법 시행규칙 제25조 제1항 ‘중개업자 업무정지의 기준’의 13의2 다.항에서 ‘독점규제법 제26조 제1항 제2호 또는 제4호를 위반하여 같은 법 제27조에 따른 처분을 받은 경우’에는 업무정지 1월을, 같은 조 마.항에서 ‘독점규제법 제26조 제1항 제3호를 위반하여 같은 법 제27조에 따른 처분을 받은 경우’에는 업무정지 2월을 각 규정하고 있어 이 사건 처분은 위 처분기준에 부합할 뿐 아니라, 원고가 이 사건에 이르게 된 경위 등에 비추어 위 처분기준에 따른 이 사건 처분이 현저히 불합리하거나 타당하지 않다고 볼 만한 특별한 사정이 없다. 피고는 위반행위의 동기·결과 및 횟수 등을 참작하여 원고에 대하여 위 처분기준에 따른 업무정지기간의 1/2을 감경하여 이 사건 처분을 한 점, 독점규제법 제27조와 제28조는 공정거래위원회로 하여금 사업자단체가 독점규제법 제26조에 위반하는 행위를 하는 경우 위반행위에 참가한 구성사업자에 대하여도 시정조치 또는 과징금부과처분을 할 수 있도록 규정하고 있는 바, 위 관련 규정의 내용과 취지 등에 비추어 볼 때 사업자단체가 내부적으로 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위를 하는 경우라 하더라도 해당 사업자단체뿐만 아니라 위반행위에 참가한 구성사업자에 대하여는 별도의 제재처분이 가능하다고 해석되는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 사업자단체가 독점규제법 제26조를 위반하여 공정거래위원회로부터 독점규제법 제27조에 따른 시정명령을 받고, 그 구성사업자인 원고가 위 사업자단체의 위반행위에 참가한 이상 피고는 공인중개사법 제39조 제1항 제13호 등에 따라 위반행위 당시 구성사업자인 원고에 대하여 6월의 범위 안에서 업무정지처분을 할 수 있다고 할 것이므로, 이 사건 처분은 재량권의 범위 내에서 이루어진 적법한 처분이라 할 것이다.

계약을 알선한 공인중개사 D는 계약 체결 후에도 임대차보증금 잔금의 지급, 종전 임차인의 전세권설정등기의 말소 및 원고의 전세권설정등기 또는 확정일자의 취득 등과 같은 거래당사자의 계약상 의무의 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선할 것이 예정되어 있다고 할 것이므로, 이러한 D의 행위는 중개행위의 범주에 포함되고, 원고가 임대차보증금을 회수하기 위한 적절한 조치를 취할 수 있도록 조력할 주의의무가 있다고 판단된다. 이 사건 계약서 제2조에서 이 사건 아파트의 인도시기를 임대차보증금 잔금 지급시기와 같은 2012년 5월 31일로 정하였으나, 특약사항으로 실제 이사날짜는 상호조정하도록 규정하였고, 실제로 원고는 2012년 5월 31일이 아니라 2012년 6월 8일에야 임대차보증금의 잔금을 지급한 다음 이 사건 아파트로 이사하였다. 또한, 이 사건 계약의 특약사항으로 원고가 요구할 때 임대인은 전세권을 설정해주기로 하였는데, 이러한 전세권설정등기는 임대차보증금의 반환을 확보하기 위한 수단으로 행해지는 것이고 임대차보증금의 회수는 임대차계약에 있어서 중요한 부분이므로, 공인중개사인 D에게는 원고가 임대차보증금의 잔금을 지급하고 전세권설정등기를 할 무렵 선순위 근저당권이 설정되어 있는 등 전세권자의 권리확보에 지장을 초래할 수 있는 사정이 있는지 여부를 확인할 주의의무가 인정된다고 할 것이다. 그런데 원고는 2012년 6월 8일 임대차보증금의 잔금을 전액 지급하였고 같은 날 H 명의의 전세권설정등기가 말소되었음에도, 새로이 전세권설정등기를 마치지 않고 주택임대차보호법에 따른 확정일자만을 받았는데, 이 경우 공인중개사로서는 전세권설정등기를 하지 않고 확정일자만을 받는 경우 원고의 법적지위에 어떠한 영향이 있는지 여부를 확인하여 그 차이점을 원고에게 충분히 알려 임대차보증금의 회수에 보다 적절한 방법을 택할 수 있도록 조력해야 할 주의의무가 있다고 할 것이다. 이처럼 임대차보증금 잔금의 지급과 함께 이루어져야 할 전세권설정등기의 말소 등 제반 조치들이 이 사건 계약에 있어서 중요한 부분으로서 이 사건 중개행위의 내용에 포함되므로, 원고는 임대차보증금 잔금을 지급하면서 D 부동산중개사무소에서 E측으로부터 임대차보증금 잔금 지급에 관한 영수증을 작성·교부받은 것으로 보인다. 이 사건에서 D는, 공인중개사로서의 주의의무가 있음에도 불구하고 원고가 임대차보증금의 잔금을 지급할 무렵 이 사건 아파트에 마쳐진 체납처분의 존재를 확인하여 향후 이로 인하여 원고가 피해를 입을 수도 있음을 설명하고 이사건 계약을 유지할 것인지 여부를 비롯하여 원고가 올바른 판단에 따라 적절한 조치를 취하도록 할 주의의무를 다하지 아니하여, 결국 원고는 임대차보증금 중 대부분을 회수하지 못하는 손해를 입게 되었다. 따라서 D는 공인중개사법 제25조1항 제1호에 규정된 공인중개사로서의 주의의무를 위반하여 거래당사자인 원고에게 재산상의 손해를 발생하게 한 것으로 판단된다.

부동산중개업는 원칙적으로 당사자 사이의 거래를 알선하여 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약 체결까지 완료한 경우에 한하여 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있고, 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 중개행위로 계약이 성립되지 아니한 이상 그 노력의 비율에 상당한 중개수수료를 청구할 수는 없다. 다만 중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조 규정의 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다고 할 것이다. 피고는 원고에게 임차할 물건의 중개를 의뢰하였고 원고의 노력으로 D가 임대하려는 이 사건 부동산에 관하여 알게 됐고, 원고 측의 중개에 따라 2012년 5월 19일 D 측과 이 사건 부동산에 관한 임대차계약의 보증금 및 월 차임 등에 관한 조건이 협의됐는데, 임차인인 피고나 임대인인 D는 당초 공인중개사인 원고나 G에게 중개업무를 위임하였다가 위와 같이 중개에 따른 협의안이 나온 후 불과 7일 만인 같은 달 26일 이 사건 임대차계약을 체결할 당시에는 공인중개사의 중개도 거치지 않고 자신들이 직접 원고와 G가 협의한 조건을 바탕으로 이 사건 임대차계약을 체결한 점을 볼 때 원고가 계약 성립에 결정적인 역할을 하여 계약이 거의 성사되기에 이르렀음에도 중개행위가 그의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자인 원고가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못한 것으로 민법 제686조 제3항, 상법 제61조 규정의 취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 피고는 원고에게 중개수수료를 지급할 의무가 있다(피고의 주장에 의하더라도 원고의 직원인 H가 임대차계약 체결 과정에서 일정한 역할을 한 사실이 인정된다).